fdc.21ask.com中管网房地产频道2007.02.18www.fdcsky.cn为了这个项目我们进行了大量的市场调查其中我们的策划队伍和创作队伍三次实地来到中山，考察了我们的竞争楼盘如：凯茵新城、聚豪园、帝璟东方、奕翠园朗晴轩第一部分：中山地产分析地＋产中山地产是什么样的“地”？快速地2005年，我市一手房成交宗数为35789宗、成交面积394.89万平方米、成交金额为120.37亿元，与2004年相比分别上升了19.1%、22.6%、33.1%。其中城区一手房交易量为14725宗、成交面积152.4万平方米、成交金额53亿元，与2004年相比上升31%、30%、29.3%。中山房地产正在快速地发展纷纷地中山人５００亿元的储蓄以及中山地产市场强大的需求量无疑是这地产大鳄挥师中山的原因。?外来地产大鳄的进入始于３年前的华策置业，进军中山开发位于岐江河畔的蓝波湾，珠海企业中山掘金成功引得各路豪杰纷纷看好中山市场前景，以?新鸿基、马联集团、盈丰创建等为代表的香港地产商已在中山成功开发了几千亩土地，并吸引了数十万香港市民前来中山购置房产，新鸿基地产开发的项目奕翠园一面世就销售了１６０套；?以万科地产和宇宏集团为首的深圳军团也开始攻城略地，万科地产位于南区占地５２０亩的项目规划正在进行，宇宏集团占地千亩的宇宏·健康花城已经于2005年９月２８日正式销售。各地产大鳄正纷纷来到中山向东地?城区的发展还是和城市的整体规划有关，，2005年上半年各个区域销售差别很大，住宅总成交４８２８宗，东区２１３９宗，所占比例为４４．３％，西区销售７２１宗，占１４．９３％，石岐区销售１９３９宗，占４０．１６％，而南区仅仅销售２９宗，占中心城区销售量的０．６０％。中山正在向东发展地＋产中山地产现在“产”什么？盛产明星盘?中山市场占有率最大的几家地产企业已具备了品牌企业特点，雅居乐以世界建筑视野发展住宅产业，在以房地产业为支撑的前提下向多元化发展，其开发的雍景园在２０００年获“国家小康住宅示范小区”称号；?天英的阳光花地获“国家小康住宅示范小区”称号，已经具备足够的知名度和市场美誉度。?此外，长洲、顺景等本土企业经过十几年市场开发已经积累了相当多的经验、资本和市场认同感。盛产生态盘?房地产开发与中山的城市环境日益融合，成为中山对外另一张鲜亮的“名片”房地产发展的区域特点看，每个城市都有着自己的个性与特色。随着中山居住条件的改善，加上中山独特的“生态城市”定位，一种可喜的趋势正在出现——那就是“健康小区”。从追求“居者有其屋”到“住得舒适”；从追求“小区环境”到人与自然的和谐共处，中山楼市整个档次、意识都比原来大为提高。第二部分：竞争对手分析从我们的调查得知：中山地产的所有竞争，都是跟雅居乐的竞争。1、凯茵新城项目特点：整个凯茵新城从规划起步已是一座现代化的生态城市。按低密度开发的思路，城中建筑总面积规划为1580000平方米。规划入住人口为50000人，相当于目前城区常住人口的六分之一。城内中心湖泊周围，将建成面积逾74300平方米的大型商务、购物、休闲中心区，内有大型酒店、大型综合商场以及应有尽有的各类文娱设施。并专设行政与市政管理区，专责协调城内公交车站、煤气站、污水处理及垃圾转运站、消防所、供电中心、派出所等机构的运作。城中按住区的不同分布设四大文教区，规划为2所12个班的幼儿园；1所24个班的小学以及1所36个班的中学。为确保城内外交通顺畅，新城中设四个大型停车场以及2大公交车站，大量专线巴士日夜穿梭于新城与市中心城区星罗棋布的停车点之间。定位：中山高尔夫生活的大型生态社区目标人群：事业成功型都市精英一族诉求方向：?高尔夫生活方式：凯茵新城占地3000亩、10万平方米水面的天然湖泊与纵横交错的运河连成庞大的城内景观水系，而9洞的国际标准高尔夫球场更为项目增色。正是凭借高尔夫球场的独家资源优势，凯茵新城通过规划设计、建筑配套管理文化等各个环节打造这种“美丽的生活”———高尔夫生活。?绿色生态健康：凯茵新城以中山长江生态区为依托，坐落于保持原生态山林湖泊的环抱之中，以独特而优越的自然环境，成为名副其实的生态新城。因位于广东省著名长江旅游风景区中心，五桂山富含负离子的空气，构成广东省最好的空气指标。?成熟生活构成：本着“大社区、大配套”发展思路凯茵新城致力开发人性化别墅产品雅居乐是中山房产现有的标准?雅居乐是中山地产毫无疑问的第一品牌，多年来雅居乐品牌在中山地区所积累了良好的品牌美誉度和知名度?雅居乐每一次所推出的楼盘都为中山的房地产树立新的标准，提出新的要求，而且其楼盘素质一直较高，在中山有着良好的口碑2、聚豪园项目特点：聚豪园是永怡集团在中山东区长江旅游风景区核心位置所开发的中山首席别墅生活社区。聚豪园占地面积近800亩，位于中山重点发展的东区核心位置，独占中山样板观景路——博爱路的快速成便利。拥长江旅游风景区水库和翠林，东临长江GOLF球场和博文学校。门前有横贯中山城区东西的黄金动脉博爱路，方便连接城市快速干线直达中山各区镇；东北有直达广州与珠江三角洲的京珠高速公路。定位：中山首席别墅生活社区目标人群：都市精英诉求方向：?东部核心位置：豪园占地面积近800亩，位于中山重点发展的东区核心位置，独占中山样板观景路——博爱路的快速成便利?绝美景观：聚豪园位于中山东区长江旅游风景区核心位置，拥长江旅游风景区水库和翠林，东临长江GOLF球场?交通便利、配套齐全：门前有横贯中山城区东西的黄金动脉博爱路，方便连接城市快速干线直达中山各区镇；东北有直达广州与珠江三角洲的京珠高速公路。3、帝璟东方项目特点：该项目在建筑规划上，单体造型融会中西文化，外墙色彩丰富时尚，明快轻松的阳台，形成现代色彩的立体景观，建筑以南北向为主。该项目非常注重产品的创新和个性化，推出中山首创空中廊院概念，户型设计新颖时尚，户户观景设计，南北通透，配备景观泳池、网球场等生活设施。致力于20万平方米高尚住区打造成为国际级的人文经典社区。在园林方面，帝璟东方巨资打造风情水景园林。注重园林空间的享受性，互动性和参与性，小区内水景点线结合，户户见水。小区内步行通道设计有一条融入整个小区当中林荫跑步漫步道，提供生活休闲舒适场所，建成集运动、休闲、娱乐为一体的纯粹高品位生活方式。在外围，五桂山、紫马岭、金字山等景观环绕帝璟东方，举步即可到达。宁静清幽、环境绝美的紫马岭公园，风景优美的金字山，二者珠联璧合，互为依托，相互映衬。在配套方面，帝璟东方享有国际级会所和一流的教育配套，使居住于此的尊贵业主消费无忧，生活品味更具国际风范。定位：国际华府目标人群：富有一族诉求方向：?传统居住文化与现代人居文明的结合：中山首创空中廊院概念，户型设计新颖时尚，户户观景设计，南北通透，配备景观泳池、网球场等生活设施。致力于20万平方米高尚住区打造成为国际级的人文经典社区?生态居住环境：巨资打造风情水景园林。注重园林空间的享受性，互动性和参与性，小区内水景点线结合，户户见水；外围，五桂山、紫马岭、金字山等景观环绕帝璟东方，举步即可到达。宁静清幽、环境绝美的紫马岭公园，风景优美的金字山。?配套一流：帝璟东方享有国际级会所和一流的教育配套，使居住于此的尊贵业主消费无忧，生活品味更具国际风范4、奕翠园项目特点：奕翠园一期邻近中心小学地块,共开发13座楼，其中7座为小高层，6座是四层低楼。奕翠园建筑风格以“后现代”意念为核心，以简约主义为设计风格，依靠简洁的线条和厚重的天然石材勾勒出具有现代气派的建筑。外部设计追求线条清晰、流畅和明朗，无论远观还是近望，都力图显示出从容气度。其内部设计注重朴实、简约，讲究天然采光和自然通风。园林设计则以湖畔十翠为主题。香港新鸿基地产实力背景，新鸿基地产30年来以心建家，成为香港地产物业信心的标志。贝尔高林进行园林设计。定位：都市现代精英理想家园目标人群：都市精英阶层诉求方向：?人居品牌：一个居住的空间、环境，更是一种居住的文化，一种价值观和一个可以放心的家。?现代气息：建筑风格以“后现代”意念为核心，以简约主义为设计风格。?园林设计一流：奕翠园是一个大型的、拥有自然风光和人文特色的优美之地。奕翠园中创造出较多立体性空间，令人更容易融入自然。除保留大量原生古木，还利用坡地的自然起伏引入“山道”的概念。建造大型湖泊群和岛屿，以增加住户生活的乐趣和情调。让每一个住户在自己的楼宇内都有不同的景观和感受，创造及强化其独特性。希望为小孩提供一个美好的环境成长；为在职人士在工余时提供一个舒适的空间；为长者提供一个安乐悠闲的环境，让他们为自己的家感到自豪。?服务意识。小结：中山楼盘的竞争处于雅居乐时代?中山楼盘都以雅居乐为参照物?他们在模仿雅居乐的产品、格调，但尚未超越雅居乐，主要还是以港式的温雅风格为主帝璟东方奕翠园雅居乐聚豪园第三部分：项目自身分析我们具有顶级的地段位置位于中山公认的高尚住宅片区东区?东部组团规划为港口集聚区和国外资本吸纳区，是中山未来产业升级整合的方向，将形成文化产业园和绿色生态园?东区已定位为高素质居住区和政府第三办公区，目前已有大量高尚楼盘投入，区域氛围初步形成，是中山人置业的首选地区But我们顶级的地段是与几个主要竞争对手共享的。我们具有得天独厚的生态环境?三山围绕，地处三个生态公园之中，楼盘中间还有山坡形成高低起伏的天然地貌，天然绿色的生态环境可谓无以复加。But生态是中山的标准配置。?作为国家级公园城市，中山本身的生态起点就比较高，良好的自然环境在中山是理所当然的生态必须与人分享。?几个主要竞争对手的地理位置与我们相似，自然环境也都比较优越，所以都在标榜生态，都在强调自身的天然资源。我们具有大盘优势?项