谨呈：沈阳幸福基业房地产开发有限公司沈北苏家屯项目定位及发展策略研究首次沟通—项目定位及发展战略研究版权声明：本报告（含附件）仅供世联地产内部分享使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2012.5本次沟通的主要内容如下…?背景分析?宏观形势分析?沈阳市场研判?战略方向选择?苏家屯地块定位本报告是严格保密的。2【企业战略】京御挟城市郊区大盘强势进驻沈阳市场，并实现多盘联动苏家屯地块:总体占地面积超过600万平米，首开期占地也达37万平米，全部为居住用地。整体容积率不超过1.2；传统市内五区，均位于二沈北地块：环线内项目整体占地面积501.37万㎡，整体容积率不超过1.2；居住用地面积：146.05万㎡本报告是严格保密的。3【地块区域属性】目前沈阳城市发展呈现出四面开花的局面，“东西南北中”的功能定位各有自身特色，沈北为生态新城?北－沈北地区于2006年11月成立，规划面积1098平方公里，以在沈阳北部“再造一座生态沈阳城”为目标，以生态和农业资源为基础再造一个沈阳生态?东新城－旅游度假区沈阳山水旅游的精华区，也是城市重要生态基质，选择优化发展，并强调与抚顺进行一体化发展，成为沈阳具有代表性的生态旅游度假区?西－铁西产业新城以装备制造业为主导产业，建设以现代建筑产业、化工产业为延伸现代化产业新城，成为辽中城市群、东北地区乃至全国意义上的装备制造业基地?中－沈阳中心区?南－大浑南片区城市传统的商贸中心、文化中心、行政以2001年1月在高新区基础上建设浑南新区中心、信息中心，是人口、经济最集中为起点浑南片区将成为沈阳新的核心拓展区，的区域形成新的经济增长极本报告是严格保密的。4【目标理解】快速撬动沈阳市场，实现品牌的软着陆，是当前的重要使命开盘必须形成热销世联的理解1——两项目前期必须制造足够的影响力以保证后续开发的持续动力指标与开发目标的关系重要程度快销最重要的开发目标2前期标杆物业树立项目口碑次重要的开发目标，利润满足快销的前提下多——项目的形象亦是形成口碑的重要因素，因赚取利润此前期推出产品一定有一定的展示作用与对手进行差异化竞竞争争，保证快销满足潜在客户需求，3产品入市时间遵循区位发展的条件客户实现开发目标地块条依据项目条件，开发——大盘内的复合物业形态一定与区域发展件合适的物业程度相复合4前期规避风险，中后期获取利润——前期投入较大，风险大，因此需注重风险的规避，待区域价值有所提升，可实现更大程度的利润本报告是严格保密的。5【核心问题】根据核心发展条件，及其需要分析的核心问题如何看待沈阳市场？如何看待区域市场？理清各项目整体开发思路找寻切合沈阳市场及地块区域的启动模式本报告是严格保密的。6本次沟通的主要内容如下…?背景分析?宏观形势分析?沈阳市场研判?战略方向选择?苏家屯地块定位本报告是严格保密的。7【行业形势】行业形势的转变，除调整政策另外重要的原因是影响中国房地产黄金十年的基本背景因素发生变化房地产黄金十年背景：全球贸易、信用、工业、中国城市化本报告是严格保密的。8【政策方向】通过推进住房信息系统建设、扩大房产税试点范围、加快房产税实施、加强税收等手段巩固房地产市场调控作用上海、重庆：房产税试点开始??20112011年年11月月2727日，日，上海重庆上海重庆宣布次日开始宣布次日开始试点房产税试点房产税。。??上海征收对象为上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房本市居民新购房且属于第二套及以上住房和和非本市居民新购房非本市居民新购房，税率暂定，税率暂定0.6%0.6%；；??重庆征收对象是重庆征收对象是独栋别墅高档别墅独栋别墅高档别墅，以及，以及无工作户口无投资人员所购二套房无工作户口无投资人员所购二套房，税率为，税率为0.5%-1.2%0.5%-1.2%。。住建部：首次提出加快推进房产税，试点范围扩大??住建部日前表态，住建部日前表态，要求要求20122012年年66月底前，全国月底前，全国4040个主要城市的个人住房信息联网个主要城市的个人住房信息联网。。??住建部部长姜伟新在部署住建部部长姜伟新在部署20122012年工作的过程中，年工作的过程中，个人住房征收房地产税已被作为“注重房地产领域长效机个人住房征收房地产税已被作为“注重房地产领域长效机制建设”工作任务的一部分制建设”工作任务的一部分。。??20112011年年1212月月2626日，国务院副总理李克强表示，日，国务院副总理李克强表示，20122012年要积极有序推进财税改革，继续清费立税，全面改年要积极有序推进财税改革，继续清费立税，全面改革资源税制度，革资源税制度，稳步推进房产税改革试点稳步推进房产税改革试点，研究制定环境保护税费改革方案。，研究制定环境保护税费改革方案。国务院：加快推进房产税改革试点并逐步扩至全国，收入将用于保障性住房建设??合理调节收入分配合理调节收入分配??改革试点征收的收入将改革试点征收的收入将用用于保于保障性障性住房住房特特别是别是廉租廉租房和公房和公共租赁共租赁住房建设住房建设本报告是严格保密的。9【政策方向】大量保障性住房与商品房同期入市，房地产“双轨制”促使行业规则发生重大转变，房地产行业进入下半场温家宝总理两会表态：将实施稳健货币政策，支持保障性安居工程建设保障性住房和商品房建设两者不可偏废。保障性住房和商品房建设两者不可偏废。将实施稳健货币政策，支持保障性安居工程建设。将实施稳健货币政策，支持保障性安居工程建设。““十二五”时期的主要目标和任务：全国城镇保障性住房覆盖面达到十二五”时期的主要目标和任务：全国城镇保障性住房覆盖面达到20%20%左右。左右。------2012.3------2012.3十一届全国人大五次会议十一届全国人大五次会议?随着数目巨大的保障房进入市场，宣告着房地产市场正式进入到“双轨制”时代。地方政府由卖地转变为产业的推动者，开发商由地产商转变为房产商。?房地产市场重新进入上行周期，但在行业调整和行业规则转变的大背景下，房地产市场也不会像2009年至2010年一样，出现较为极端的报复性反弹。房地产行业将进入依靠资本、产品、专业能力赚取利润的时代。而过去那种，依靠土地升值赚取暴利的时代将一去不复返。本报告是严格保密的。10【政策方向】央行年内第二次降存准率，旨在宏观经济稳定而非“救楼市”，对房地产刚需市场有一定利好，但并不意味着春天的真正来临降存准旨在调节宏观经济“流动性”，稳定经济增长，并非单纯“救楼市”。国家统计局数据显示，4月份工业生产、消费增速回落明显，目前内需和外需均较疲软，经济下行压力较大。为释放更多流动性，稳定经济增长，5月12日，央行决定下调存准率。今年3月两会期间，央行行长周小川曾公开表示：“存款准备金率调整主要是调节市场上的流动性，不代表货币松紧。下调存款准备金率释放出的资金广泛分布在国民经济各个方向，没有典型的方向。”楼市方面，中央多次强调要加强房地产调控不放松，促进房价合理回归，抑制投资投机性需求依然是调控的重点，商品房市场销售在低位运行，开发企业的资金链较为紧张的局面不会因为本次“降准”而改观。本报告是严格保密的。11【房企局面】12年是房企的偿债高峰年，其中信托需偿还的规模就已达约2500亿数据来源：世联集团总经办—市场研究中心本报告是严格保密的。12【房企局面】房企资产负债率处于历史高位，偿付能力堪忧?近两年的调控之所以未能出现向非常明显的大幅降价是因为开发商资金还在，但2012年开始多数开发商进入还债期开发商的资金来源:1.银行贷款：份额较大即将到期2.信托：将会在2012年开始逐步到期3.民间借贷：短周期数据来源：世联集团总经办—市场研究中心本报告是严格保密的。13【房企局面】开发商库存增长迅猛同比增长42.7%，去库存成为房企共同的选择本报告是严格保密的。数据来源：世联集团总经办—市场研究中心14世联认为：1.未来房地产市场政策调控延续11年政策基调，坚定房地产市场调控不动摇，基于前期调控矫枉过正，目前在按揭贷款、利率等金融政策上进行“微调”，房产政策转向保障刚需，从而保证整体房地产市场健康稳定运行。整个局面不会被打破；2.“两会”之后，大量保障房与商品房同期纳入市场体系，“双轨制”时代的到来将促使行业规则发生重大转变；3.2012年房企负债较高，库存较大。房企整体流动性持续恶劣，接下来房企仍需努力卖房，避免过高的存货挤压现金流，造成流动性危机。价格下行压力明显，沈阳市场将跟随整体市场形势震荡；本报告是严格保密的。15本次沟通的主要内容如下…?背景分析?宏观形势分析?沈阳市场研判?战略方向选择?苏家屯地块定位本报告是严格保密的。16【沈阳市场宏观形势】【住宅供应去化】2006-08年市场供大于求，2009-10年由买方市场转向卖方市场，需求明显释放，2011年至今由于政策调控的影响，成交量稍有下滑本报告是严格保密的。【沈阳市场宏观形势】沈阳2009-2011年土地市场商品住宅地块交易活跃，按1-3年的启动周期计算，2012-2013年沈阳商品住宅市场放量将全面启动，竞争激烈?2012-2013年市场商品房供应数据来源：世联沈阳公司数据库本报告是严格保密的。18【沈阳市场宏观形势】按沈阳市场2012年，1-4月消化面积判断及供销强度判断，整年消化面积将较2011年有所萎缩，2013年下半年利好释放后，市场会整体回落，其总供应量将与2012年趋同?2012年1-4月沈阳商品住宅消化量保持正常水平但供销比远大于近5年平均水平，2012年市场总消化量存在