营销思考1一座拥有两千年历史的泱泱古城——定远一座欣欣向荣发展无限的新城——城东新区安盐5#地块，这一次将带给我们怎样的变局？营销思考2从三项工程，到安盐·曲阳国际，定远的城市发展已然镌刻了安徽盐业的足迹作为安徽盐业在定远的又一力作，5#地块的战略意义是什么？营销设问：设问设问一：格局——在一：格局——在飞跃发飞跃发展的定展的定远远市市场场，安，安盐盐5#5#地地块块有着有着怎样怎样的的竞争优势与竞争优势与如何如何设设置更多的置更多的优势优势？？设问设问二：二：竞争竞争——放眼市——放眼市场场，在大格局下我，在大格局下我们们面面临临什什么样么样的的竞争竞争环环境？境？处处于什于什么样么样的市的市场场地位？地位？设问设问三：三：规划规划——面——面对竞争对竞争和和环环境，我境，我们们如何如何进进行行项项目的定位、目的定位、规划规划，建立，建立项项目地位，目地位，实现实现利益最大化？利益最大化？营销目标：?领导定远行业标杆项目目标?成为当地定价主导Target?实现利润最大化?升级安盐地产品牌企业目标?影响定远房产市场第一部分市场研究1.研究目的2.研究执行第二部分项目定位1.项目基本情况2.项目定位目录第三部分客群定位CONTENTS1.客群地域分析2.客户分析3.客户素描第四部分形象定位诠释：国际A+生活第五部分规划建议第六部分推案策略第一部分市场研究研研究目的究目的知己知彼，百战不殆。在本项目的规划初始阶段，很好地了解市场，分析自身，掌握竞品情况及客群心理，对于项目自身定位格调的分析，项目主力产品的研发，都具有指导性。使得项目开发的风格及整体产品符合市场的需求，并最终引领市场导向。城市环境市场分析——宏观环境分析?区位：定远区位优越，交通便捷。东接滁州，西邻淮南，南依合肥，北连蚌埠。古有“境连八邑，衢通九省”之誉。又是南京都市圈成员，与经济最发达的长江三角洲紧密相连，具有明显的区位、交通、资源、成本和市场优势，是投资兴业的理想之地。?交通：地理位置优越，交通十分方便，京沪速铁、淮南铁路、合蚌公路贯穿境内，津沪铁路紧邻而过，京台高速公路横跨境内。县城所在地定城距合肥和南京两机场仅不足两小时路程，距南京、合肥等周边大中城市仅1小时左右车程，到上海高铁仅2个小时。?机遇：定远正积极加入合肥经济圈，融入长江三角洲经济区。政府提出白色盐化之都、红色旅游胜地、绿色生态家园“三色定远”的口号，推动农业大县的现代化发展。定远县定城镇被列为“全国重点镇”，是当地县域经济的中心，承担着加快城镇化进程和带动周围农村地区发展的任务。城市发展市市场场分析——分析——宏宏观环观环境分析境分析城市人口市场分析——宏观环境分析人口规模县域总人口：近期至2015年，县域总人口为96万人中期至2020年，县域总人口为100万人远期至2030年，县域总人口为105万人定远县县城人口：近期至2015年，县城人口19～21万人中期至2020年，县城人口24～26万人远期至2030年，县城人口35～40万人县域城镇化水平近期至2015年，城镇化水平为45%中期至2020年，城镇化水平为53%远期至2030年，城镇化水平为60%县城城市建设用地规模定远县所辖22个乡镇分别为：定城镇、炉桥镇、张桥镇、池河镇、蒋集镇、朱湾镇、七里塘乡、能仁乡、二龙乡、连江镇、仓镇、界牌集镇、拂晓乡、西卅店镇、范岗乡、严桥乡、永康镇、桑涧镇、近期至2015年，20平方公里，人均按三和集镇、藕塘镇、大桥镇、吴圩镇。100m2/人控制至2011年底，县城建成区面积已扩展到20平方公里，城中期至2020年，27.5平方公里，人均按110m2/人控制镇化率达41%。部分目标提前完成.远期至2030年，40平方公里，人均按100m2/人控制城市人口市场分析——宏观环境分析户籍人口每户人口常住人口男性人口女性人口2010年普查数据（人）9815543.367791744052783738962000年普查数据（人）8864313.73801966418250383715相比增幅10.7%—-2.8%3.2%2.6%年均增幅1.02%—-0.29%——经济结构市场分析——宏观环境分析定远县产业结构?2011年定远县第一产业完成增加值38.8亿元，增长5046.745.044.244.542.94.5%；第二产业完成增加值各39.84038.8产31.19亿元，增长13.4%；第三33.932.732.7业31.331.931.830.2产业完成增加值30.38亿元，增G30D长14.5%。P20中31.0?28.4三类产业结构比例逐渐由占25.21021.123.122.722.0比2005年的45.0：21.1：33.9％0发展为2010年的38.8：200520062007200820092010201131.0：30.2。第一产业第二产业第三产业线性(第一产业)线性(第二产业)线性(第三产业)?“十二五”期间三次产业比重调整目标为20：45：35，实现先进制造业和现代服务业的良性互动。经济发展市市场场分析——分析——宏宏观环观环境分析境分析10085.1%100%80.8%?定远县2011年全年全社会固定资产投资完成固65.4%80%定8075亿元，前5年年均增长42.4%，是2006年的53.6%资60%产6040.0%增5.9倍。长投40%22.8%速资4082.0?2011年定远县房地产开发投资额约16亿元，（75.020%度亿58.720-8.5%开发商品房110万平方米，其中新开工建设商品房元38.20%）23.17.012.80-20%43万平方米、销售商品房35万平方米，房价持续2005200620072008200920102011上升。1070%?2011年定远财政收入达到8.04亿，较上年增57.7%60%加57.7％，5年年均增长34.5%，呈现“总量大、财8政50%增增幅高、质量好”三个特点，增幅位居全市第三位收634.4%40%31.1%30.9%长入（25.5%，财政收入总量位居全市第五位，税收收入占财政24.3%30%速421.7%8.04定远县农业人口较多，伴随着定远亿度20%收入比重达81.2%。元5.10县城市化的进程，人口逐渐向城镇）23.903.142.5010%1.531.86集中，房地产刚性居住需求高、投00%2005200620072008200920102011资性比例低、住房空置率较低。宏观小结市市场场分析——分析——宏宏观环观环境分析境分析?政策优势明显：两大发展战略的刺激，将直接推进城市化进程、刺激第三产业崛起。?区位优势明显：安徽第一大县，全国南北要冲，城市交通便捷，路网发达。?发展潜力明显：定远县加速城市化进程及人口集聚，乡镇居民来县城买房的刚性需求刺激定远县房地产的发展，部分住宅项目价格达4800元/平米，县城未来极具发展潜力。?收入消费增长：县内农村居民比重大，整体人均收入低。但考虑产业结构调整、县内大量外出经商务工人员资金回流及消费观念的更新，本地居民收入及消费增长潜力巨大。?主要劣势：工业基础较弱，第三产业发展缓慢，传统商业项目面临过于集中、产品更新换代等问题，并且定远县当地缺少大型商业项目来刺激和带动第三产业的发展。?未来5年定远县主要发展目标：地区生产总值年均增长14%以上，财政收入年均增长30%以上，固定资产投资年均增长25%以上，规模工业增加值年均增长30%以上，城镇在岗职工工资年均增长12%以上，农民人均纯收入年均增长14%以上。对手们都在做什么？市市场调研场调研竞品楼盘占地面积建筑面积规划套数销售套数面积段主力面积主力价格铭仕新城100亩7万方600套19082-116㎡98.10㎡42万百合华庭110亩12万方1100套70085-113㎡95.64㎡40万168套（一南柏湾30亩5万方15897-191㎡101㎡40万期）东郡华府130亩17万方1500套50080-125㎡93㎡40万众舜时代广场15亩7万方412套20090-132㎡101㎡40-60万125套（一吉家家园14亩4万方/90-120㎡102㎡/期）东园御府321亩40万方2781/122-131㎡127㎡45万金山丽景111亩14万方1000套12074-104㎡96㎡34万恒瑞城500亩50万方1100套未开盘80-111㎡111㎡未开盘锦竹园·世约13亩39011.24262未99-121㎡113.48㎡未开盘家本表及其后数据为定远市场11月调研数据铭铭威威名仕名仕新城新城紧紧依傍定远中心轴鲁肃大道，从合肥进入定远的南大门，并与城中心相距仅2分钟车程。小区一“天人合一”作为规划理念，“一主轴、多核心、三次轴、三横廊”的空间布局让人各种景观间错落有致、树木、奇石、花草等通过合理的空间营造，这成为了该项目的主要卖点之一.广告发布主要以短信、道旗及高炮、电视滚动字幕、墙体广告、大牌。铭铭威威名仕名仕新城新城推售状况：（1）2012年1月1日一期开盘，共推出7栋（多层6栋、一栋小高层）300套，目前在售一期多层、小高层面积段在82-116平米，一期销售率在100%左右，销售均价3500-3600元∕㎡，主力总价在42万左右，贷款银行为工行和建行首付30%，开盘时交一万抵两万(现无此优惠)，一次性付款98折较开盘时上调了1个点（97折），后期优惠是总价减15000元。销售对象主要为县城以下乡镇。（2）车位总数约300个，车位/库面积在11-33平米，均价在2500-2700元/平米达60%，开盘前有认筹活动，交1万送1万元，开盘当天举行抽奖活动，三期开盘时间未定，现已销售30