2009年1月5日橡树湾09年企划提案博加提供橡树湾09之战群雄逐鹿篇策略总纲目录策略分析策略执行序缤纷战国图战国形式分析战国前期：“七雄”形成，各国将精力用在内部整理上。各国招贤才能，励精图治，像李悝，吴起，商鞅等人的变法维新就发生在这时期。战国中期：“国无宁日，岁无宁日”“邦无定交，土无定主”的混战局面。各个国家为保持自己的生存和扩大国土的势力，君主们都相继称王，独霸一方。一方面加强中央集权，改革图强，加强军备；另一方面，在外交上频频争取别国的“合纵”“连横”。战国后期：秦国昭襄王用范睢为相，采用了“远交近攻”之计，破坏了各国的“合纵”，加强了秦国的国力，军事，成了战国时期的第一强国，削弱了各国的力量。战国形式分析的启示1、群雄逐鹿，各种好的政策好的思想好的技术，层出不穷。仅凭技术和政策等硬件的硬拼，无疑是艰辛的，结果还有可能是两败俱伤。2、秦国的崛起一则：-对内：秦国在整个百家学说之重选择了最适合当时治理国家的法学思想。-对外：除了有抵御外地的坚固城池，更依靠纵观大局之下“远交近攻”的计策。战国时期秦国成功的计策“远交近攻”1江湾城1号2橡树湾3绿城4仁恒5汉斯新江湾城04年：新江湾城的规划已经成型。505年：基本完成道路、景观、水系工程，同时建09年布局图成生态博物馆、文化中心、极限运动中心三大公建项目。06年：华润以15.41亿一举摘得C2地块。43新江湾城1号，荣耀登场。107年：仁恒以13。01亿元获得D3地块。2绿城12.6亿拿下D1地块。汉斯入主D5地块。08年：华润橡树湾先行一步，首度开盘，成为08新江湾城明星项目。09年：绿城、仁恒、汉斯，行动起来的一年。也是新江湾城走入群雄逐鹿的开始。09年新江湾城形式分析09年的新江湾城除了老的大盘新江湾城1号、以及我们自己的项目（橡树湾）之外；之前招标成功的汉斯、仁恒和绿城，都将在明年各显神通；如果说04年到08年是新江湾城的战国初期；从新江湾城04年至08年来看，以往的几年中从未出现过多个知名开发商同时开发房地产项目，形成激烈竞争；那么09年将是新江湾城战国中期的开始……区域内群雄逐鹿，区域外也有强烈的竞争。可以说，新江湾城的土地革命从09年开始。处于这样一个特殊的时期，华润橡树湾该如何行动？回顾橡树湾之前的自身状况如何？客户对于橡树湾的了解仅限于区域内，区域外并不知道媒体大众媒体投放渠道窄、数量少、无声音、缺乏整体性板块内其他项目竞争几乎没有，一个人的天下江湾城新江湾城1号、橡树湾只有身，没有神。缺乏标签项目08年的橡树湾在新江湾城，关上门来自己“秀”。市场上几乎听不到橡树湾的声音，受客户关注度太低。以至于橡树湾的价值被自己“秀”没了。破局建立区域标签高度，告诉市场橡树湾来了！新江湾城似空城建立标签项目市场声音小大声得喊出去告诉市场橡树湾来了建立新江湾城的核心标志09年的橡树湾要做新江湾城的“秦国”策略总纲：“远交近攻”远交近攻新江湾城价值体现差异化形象价值代表新江湾城喊出自己的声音截流策略总纲目录策略分析策略执行阶段划分以常规销售节点来控制第一阶段：新江湾城真正价值深入民心关键词：土地价值升级、多盘联动新江湾城价值分析表面现象——上海发展史上的“黄金宝地”/最后一块处女地/无语伦比的生态环境园——生态博物馆、文化中心、极限运动中心三大公建项目完成——虽然是政府重点开发土地，却04年至08年发展速度较慢目前人们对新江湾城的理解和印象仅仅停留在：Keyword：生态环境园、重点开发土地这里是上海最自然的生态园，是块好地。听上去好，看上去好，但不心动这些都只是空谈！新江湾城价值分析深入洞察——紧邻未来的城市副中心（五角场）/车程时间约5分钟/3号线、10号线（在建）——复旦、同济等14所名校，地道浓厚的学府气息——新江湾城1号、华润橡树湾已成；汉斯、绿城、仁恒即将启动——适合各类人群的高档成熟居住生活社区、生活圈客户最关心的东西是不会变，他们要的无疑是成Keyword：城市、居住、生活圈熟的生活质地表面现象Keyword：生态环境园、重点开发土地09年，与城市一起住进自然——新江湾城，上海最后一块城市绿洲解读深入洞察Keyword：城市、居住、生活圈“远交”——①自然回归城市“远交”的核心思想就是与其他开发商（汉斯、仁恒、绿城），联合一起为新江湾城做一次土地价值升级的市场炒作。“远”意指对外，对市场。/“交”意指与其他项目联动。主要方式:软文主题:09年，与城市一起住进自然—新江湾城，上海最后一块城市绿洲解读操作思路：在年后邀请大众媒体(新闻晨报、新民晚报）的写手，通过华润、汉斯、仁恒、绿城这四个重要开发商的角度去为09年及09年后的新江湾城开发及发展撰写主题软文，进行提升新江湾城土地价值升级的软文炒作第二阶段：橡树湾代表新江湾城喊出自己的声音关键词：新江湾城标签、“喊”案例一：龙湖08年的房地产市场，毫无疑问“龙湖”首次进入上海，1号作品“艳澜山”是一个亮点，其营销操作思路可以用八个字来形容“猛势铺开持续爆破”。结论：作为第一次进入上海市场的龙湖，通过如此猛料得持续爆破操作手法，取得了令人满意的结果。在我们客观得看来，虽有些“无脑流”的做法，但对于相信“初次入市需造势”的各大开发商来说是个不错的借鉴。案例二：万科身为房产业界老大，虽08年的冷势影响不少，但上海万科的变相“降价”，却又在冷势下玩了一把火。整个市场“争议“纷纷，销量逆势飘红。结论：从侧面看下万科的做法：“降价”后的市场“争议”，从而关键楼盘取得了市场的极大关注。新人有新人的做法，老牌有老牌的手段。虽万科这种做法外人看来风险很大，但取得了出乎预料的效果，说明老大稳得住。案例分析项目操作手段必要条件效果取势案例一：龙湖“无脑流”猛铺首次入市市场关注现场来人量多案例二：万科降价后的“争议”品牌项目好卖华润橡树湾的势该如何去取？想要勇争第一，必先取势案例分析华润橡树湾的势该如何去取？借鉴一：“无脑流”猛铺借鉴二：“降价”“争议”“降价”不适合华润初次入市、亮市的做法品牌影响力做主导投资量大、资源浪费多负面新闻太多，但是顶风做狼“争议”性的市场效果华润应该有我们不适合我们不适合?“橡树湾”非华润在上海的第一个项目，前有客观得来说“华润”的品牌效应在上海并没有“上海滩花园”这样的精致项目入市。橡树湾“万科”来得大，利用“降价”取势风险太大，没必要花大成本，耗大资源来取势。所以不可取。争市、取势“远交”——②争市、取势“远交”的核心思想就是09年开头，橡树湾通过争议性的口号，代表新江湾城在市场上大声得喊出橡树湾的声音，取得09年开门红。“远”意指对外，对市场。/“交”意指代表新江湾城。主要方式:高炮、户外口号:09年，新江湾城越来越华润。口号建议操作思路：与前面的软文炒作相结合，通过在区域内、和区域外关键节点的户外投放。软硬结合在09年开头争市、取势。第三阶段：群雄并起存同求异关键词：差异化形象、气质、个性竞争对手分析基本情况位置：政和路999弄规模：项目占地面积约17.6万m2,容积率1.6产品特点：高层、小高层。两房、三房，50m2~180m2不等。1江湾城1号个性：作为新江湾城开发较早的一块土地，体量较大，但06年开发至今，由于华润橡树湾的出现，再加上冷势侵袭。销量急剧下滑。?基础大盘，虽身处黄金地，却昙花一现。位置：C5地块位于新江湾城核心位置，处于Ｃ１地块南侧，东至政和路，西至淞沪路，南至殷行路，北至国秀路。规模：总建筑面积不超过467881平方米(其中地上建筑面积356997平方米，地下建筑面积110884平方米)，包括两个住宅地5汉斯块以及两个综合地块。个性：世界最大的地产开发商之一，美国汉斯公司以资本金超过投资额50%的代价入主新江湾城C5地块。也是欧美公司首次以汉斯加州水郡的规划设计房地产开发公司身份介入上海房地产业地块项目。另外，为了能?产品特点：混合住宅区、4星级宾馆、办公楼等……够提高整个新江湾城的品质，城投方面一直希望能够把这个?项超高端混合型大盘，有望一炮打响。目树立成新江湾城的一个标杆项目。基本情况位置：D3地块位于江湾城路以西、国晓路以北、政和路以东、殷行路以南。规模：项目占地面积约5.4208万m2,容积率1.2仁恒4产品特点：未知个性：仁恒再次创下新江湾城地价新高，据了解，仁恒目前在上海开发的项目销售业绩均表现不俗。旗下的仁恒河滨城2期住宅已全部售罄，仁恒家园的情况也与之相似。此外，仁恒在青浦区的仁恒运杰河滨花园项目，也仅余47套别墅尚未售出。?精致小盘，自信满满，高调入世。位置：新江湾城D1地块东至政澄路，南至国晓路，西至凇沪路，北至殷行路。规模：项目占地面积约5.9253万m2,容积率1.73绿城产品特点：未知个性：到目前为止，绿城在上海的项目除了正在开发的绿城玫瑰园这一别墅项目外，上海绿城已接近尾声。此次来势汹汹高价拿下D1地块，势必要大干一场。?豪华高端小盘，深藏不露，蕴藏无限能量。逐个扫描江湾城1号2006年,新江湾城核心区第一盘——新江湾城1号作品荣耀登场。但自08年华润橡树湾入世以来，新江湾城1号却早已橙色渐退。以小户型为主，产品类型的单一，营销思路的古板，在目前这样的冷势下，注定了新江湾城1号是个昙花一现的项目。非竞争对手逐个扫描汉斯——在中国只有3个项目：高档住宅“公园大道”、——美国大型房产开发商巨头首次在沪拿地：C5地块“万国公寓”和精品写字楼“盛世大厦”——C5地块位于新江湾城最中心的地块将成为城——46万方的超大规模，是新江湾城09规模最大的项内的地产标杆目——产品特点：混合住宅区、4星级宾馆、办公楼等先进的开发理念高端客群大量引入Keyword：高端、国际、