华润集团东方大学城项目发展策划报告廊坊开发区项目策略构想合富辉煌房地产二零零七年五月11城市发展研判22房地产市场研究33区域板块竞争分析44项目分析与定位55规划建议66经济测算77营销思路城市发展研判城市发展概况经济发展趋势重点园区概况城市发展研判——城市发展概况城市发展概况城市发展研判——城市发展概况11城市素描：拥有优越交通条件的新兴现代城市城市概况：廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，2005年末全市总人口为391.6万人。便捷的立体交通体系：廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。城市定位：京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。城市发展研判——城市发展概况未来交通规划京津“双轮”驱动的模式，建设现代交通体系：第二条京津唐高速全长145公里，预计2008年建成通车，加上现有的京津塘也将全面拓宽，这样，未来两大城市间将有24条高速车道相连，京津两地的公路通勤更加便捷。京津城际轨道交通也正在加紧建设，2008北京和天津两地将可实现半小时通行。京沪高铁年内动工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。京津交通一体化可以快速京津交通一体化可以快速实现区实现区域域间间的的优势优势互互补补及及资资源的合理配置，廊源的合理配置，廊坊做坊做为为京津走廊的重要京津走廊的重要门户门户，，将将成成为为快速交通体系的最直接受益者。快速交通体系的最直接受益者。城市发展研判——城市发展概况22京津冀经济联合圈轴心京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好、发展最快的区域之一。京津冀都市圈国土面积18.5万平方公里，包括北京、天津两个直辖市以及河北省的廊坊、石家庄、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州等8个地市。廊坊廊坊处处于京津冀于京津冀经济联经济联合圈的合圈的轴轴心位置，具有良好的心位置，具有良好的经济发经济发展前景。展前景。城市发展研判——城市发展概况“一轴”：京津发展轴，廊坊位于此主轴。一轴三带“三带”：滨海新兴发展带、山前传统发展带、燕山—太行山山区生态文化带。廊坊2005年，京津冀都市圈都市经济总量圈实现地区生产总值18336.58亿元，约占全国经济总量的9.3%。?以电子信息和生物制药等为核心的高新技术产业；?以金融保险、商务与信息服务、会展主导产业等为核心的生产服务业；?以汽车、制药行业等为主的现代制造业地位；?钢铁、石油化工等基础原材料产业。城市发展研判——城市发展概况三河33城市布局：三点组团次中心中心整体布局一个中心两个次中心：“一个中心”（中心城市）、“两个次中心”（三河、霸州）、“三大霸州板块”（以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心次中心的中部地区，以霸州为核心的南部地区）、“两个环带”（环北京城镇带、环天津城镇带）。中心城市结构采取三点组团方式：开发区：高新科技、会展、教育卫生等为主。万庄：都市型工业和附加值高的高科技产业。市区：城市的文化、政治、商业、居住中心城市发展研判经济发展趋势城市发展研判——经济发展趋势11经济腾飞尚需时日年人均比廊坊历年GDP走势2006GDP对（亿元）（%）人均GDP(美元）增幅80072017700020%地区生产总值621070018%GDP年增长率6056331515600017.3%517716%600529500013.11314%50046012.5410641312.1400011.7%11.7%12%36911.640011.211.41110%8.8%300026188%30022597.4%920006%2004%710001002%0500%2000200120022003200420052006廊坊北京天津唐山秦皇岛2006年廊坊经济发展加速上涨，GDP增幅达到15％，但与北京及河北其他城市相比，人均GDP水平及增幅仍处于低点。廊坊的经济发展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的带动，随着京津冀经济圈的辐射及自身实力的增强，整体经济水平将呈现积极发展态势，但经济腾飞尚需时日。城市发展研判——经济发展趋势22对外资吸引力较强廊坊历年实际利用外资额2006年实际利用外资额对比5045.541.31（亿美元）（%）403.5实际利用外资3.156052.4年增长率32.650302.52.2401.938.4202301.291.391.51.25103.155.072.6618.819.3201.78116.71000.57.73.2廊坊北京天津唐山保定秦皇岛002000200120022003200420052006凭借良好的区位环境及政策支持，廊坊对于外资具有较强的吸引力，近三年实际利用外资增长率均保持在15％以上，2006年实际利用外资额达到3.15亿美元，远高于保定、秦皇岛等同类城市。城市发展研判——经济发展趋势33工业为支柱产业，第三产业发展不足2006年产业结构对比第一产业(%)第二产业(%)第三产业(%)廊坊55.529.7北京28.770.0天津57.340.0秦皇岛38.249.2020406080100目前以现代工业（包括电子、现代制造业、高新产业等）为主导的产业布局已基本确立，第三产业发展不足是影响其经济整体腾飞的重要原因之一。城市发展研判——经济发展趋势44具有较好的消费基础廊坊历年人均可支配收入额2006年人均可支配收入对比19978人均可支配收入(元)20000元14283城镇居民人均可支配收入120001125512%年增长率1015210.86%150001125510000921910.12%10%96321035684049.70%776773508.20%8.20%800067937.82%8%1000060005.67%6%500040004%20002%0廊坊北京天津保定秦皇岛00%20002001200220032004200520062002年以来廊坊人均可支配收入额始终保持加速上涨趋势，2006年水平已超过保定、秦皇岛两市（而同期人均GDP水平低于二者），说明廊坊具有较好的大众消费基础。城市发展研判重点园区概况城市发展研判——重点园区概况廊坊地区有廊坊经济技术开发区、燕郊经济技术开发区、安平经济技术开发区、霸州经济技术开发区、固安工业园区、永清工业园区、大城工业园区、文安工业园区和大厂工业园区9个省级开发区以及东方大学城文化产业园区，考虑到对城市发展的重要作用以及与本案的区域关系，重点阐述廊坊廊坊经济经济技技术开发区术开发区和和东东方大方大学学城城。城市发展研判——重点园区概况11开发区开发区是廊坊是廊坊经济发经济发展的源展的源动动力力概况廊坊开发区是河北省政府重点支持的省级开发区，是团中央、全国青联命名的“中国青年科技创新行动示范基地”，位于京津塘高速公路廊坊出入口处，于1992年6月26日建区。　　截至2006年，开发区幅员面积67.5平方公里，规划面积：14.49平方公里，已开发土地面积：14.49平方公里，户籍人口53362（包括大学城）。城市发展研判——重点园区概况快速发展，廊坊经济的重要组成部分截至2005年底，廊坊开发区已累计实现地区生产总值254.4亿元，占廊坊整体的占廊坊整体的4040％，年均增％，年均增长长50.750.7％％；工业总产值426.8亿元，年均增长61.3%；工业销售收入404.2亿元，年均增长57.2％；财政收入35.4亿元，年均增长54.6％，实际利用外资8.7亿美元。到2006年10月底，累计总投资额490亿元人民币，其中外商投资总额15亿美元，累计利用外资9.7亿美元。城市发展研判——重点园区概况五大主导产业产业领域代表企业廊坊经济技术开发区目前已有华为科技、富士康科技、特瑞胶黏、新奥软件13001300多家多家企业进区，其中包括西门、久智光电子、滨松光子、中电大成电子、贝1电子信息斯特电子、冀雅电子、鑫谷光电、清华同方电子、鲁尔、GEA、天合、富士康、子、捷好电子等。东芝、LG、阿克苏诺贝尔、来实建卢卡斯伟利达廊重制动器、天合发动机零部件、柳博安利活塞环、瑞达汽车制动器、全兴工2筑等1616家家世世界界500500强强企企业业。汽车零部件业、威意特汽车系统、上方汽车内饰、华安汽车装备、亚新科制动技术等。初步形成了电电子信息、子信息、食品食品加加好丽友食品、露露饮料、伊利乳品、飞鹤乳业、新瑞番茄制品、威康特食品、智爱富食品、工、汽工、汽车车零零部件、新材料、生物制部件、新材料、生物制3食品加工张裕葡萄酒、日清中粮食品、多维食品、中基药药为主的五大主导产业格局。金米兰咖啡、中孚食品等。立邦涂料、阿克苏诺贝尔、国瑞电子、阿童木4新材料、超尔固涂料等。国药麻醉制品、周林频谱、维尔康生物化工、5生物科技美宝制药、健邦医药等。城市发展研判——重点园区概况抬高门槛，集约高效发展1992年建区之后，廊坊开发区迅速抬高项目入区“门槛”：凡是高耗能、高耗水、高污染的项目，一律不得入区；2003年初，廊坊开发区再度抬高项目入区“门槛”：提高项目投资强度，投资1000万美元以下的外资项目、投资5000万元以下的内资项目不再配置土地资源；提高项目投资密度，外资项目不低于30万美元/亩，内资项目不低于150万元/亩。廊坊廊坊开发区对开发区对入入区项区项目目投投资资强度的“及强度的“及格格线线”，是”，是两两年多年多后后省有