呈：浙江康迪集团杭州转塘项目市场调研报告前言本项目是独特的创新型商业地产，业态属于第四代专业市场集群，但又必须采用百货商场模式运营管理方能确保项目的成功和稳定持续的盈利。在项目开发过程中，人才战略、资源整合、品牌运作、资本运作、政企合作等一系列战略规划与计划必须专业化、系统化的精耕细作与执行到位！此次方案主要针对项目开发启动前期的整体定位、发展战略及初步的投资财务分析，待发展思路达成共识，接下来的一系列工作，我们将提供严谨周详的工作计划与执行内容。Part.1市场解读1杭州市杭州市杭州市杭州市场场场场解解解解读读读读2之江之江之江之江转转转转塘板塘板塘板塘板块区块区块区块区域解域解域解域解读读读读1杭州市场解读※杭州城市介绍※房地产市场分析※土地市场分析※商业市场分析※写字楼市场分析※酒店式公寓市场分析※旅游市场分析※小结城市介绍前言1.杭州是长三角主要城市，浙江省省会，著名的旅游文化城市；2.杭州经济水平高，民营经济和现代服务业发达，居民收入高，民间资本购买力强；3.杭州房地产市场起步较早，发展成熟，市场竞争度高，产品品质佳，刚性需求旺盛，市场长期处于供小于求的状态；4.杭州住宅及商业物业市场较为成熟，写字楼物业市场刚刚起步；5.杭州是沿海及内地最主要及最具规模的市场之一，建议以商业和住宅市场为突破口，结合城市规划选择项目。战略地位?长三角位于大陆海岸线中部、长江入海口，土地面积1010万泰州平方公?，占全国的1%。人口扬州近8000万人，占全国的6%。绍兴?目前区域内共有16个城市，包南通括1个直辖市—-上海，以及常州江苏?中南部沿江8市、浙江无锡?部环杭州湾6市以及浙江?舟山台州市。南京宁波?上海是长三角经济实?最强的龙头城市，也是经济扩散的中心。湖州?杭州在空间结构分布上处于第一嘉兴苏州扩散圈层，与上海这个增长极联台州系最为紧密，战?地位优势明显。第三扩散圈第二扩散圈第一扩散圈长三角各城市GDP比重地理行政杭州市区位条件优越，经济实力排名靠前，受上海辐射明显，为本项目的发展提供了很好的宏观铺垫?杭州地?位置优越，交通?捷，自然景观优美杭州市地理区位与经济区位杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽，是浙江省省会、经济中心和著名的旅游文化城市，有“人间天堂”的美誉。?杭州市全市总面积16596平方千米，其中市区面积3068平方千米。?杭州市现辖八个区：上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江区、萧山区、余杭区。?三个县级市：富阳市、临安市、建德市?两个县：桐庐县、淳安县?杭州市同时处于“上海-南京-杭州”和“上海-杭州-宁波”小三角都市圈内，受上海两小时经济圈辐射，是长江三角洲南翼区域的中心。城市规划杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位杭州市城市总体规划图发展方向:“西湖时代”走向“钱塘江时代”规划布局:一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带①一主三副:主“中心城区”副“江南城临平城下沙城”②双心双轴:旅游商业文化服务中心、城市新中心　　　　　城市生态轴、城市发展轴③六大组团:北片—塘栖、良渚和余杭组团　　　　　南片—义蓬、瓜沥和临浦组团④六条生态带:西湖风景名胜区湘湖旅游区等城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展发展战略：东劢、西静、南新、北秀、中兴资料来源：杭州规划局网站交通体系杭州快速路网模式：高速公路+快速路+主干道①城市公共交通：形成以轨—道交通和地面快速公共交通为主导通交合综市城划规体总市城市州杭，高效方便的换乘系统为依托，常规公共汽(电)车为基础，其它公共交通工具为辅的现代化公共交通系统。②城市道路交通：一环三纵五横一环即绕城公路，三纵由南北向的上塘路-中河路-时代大道、石桥路-秋涛路-风情大道、东湖路-通惠路组成；五横由东西向的石祥路及延伸线、德胜路及延伸线、天目山路-环城北路-艮山路、江南大道、彩虹大道组成五横③对外交通——“一主一辅”“一小时半圈”“一港五线四支”　　(1)铁路：铁路编组站按“一主一辅”设置，客运枢纽由杭州东站、杭州站、杭州南站(萧山站)组成。新的浙赣线从望江门以南开始下穿，以隧道方式穿越钱塘江及北塘河北侧绿带至杭州南站出地面。铁路望江门道口以南既有浙赣线铁路以及所有场站设施的功能转化为城市交通设施。规划沪杭甬高速客运专线、宁杭城际列车和沪杭磁悬浮列车引入杭州东站，在钱江二桥附近选择越江通道。　　(2)公路：强化城市对外交通，完成绕城公路及十七条对外公路，加强与上海、南京、宁波、黄山等周边城市的联系，形成市域“一小时半”公路交通圈。　　(3)水路：建设“一港五线四支”骨干航运网，提高钱塘江通航能力至四级，改造京杭运河，在九堡东规划建设京杭运河二通道。　　(4)航空：杭州萧山国际机场是国内干线机场和国际定期航班机场，远期年旅客吞吐量约3000万人次，远景用地控制规模约10平方千米。交通体系运用地铁缓解城市交通，造就杭州这一“大都市”近期目标（09年3月—2011年内）：　　开工建设轨道交通一期工程，2011年底之前建成1号线部分、2号线部分和钱江新城试验段，并争取开工建设钱江新城至东站交通枢纽（4号线部分）、至萧山国际机场（7号线部分）连接线，形成连接杭州主城至江南、临平、下沙三个副城的轨道交通骨干线路。中期目标（2011年－2020年）：　　建成1号、2号、3号、4号、5号线和7号线部分，形成杭州轨道交通基本网络系统。远期目标（2020年－2050年）：建成6号线、7号线、8号线，形成国内一流、国际先进的较为完善的轨道交通网络体系，成为杭州城市公共交通的骨干网络交通体系铁路建设围绕“四线一桥一枢纽”展开，即沪杭高铁和磁浮、杭宁高铁、杭甬高铁、杭长客运专线、钱江铁路新桥、杭州东站枢纽杭州未来重点铁路工程:"四线一桥一枢纽""四线"指杭宁客专、杭甬客专、沪杭客专、杭长客专;"一枢纽"指杭州火车东站原址扩建，成浙江及杭州规模最大的综合交通枢纽中心;"一桥"指钱江铁路新桥，位于钱江二桥上游20.9米处，全长2222米，总投资12亿元杭州新东站效果图新东站建设目标:形成长三角2小时交通圈序号现在需时建成后需时出发点目的地11小时37分38分钟杭州上海钟24小时1小时杭州南京32小时19分36分钟杭州宁波钟经济发展杭州市是长三角的经济中心城市之一，其总体经济水平仅次于上海与苏州，人均GDP接近全国水平3倍GDP总额，年均增长近15%人均GDP总额，年均增长超11.6%地区长三角珠三角渤海湾2011年上海苏州无锡深圳广州东莞北京天津GDP总额（亿19195.6105006900约11000123804735.3916000.411190.9元）99人均GDP（元）8256010038210832010236996860953248039486495.57经济发展近年来杭州市钱江新城与滨江新区的大规模开发，其固定资产与房地产投资都较有规模固定资产投资：“十一五”时期，全社会固定资产累计投房地产开发投资：经过了06年的调整，开始资10170.15亿元，年均增长13.1％。稳步上升，年均增长15.6％近八年社会固定资产投资（亿元）近八年房地产开发投资（亿元）经济发展不断快速增长的零售品总额给杭州商业的发展提供了强力的保证2011年，全市实现社会消费品零售总额2548.36亿元，比上年增长18.7％，扣除物价上涨因素，实际增长13.7％。其中城镇消费品零售额2432.51亿元，增长18.8％；乡村消费品零售额115.85亿元，增长18.4％。分行业看，批发零售贸易业零售额2274.84亿元，增长18.4％；住宿餐饮业零售额273.52亿元，增长21.6％。人民生活消费与储蓄水平与日俱增，人均居住面积相当于全国平均水平2011年全年市区城镇居民人均可支配收入34065元，人均生活消费性支出22642元，全市农村居民人均纯收入15245元，人均生活消费性支出12125元。年末城乡居民储蓄存款余额达5547.48亿元。杭州居民收入与消费情况40000350003000025000人均可支配收20000入15000人均消费支出10000500002005200620072008200920102011收入水平：杭州市藏富于民的特征；消费与储蓄水平增长快，且传统上具有置业的消费习惯。居住水平：人均居住面积相当于全国主要城市的平均水平。小结1.杭州市是长三角乃至全国的重要经济中心城市，也是我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，荣获“中国十佳宜居城市”、“中国最佳旅游城市”及“中国最佳商业城市”等殊荣。2.杭州总体经济水平与人均GDP在全国及长三角主要城市中位居前列。3.杭州城市扩张速度快，固定资产与房地产投资规模较大，有一定发展潜力。4.杭州是华东地区重要的交通枢纽，未来的沪杭磁悬浮将使其与上海联系更紧密，在建的城市轨道交通将使市内交通更便捷。5.杭州市民营经济及外资经济均较发达，民间资本丰厚，居民收入及消费能力较高，购买力很强。6.杭州的周边县市是中国富裕度最高的区域，且传统上有移居至杭州置业的习惯，是杭州房地产业的主要购买群体之一。房地产市场概况市场规模：2011年，杭州主城区累计成交各类商品房共23346套，较2010年下滑35.1%价格趋势：11年商品房成交均价元/平方米，同比上涨客源结构：住宅市场以自用刚性需求为主，主要客户群为本地改善性客户及新家庭置业（本地及浙江临近新移民），由于浙江民间资本发达，也有一定比例的本地及周边外来投资者。市场成熟度：市场成熟度较高，产品品质高，客户档次高。市场竞争度：国内（万科、保利