莆田万科玉湖新城策划案中国福州中原地产福建分公司二级市场策划品控中心万科玉湖新城在哪里？新街口新街口万科万科城市花城市花园园在莆田人眼中的三环概念万科玉湖新城有点远。城城东东板板块块城南板城南板块块万科万科城市花城市花园园项目所在区位已经超出了目前莆田房地产板块所达距离。从新街口到达项目地车程时间约10分钟。若打的约需要20元。在目前二环概念的莆田市来说，心理距离和实际距离、周边配套都成为了客户对于项目的最大抗性。万科玉湖新城是什么？现场现场印象：溪景、郊印象：溪景、郊区区万科玉湖新城的片区印象？！！片区不是传统的住宅板城城块新新湖湖片区配套缺失属玉玉于旧乡镇改造科科万万从未有商品房是是开发客户认知陌生不不这这2004-2005年，福州开启滨江时代大大盘盘引引领领居住居住标标杆杆城市次心城市次心CBDCBD概概念念江江滨滨的的开发开发，使福州突破了老城，使福州突破了老城区区的空的空间间束束缚缚，形成城市新的，形成城市新的CBDCBD！！2011年，莆田开启新的江滨时代??2005-20062005-2006年，年，莆莆田市田市区概区概念只局限念只局限于新街口片于新街口片区区--梅梅园园路；路；??20062006年年-2007-2007年，年，东园东园路大路大开发开发，，正正荣时荣时代广代广场场推出，市推出，市区区范范围扩围扩展到展到东园东园路；路；??20102010年，省年，省运会带动运会带动大量基大量基础设础设施施建建设设，市，市区概区概念念扩扩展到展到东圳东圳路一路一线线。。莆莆田新都田新都会会呼之欲出呼之欲出万科万科领领航航滨滨江大江大时时代代礼赞！莆田的大时代!虽然我们不能以6700亩来定义万科玉湖新城项目但这不影响万科引领莆田的江滨板块在这个风起云涌的大时代，万科玉湖新城项目从骨子里“大气”引言INTRODUCTION■今天沟通的核心话题1.是在精确研判产品特性及洞悉消费者需求的基础上，就本项目的传播概念和核心利益的传导，进行深度挖掘；2.因为项目营销推广在即，本次汇报应提出切实可行的营销执行方案。力求言简意赅，直指项目核心我们展开策略前必须要回答的问题这是一个怎样的城市？这个城市正在发生什么？这个城市里的人有怎样的想法？现在的市场在为他们提供什么？他们期待怎样的改变？我们将要扮演什么样的角色？城市城市进进化化论论思考思考?在研究莆田的时候经常提起的几个关键词：1.现状：后发优势—————为何落后？2.目标：再造一个新莆田——旧莆田如何？3.手段：做大做强中心城区—如何做大做强？在我在我们们大大谈莆谈莆田的田的发发展展优势优势和和GDPGDP指指标标的的过过程中，我程中，我们们似乎忽略了似乎忽略了莆莆田和田和莆莆田人田人过过去和去和现现在正在正处处于的于的时时代和背景。代和背景。城市城市进进化化论论历历史沿革史沿革?1912年——废府，属南路道，道治设厦门；?1950年——属泉州专区，1955年属晋江专区（泉州）；?1970年——莆田、仙游两县由晋江专区划到闽侯专区；?1983年——莆田、仙游两县划回归晋江地区（今泉州）；?1983年——国务院批准设立地级莆田市；下辖莆田县、仙游县，析莆田县地置城厢、涵江；?2002年——国务院批准撤销莆田县，设立莆田市荔城区和秀屿区。1.1.后后发优势发优势——从从上世上世纪纪初到初到8080年代，年代，莆莆田所田所辖区辖区域域转转圜于福厦泉之圜于福厦泉之间间，基，基础础薄弱薄弱。。城市城市进进化化论论区区域分布域分布涵江涵江区区中心中心区区仙游仙游县县秀秀屿区屿区城市城市进进化化论论区区域分布域分布区域人口（万）GDP（亿元）城厢区36146荔城区46.38162涵江区42240秀屿区62123仙游县1081382.2.再造再造莆莆田——田——莆莆田分裂的田分裂的经济经济格局迫切需要整合格局迫切需要整合??莆莆田田与与仙游仙游关关系，系，从从平等平等关关系到系到从属关从属关系，系，相互相互独独立的立的经济经济、、社社会环会环境境；；??涵江涵江区经济领区经济领先先地位，商地位，商贸贸自自成成体体系；系；??秀秀屿区临屿区临港港经济经济的的独独特性，特性，与与中心城中心城区区的的区区隔隔；；??GDPGDP外外的特色的特色产业乡镇产业乡镇和和富豪聚集富豪聚集地，城市地，城市资资源源的的散散落。落。城市城市进进化化论论城市城市规划规划城市城市进进化化论论城市城市规划规划??城市建城市建设规划设规划按照海按照海峡峡西岸西岸经济区经济区建建设设要求和要求和湄洲湄洲湾湾港港口城市口城市发发展展战战略思路，做大中心城市的略思路，做大中心城市的规规模模，使中心，使中心城市城市具具备备有有与与海海峡峡西岸西岸城市城市群群区区域中心城市域中心城市经济经济、、金融金融、、信息信息、、文文化中心化中心相匹相匹配的配的体体量。量。按照按照““拓拓展中心展中心主主城，建城，建设滨设滨海海新城”的新城”的设设想，想，规划规划期期内内，，主主城城区区以中心城以中心城区区、涵江城、涵江城区为区为依托依托，，向向南南跨木跨木兰兰溪溪开开辟辟新城新城区区，形成“一心三，形成“一心三组团组团”的空”的空间结构间结构。。3.3.做强中心—做强中心—结结束束莆莆田田区区域分裂的域分裂的旧旧格局，形成强大的中心格局，形成强大的中心区区引引领领全全市市发发展新格展新格局局??加快加快中心城中心城区区基基础设础设施建施建设设，，加快加快中心城中心城区区房地房地产开发产开发速速度，改度，改善善居住居住环环境境；；??一定程度上一定程度上放放缓缓其其他他区县区县城市建城市建设设速速度，度，集集商商业业、商、商务务、、文体文体配套于中心城配套于中心城区区；；??引引入入品品牌企牌企业业，提，提升升城市城市竞争竞争力，提力，提高高行行业标业标准，准，加快加快优质优质人口人口聚集速聚集速度。度。我们展开策略前必须要提的问题这是一个怎样的城市？这个城市正在发生什么？这个城市里的人有怎样的想法？现在的市场在为他们提供什么？他们期待怎样的改变？我们将要扮演什么样的角色？城市城市进进化化论论城市城市规划规划板块新新莆莆田田第第一一阶阶段：平原段：平原扩扩容容片区功能规划定位划分市中心的区域发展成熟，区域主要以住宅为主，住宅市中心场稳定发展，形成以区域性购物消费中心、核心商务中板块心、文化休闲中心为标志的中央商务区。城北最具发展潜力片区，北部成为莆田新的行政中心，城北市政、教育、生活配套日益完善，区位价值明显，高规板块格城市城市配套，山水景观丰厚，休闲配套日益完善。城东将建成莆田最大的中央商务区、会展区、文体教育城东中心区，成为莆田高品位、多功能的城市核心区。新汽板块车站东迁和新体育场中心的环聚效应，体育、娱乐、商贸、教育、医院等的快速启动，配套日益完善。新新莆莆田田第第二二阶阶段：段：跨跨溪溪面海面海城南片区产业规划为“一轴、两岸、五中心”，根据各地城南块的特征以及城市功能发展轴，形成五个中心，即文化板块休闲中心、都市生态休闲中心、城市旅游中心、都市产业中心、新区公共服务中心。城市城市进进化化论论城市城市发发展展进进程程20062006年年-2008-2008年，通年，通过旧过旧城改造和商城改造和商圈延伸圈延伸将将中心中心区区域域扩扩大大至至东园东园路一路一线线20062006年年-2007-2007年，年，莆莆田市田市政政府府北北迁带动莆迁带动莆田田向北向北扩张扩张的的第第一一步步，，兴兴安名安名城城8080万平万平米米项项目的整目的整体体规规划划出出炉炉和和首首期的期的动动工工，以及正，以及正荣时荣时代广代广场场的的启动启动，，带来东园带来东园路片路片区区大范大范围围拆拆迁迁改造，改造，将莆将莆田市城田市城内内范范围围由梅由梅园园路推路推至至东园东园路。路。实现实现平原平原扩张扩张第第一一步步。即。即现现在意在意义义的市中心板的市中心板块块。。城市城市进进化化论论城市城市发发展展进进程程20092009年年-2010-2010年，省年，省运会运会契机契机大力大力发发展城展城东会东会展、展、文体文体配套，形成配套，形成投投资资新新热热点点20092009年年-2010-2010年，年，借借省省运会运会契机契机，，莆莆田市田市按照按照既既定定发发展展规划规划目目标标，初，初步完步完成成会会展展与与文体文体配套布局配套布局，城市，城市多功多功能核心新能核心新区构区构造呼之欲出。期造呼之欲出。期间东圳间东圳路沿路沿线线周周边楼盘边楼盘如如雨雨后后春春笋笋拔拔地地而而起。起。自自东东而西而西，有，有东东城一城一号号、、浅浅水水湾湾陶源陶源、、皇庭皇庭骏骏景、景、红红星美星美凯龙凯龙、三、三迪迪国际国际公公馆馆、、康嘉御康嘉御景等。景等。城市城市进进化化论论城市城市发发展展进进程程20112011年年开开始始，，莆莆田市引田市引入入万科万万科万达与达与本本土土正正荣开启荣开启城南城南区区域域跨跨溪溪战战略略规划规划提出了提出了木木兰兰溪溪两两岸岸地地区将区将作作为莆为莆田田主主城核心城核心发发展展区区的的重重要要组组成成部部分和未分和未来来城市城市发发展展主主要要动动力，力，将将打造成打造成为为以以水水乡乡宜宜居居为为主主导导，以，以傍傍溪溪荔荔林林为为特色，以商特色，以商务务金融金融、、政政务办务办公、公、文文化核心、城市化核心、城市绿绿心心为为多多种种引引擎擎，，集集商商务务、商、商业业、居住、度、居住、度假假、、文文化、化、娱乐娱乐等于一等于一体体的新城的新城区区。。随随着木着木兰兰溪溪两两岸岸核心核心区区确立，确立，莆莆田城市“田城市“东扩东扩南南进进”由”由此