12010年总裁管理报告March22,2010目录2第一部分?市场回顾与展望第二部分?2009年经营业绩回顾第三部分?2010年经营目标及策略第四部分?2010年业务发展计划第五部分?2010年投融资专项计划3第一部分：市场回顾与展望?宏观经济分析?行业环境分析?政策趋势分析?未来市场展望1.1宏观经济-总体回顾4?2009年，政策巨额的货币和投资刺激下，GDP增速实现“V型”反转，成功实现保8目标。数据来源：CEIC、易居、国家统计局1.1宏观经济-经济结构5?经济复苏基础尚不稳固，结构性矛盾仍然突出，经济增长的可持续性仍具有不确定性。投资高速增长?投资增速缓慢回落，依靠投资拉动的局面仍未改观；出口仍处于负增长，形势严峻；消费增长逐步企稳；消费逐步平稳?居民收入在国民收入分配中的比重较小，国内收入结构基本呈现“图钉型”，收入差距呈现扩大的趋势；?宏观经济呈现趋热势头，经济增长存在一定的风险。出口依然低迷过热趋热过热趋降过冷注：收入数据来源于罗兰贝格调研1.1宏观经济-物价水平6?CPI、PPI增幅超预期，黄金等大宗商品交易价格屡创新高，通货膨胀预期加剧。?进入2009年四季度，CPI和PPI(工业品出厂价格指数)“由负迅速转正”，增长幅度超出市场预期；?黄金价格屡创新高，达到10年来历史高位；?央行消费者调查显示未来物价预期指数迅速攀升，居民对于当期物价的满意度持续下降。数据来源：CEIC、易居、国家统计局1.1宏观经济—利率与汇率7?利率进入加息通道，人民币升值压力加大。?上海银行间同业拆放利率呈现上升趋势，上半年加息可能性加大；?汇率在政府干预下基本保持稳定，但外汇占款总额和热钱规模持续增加，导致汇率升值的外部压力不断加大。一旦人民币升值过快，将冲击中国庞大的出口导向型产业。数据来源：CEIC、央行1.2行业环境-市场回顾8?2009年政府采取灵活的“扶持救市政策”。?下调房地产相关税费，包括第一套普通住宅的契税以及房屋转让过程中的营业税；?加大金融支持力度，上调公积金贷款上限，下调供应增长严重滞商品房抵押贷款利率；后于需求反弹?放宽第二套普通住宅的限制，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。08年刚性需?……求长期受抑制?需求集中释放和宽松信贷政策促使房地产市场迅速反弹。?08年受抑制需求的集中释放、放松信贷等政策放大居民购买能力两大因素导致2009年上半年商品房销售大幅反弹；?供应增长严重滞后于需求反弹，市场很快形成供不应求的局面，导致销售价格在2009年下半年快数据来源：CEIC、易居、国家统计局速上涨。1.2行业环境-市场供应9?市场供应增长缓慢，供不应求的状况短期内难以得到有效缓解。?2009年土地购置面积同比增长-13%，土地有效供应不足；?2009年，主要城市供求比依然处于高位，供不应求的局面未得到有效缓解。数据来源：CEIC、易居、国家统计局1.2行业环境-土地市场10?土地供应在2009年下半年集中放量，土地价格大幅飙升。?2009年6月开始，土地成交开始活跃，成交面积和交易幅数开始大幅增加；?2009年下半年，土地的溢价水平开始大幅攀升，部分城市的溢价率超过100%；?由于土地放量集中在2009年下半年，2010年下半年市场供应才有可能明显改观。数据来源：CEIC、易居、国家统计局1.2行业环境-租赁市场11?受全球金融危机的影响，零售业需求受到抑制和企业缩减办公规模，商铺及办公租赁市场2009年整体处于低位徘徊。?随着中国经济率先走出低谷，租赁市场四季度需求开始渐见回稳。数据来源：易居中国、DTZ1.2行业环境分析—竞争态势12?市场逐步演变为“巨人之争”，行业集中度进一步加强。对标企业2009年销售业绩400亿万科、绿城、保利、绿地、中海预计5家300亿万达、恒大预计2家世纪金源、富力、华润、碧桂园、200亿雅居乐、世茂、中信、金地预计8家龙湖、合生创展、华侨城、150亿招商地产预计4家100亿远洋地产、融侨、SOH0中国、星河湾、首创、金融街、大华、金科预计8家数据来源：年报、易居中国、中房指数研究院预测1.2行业环境-客户群体13?刚性需求仍然是市场购买的主力。贷款购房的客户者中，有八成的购房贷款客户是首次置业;?全年个人住房贷款增长48%，66%的客户借助信贷杠杆支持购房，杠杆比达到历史新高；?2010年随着“差别化信贷政策”的实施和信贷政策的收紧，将进一步抑制投资性和投机性需求，并影响首次置业需求。注：杠杆比=商品房销售额/（商品房销售额-当期新增按揭贷款）数据来源：CEIC、易居、国家统计局1.2行业环境—客户群体14?中高端客户的数量和财富水平迅速增加，客户需求开始出现分化。?随着中国富裕家庭数量增加和政府住房保障计划的实施，中高端住宅将占据商品房复合增长市场的主体地位；12万亿美率元?产品品质将逐步提升，产品向舒适、生态-5.90%、节能的方向发展。9.50%7万亿美元11.90%5.90%6.40%11.60%4.10%28.20%平均资产3.23.33.83.84.14.4（百万美元）数据来源：麦肯锡调研1.3政策趋势分析152税收：差别化税收，抑制投机性需求GDP增速?普通住宅转让的营业税免征期限由2年调整为5年成功实现8.7%，房土地：增加普通住房用地供应，规范土地出让和付款监控?增加保障性住房和普通商品住房、建设用地有效供给地产调控政3?规范土地出让，加强收支管理：土地价款首次缴纳不少于策频繁出台50%，原则上1年内付清?严格批后管理、整顿土地市场秩序，严查囤地行业管理：加强市场监管和行业准入?销售管理：整顿销售秩序，强化价格监管，加大对捂盘惜售、囤积房源，等行为的查处力度4?央企管理：要求央企“慎重进入房地产等高风险领域；已经进入的，要规范程序，严格考核”?外资管理：防止境外“热钱”冲击?拆迁管理：保障拆迁户的利益，控制强拆措施的应用1.4市场展望—长期趋势16?中国经济稳步增长、城市化、人口红利仍是推动行业发展的主要动力，行业将保持15年左右的高速增长。?1996年以来，我国进入城市化高速发展期，城市化发展将继续成为房地产市场增长的重要贡献力量；?建国后，第二、三次大小“婴儿潮”是目前我国购房需求主体，现阶段房地产仍将保持旺盛的购买力。?第二次婴儿潮：年平均年龄43岁年出生人口，人口规模达2.4亿左右，较强的城市化将依次呈现以下特征（万人）财富积累，旺盛的置业升级及投资1.小城市迁入大城市为主，3,000需求?第三次婴儿潮：平均年龄23农村向城市迁移为辅岁，人口规模达2.3亿左右，进2.超大城市呈现郊区化趋势3.城市边界模糊，形成大都入婚育期，旺盛的首次置业需求2,500第一次婴儿潮市圈2,000第四次婴儿潮1,50001949-19571962-19701981-19902006-2020数据来源：国家统计局、远卓分析1.4市场展望—短期趋势17?房地产业短期将在波动中前行，2010年市场将面临一定的压力。201.市场展望：受2010年信贷收紧和政府舆论导向的影响，预计2010年交易量将与2009年基10本持平，售价增速整体放缓；年市2.关键变量：宏观经济主要依靠投资拉动，因此金融政策将是影响2010年市场最为关键的场因素，如果政策大幅收紧，不排除市场出现大幅波动可能；预期3.整体风险：上半年市场风险较小；由于市场供应增加和政策效应释放，下半年面临较大的不确定性。资料来源：中国国家统计局、远卓分析1.4市场展望—市场预判18?针对不同市场的情况，基本判断如下：?住宅物业市场增速放缓，呈现短期调整态势；?持有物业开始进入复苏阶段，但租金和出租率难以明显改善；?土地市场供应加大，价格受到一定的抑制，将是资金充足企业扩张的大好时机。住宅物业持有物业土地市场?需求：2009年需求集中释放，?需求：全球经济进入复苏?供应：2010年房地产频繁调整，将导阶段，优质零售物业、写字楼?受调控政策影响，土地供应力度致年度有效需求基本持平或小物业需求有所回升；将加大；幅下降。?政府加大保障性用房建设用地供?供应：北京、上海等一?应比例，商品房用地供应难以大幅增供应：整体缓慢增加，受投资线城市集中新增供应将大于市滞后和土地购置影响，主要供长，供应依然不足。场净吸纳量；?应将在2010年下半年释放。需求：??租金：租金水平和出租率开发商资金相对充裕，可售资源?价格：售价增速整体放缓，由短期内难以改善；不足，土地需求依然强劲。于开发商现金相对充裕，出现?一线城市土地溢价过高，二三线大幅下跌的可能性较小。?售价：通货膨胀加剧、人土地市场将成为企业跑马圈地的焦点民币升值、险资等资金可能开；闸，商业物业保值增值作用凸?价格显，售价预计将保持平稳增长?土地价格将会继续维持高位运行；，但受到付款条件的严格限制，价格增速将放缓；?核心城市和核心地段土地资源的争夺将依然激烈；1.4市场展望—产业机会19?政府放松金融管制，房地产金融将是公司“赶超领先者”重大产业性机遇。背景背景价价值值?新《保险法》于10月1日正式实施?公司可通过战略合作获得稳定的低息，打开保险机构投资不动产的政策闸资金来源；门，目前细则正在制定，预计险资5%资金来源可直接投资不动产；?平安保险通过基建名义和平安信托的渠道，与金地、绿城及蓝光分别签订信托投资协议，大量投资不动产；?国家金融管制放松，国内金融创新加?公司可与战略金融伙伴共同发起和管速；理金融工具，以较小的资金投入控制?金融工具“银监会版REITs”呼之欲出，真大量的资源；正意义的“证监会版REITs”也在积?新型融资工具可以提供资金，支持公极筹备；司业务发展；?远洋地产具有房地产专