谨呈：旭东集团——国际化元素打造项目明天！旭东尚景项目产品定位投标报告2012年9月汇报内容区域认识项目分析项目定位项目发展建议项目打造建议瑞竹霖服务Part1：区域认识?城市发展趋势?项目区域市场分析?重点案例解析?商业未来研判昆明市城市发展轨迹?昆明市的发展一直延续“同心圆”的发展形态。随着城市的不断扩大，城市问题日益突出。转变城市固有发展模式，寻找新的发展空间，成为了未来城市的发展重点。城市发展将由“单核心圈层蔓延式”向“多中心组团式”模式转变，将为昆明区域性国际化中心城市定位奠定发展基础城市总体规划，从“一湖四片”扩大到“一主五辅”、“一主两副三区多中心”，城市规模和功能变化的同时，空间布局更趋合理，区域发展功能特征更趋明显；昆明城市空间的拓展方向应以东南、东北两个方向为主。加快都市区由市核心（环滇池的一湖四片）和跨昆明、玉溪行政区等的五个辅城（滇池流域外30-60公里）发展格局；中心区新增190平方公里核心昆明=主城＋呈贡新区＋空港经济区；现代新昆明城市体系城市规划区范围图主城区昆明市区域划分——昆明市区域划分?昆明市行政区域划分?昆明市五大次区域划分昆明市主城区五次区域：北龙泉路市西区市一二一大街昆曲高速公路区中环城西路市东大观路区东风东路市区环城南路贵昆公路南市区城市区域发展现状把昆明建设成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动性城市。?北市区：北市区是昆明的副中?中心区：昆明商务、昆明市主城区五次区域：心，是行政办公区、居民区、金融和文化中心。北市龙泉路区服务区兼具的综合性功能区。西市一二一大街区昆曲高速公路?环城西路西市区：教育发展区中市?东市区：昆明房地产开发最区东市早的区域，但目前开发相对其大观路东风东路区他片区落后，且区域环境杂乱交通拥堵，市政配套滞后，非环城南路贵昆公路置业首选。?南市区：城市拓展区。南市区昆明发展问题与未来定位主导产业定位不明晰云南经济过度集中于昆明昆明经济发展过度依赖于服务性行业昆明的产业发展依托过于分散，城市单中心的区域空间结构在一定程度近几年昆明城市发展多以旅游城市主导产业定位不明晰，作为国内外大上袭夺了全省其它城市的发展资源、高尔夫城市、会展城市、总部经都市发展秘诀的专业型服务经济成分，扩大区域差异。区域经济一体化济城市等宣传自己，但这些都属于发展严重不足，难以形成集聚经济效、城市经济向区域经济转型是世界服务性范畴，而昆明的工业却受到应区域发展的必然趋势冷落。大凡工业化基础不扎实的城市，其发展往往缺乏后劲“桥头堡”、一湖四片、一湖四环和空港经济区的设立为昆明发展带来方向产业基地工业园区全国性物流节点城市昆明近几年土地成交面积350003000025000200001500010000500002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年总成交面积（亩）居住面积（亩）商业面积（亩）备注：居住和商业土地面积只计算纯商或纯住土地昆明近几年土地容积率变化情况土地容积率变化趋势4.54.03.53.02.52.01.51.00.50.02006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年整体容积率居住容积率商业容积率备注：居住和商业土地面积只计算纯商或纯住土地昆明房地产市场预判a.国家房地产政策调整动向：对一线城市的房地产仍执行严管政策；对一线城市土地供应量会进行适度调整；对一线城市政府土地价格政策不会调整；利用金融杠杆对一线城市房地产资金供应进行严管。对二三线城市房地产管理维持现状。b.在众多的市场走势中，2011年四季度到2012年一季度是最困难的时期，房价有进一步下调的空间。一线城市下降幅度更高一点。c.从成交量来看，下半年可能迅速上升。市场回暖有可能。d.从土地市场来看，现在大企业的投资积极性不高，成交比较低迷，土地市场相对比较萧条，未来土地价格下调的空间是存在的。大企业通过调整，可能会带来新一轮发展机遇；而中等企业未来的发展，需走专业化或区域化的方向；小企业会逐步退出市场，可以是开发项目退出市场，也可以是被动退出。?城市发展趋势?项目区域市场分析?重点案例解析?商业未来研判南市区整体概况?北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛公路，西至滇池草海，总面积159平方千米。南市区南市区整体概况?南市区范围：北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛公路，西至滇池草海，总面积159平方千米。?南市区定位：南市区自然资源丰富，政府将南市区定位为旅游度假、体育休闲的新城。?南市区发展：充分发挥城区的历史文化与自然资源优势，同时大力发展与旅游观光、休闲度假和会展产业相配套，以商贸流通、房地产、金融业和信息产业为核心的现代服务业。南市区整体概况——区域划分昆明南市区北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛路，西至滇池草海。本报告中，根据南市区主要交通干线，房地产开发的规模和时间，将南市区分为以下四个板块：滇池板块：以滇池路为主，东滇池度假区，楼盘以住房为主，规模较小，开发的数量多，目滇池路前没有成熟的商业圈。度假别墅板块：滇池度假片区，项目以纯别墅官南大道为主，价格高。滇池板官南板块：西至徐家堆立交桥，东至昆明国际块昆洛路机场。项目规模较大，有商业和住宅，且商业官南板逐渐成熟。块东南板块：西至昆明机场，东至昆洛路。楼盘东南板的规模最大，如世纪城、新亚洲体育馆，周边块度假别墅板有家乐福、沃尔玛等，并有大型商业区新螺丝块湾商贸城，商业趋于成熟。区域范围经济运行指标——南片区交通动线情况南过境干昆洛道路?南市区交通网主要由“六纵四横”组成。路池滇春?“六纵”即：滇池路、前卫路、春城路、路城路卫官南路、关雨路、昆洛路；前?“四横”即：南过境干道、十里长街、广南十里长路官福路和环湖路。街关雨路环湖路广福路区域范围经济运行指标——南片区人口情况?从南市区的人群职业状况来看，个体工商户、小商贩是该区的主力人群，分别占到区域总人口的22%、17%，主要是因为区域中大量的专业市场及商贸集散地而自然聚集形成。?企事业单位人口总量占区域总人口26%，主要是因为南市区大量的政府机关、事业单位住宅小区，主要集中于滇池路片区。?而滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，但该内人群相对于区域人口总量较少，仅占到区域人口的3%左右。区域范围经济运行指标——南片区配套情况医院昆明邦爱颈肩腰腿疾病专科医院、圣堡绿医院、圣约翰医院等行政市中级人民法院、省政协、省公安厅、省高级人民法院、省工商局、省检验检疫局、省委学校云纺小学、铁七中、、昆三十一中、前卫二中、福海小学阳光小学体育娱乐休闲仟僖量贩KTV、怡水云间商务休闲、滇池高尔夫、五华体育馆等公园景点海埂公园、宝海公园、云南民族村、官渡古镇、南诏白族风情园、大观公园南园酒店宾馆锦华大酒店、昆明佳华酒店广场、金龙饭店、博大酒店、滇池花园大酒店等交通昆明汽车客运站、全省长途汽车客运站、昆明汽车客运南站、云南旅游客运站、昆明火车站等农贸市场螺蛳湾日用品批发市场、大兴干菜市场、广丰食品市场、华丰批发市场等商超沃尔玛、家乐福、大商汇美好家园等南市区整体概况小结1?南市区毗邻滇池，相对其他片区自然生态景观资源丰富，本区未来规划将以交通配套的建设改造、娱乐休闲和生态旅游的打造为主。2?该区域的开发量较大，且都为规模较大项目，楼盘规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律。未来广福路、滇池路、日新路、五甲塘一带将成为发展重点，3轻轨、BRT的规划将进一步推动南区的发展，并加强与其他区域的联系,增加客源，南市区也将持续成为昆明新盘供应区；-19-南市区代表商圈南亚风情第壹城商圈家、居配汽业专场市西贡码商圈世纪头/金都城商商集商圈圈新亚洲体育城商圈新螺蛳湾商圈南市区商业发展现状区域面积广，各大板块间融合度不佳，居住分散、商业各自为政，形成“多核”发展，大多数商业氛围较淡1国贸商圈二环昆明会展中心周边池31商业开放式社区商业街业态餐饮、休闲、娱乐、滇南路形态成熟的餐饮美食街特征酒店等巫家坝机路代表万兴印象格调街区5场昆2昆洛路世纪城到广福路新螺蛳湾片区广福洛是近两年发展起来的新兴商业片区、圈内多以中端产4路路品为主，消费人群以周边居住及呈贡片区学生为主2商大型MALL为主、有业态业态齐全。购物、休业社区型商业街、并特征闲、餐饮、娱乐等，形云集多个家居大卖中端品牌云集态场代世纪金源购物中心、体育城商业广场、新螺蛳湾商贸表城位置商业氛围商业形态业态特征代表项目商务办公、酒店、商业街、商休闲餐饮娱乐购物一应南亚风情第壹城3滇池路口滇池路以南亚风情第壹城以此为中心场等俱全，丰富全面、中央金座相对独立的特色商圈地处滇池路七公里纯商业项目、低层商务办公楼金都商集、西贡4商业气氛淡，空置率较高以高档餐饮、主要是商处等码头务宴请、接待等中、大型住宅楼盘为主，配较日新路和前卫路周大比重商业；商业潜在供应面商务办公、酒店、休闲润城、城中村改边为主，北面和南大规模城中村改造、多个项目规划已面市，5积约300多万平米（含写字楼娱乐餐饮等；以城市综造18—22号片面延伸至二环南路目前整体环境比较差等），大约未来五年内逐渐释合体及社区商业为主区和广福路14／4／18放本项目区域：滇池路/前兴路商业分布——滇池路以高端餐饮、休闲娱乐及生活配套为主要功能特征入住商圈项目分布情况：潜在2滇池路与前兴路围合的圈层供滇池路110应的项目多以体量较大综合体前兴路4项目为主。主要项目包括：31——南亚风情第壹城2——中央金座683——奥宸财富广场574——润城5——西贡码头广福路96——金都商集7——大商汇8——光辉城市9——大润发商业广场10——万达商业广场南市区滇池路/前兴路商业——主要项目基本情况租金三级市场价格项目名称物