感谢！！感谢贵公司让敝司参与这个项目，经过前期与贵公司的初步沟通协商，基本了解贵公司对项目的期望和要求。对于本项目来说，无论是从地段、商业规模、环境都是武宣首屈一指，因此项目的产品定位有无限的可能性，但基于开发商快速回笼资本和后期管理运营的前提，项目在调研的过程中，对酒店、商业等业态的可行性进行了分析，重点论证本项目商业可操作性及可行性。武宣武宣县县老百老百货货大大楼楼地地块块市市场调研场调研及定位分析及定位分析报报告告2012年9月10日疑疑难问题难问题如何化解各种问题，规避传统竞争1.本项目需要怎样的定位，才能吸引人气，突破人群心理界限，实现项目招商？2.本项目如何逼近价格上限，实现现有价格体系的突破？3.本项目资源应以怎样的次序整合，才能形成差异化竞争？S报告提纲T报告提纲R1项项目本体介目本体介绍绍U1C2武宣武宣县县宏宏观观投投资环资环境分析境分析T2U3武宣武宣县县商商业业格局格局扫扫描描R3E44武宣武宣县县房地房地产产市市场研场研究究55项项目目优优劣劣与与可行性建可行性建议议本体条件分析5本地块位于城东路、城北路南段与城黔路交汇处，区区位位条条件件属于武宣公认的地王价值，总占地面积约8.8亩。?本地段位于城东路、城北路南段交汇处，属于武宣核心区域。-项目由2条城市主干道和两条市政路包围，南北方向的道路落差较大。?规划预计在约32304.25平米的建筑面积区域占地地段属性桃园武宣县8.8亩武宣核心区域上王埠东王埠本地块具有良好的交通资源，通达性好，地段城北路交通交通条条件件北侧有武宣县汽车站，可以通达到武宣以其他区域。?通达性?从地块现状图看，4条道路围绕项目，以后项目进入主要依靠城北路和城东路，地块的交通资源非常强势。?与武宣汽车站距离也较近，大部分出入的车辆都经过此地，交通十分方便。?进入性汽车站?从目前来看，项目周边的道路有还没有修通和完善，尤其是项目靠城黔路位置的道路和城城南路，修缮时间还是未知，导致目前项目的出入存在一定的问题。本案地块内部有电线杆和电线塔等，现场还有很多小地地块内块内部部现状现状摊贩，地块相对平整。?地块现状：?项目靠城南路部分（人民医院）,还存在一定数量的房屋,尤其是（旧厂房和老人公寓）,目前还存在。?项目内有电线塔,小摊贩多，目前整体形象较差。?地形较平整。地地块块外部外部地块属于武宣核心位置,外部配套资源相对丰富配套配套,但档次很低?现状商业设施：?由于项目位于武宣中心区域，区域内商业氛围相对浓厚，项目左边,是武宣最大型的东门塘综合菜市。?武宣人民医院在旁边.?500米半径内集中武宣县的传统商业体系?周边教育配套设施：?二小,武宣县最好的小学?二中，武宣最好的中学地块内的现有商业地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印地地块块外部外部区区域域环环境境证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争?区域内楼盘现状：?区域内的主要楼盘都是以多层和小高层为主?公园1号,御林君邸和公园1号已经在销售?御林君邸?区域竞争：?仙城世家?项目地块右面的御林君邸在11年10月份已经销售,项目总套数在800,商业面积在1,2万平米,这将直接截流本项目的客户资源.马鞍山公园广场的建设，本项目将是被确项项目目区区域域未未来来潜力潜力定是城市核心中的核心?在区域改造的大发展潜力下，项目核心地位进一步得到了认可。?马鞍山广场的建设，东门塘综合市场给项目带来巨大的人流?如果城黔路与城东路的市政路的扩建和修缮，项目的交通优势将更加明显。?项目地处城市中心，且项目被4条道路围合，未来商业潜力巨大项项目地目地块块价价项目商业价值明显，具备成熟的房地产商值值提提纯纯业开发条件?项目地块按用地性质大致可以分为三大部分?优势：扼守进出城东路的交通要道，且与广场、公园距离很近。资源十分稀缺。?周边环境：周边开发相对成熟，与武宣最大的小汽车站区与武宣最大的菜市面对面、城北路链接，人流资源丰富?总结：具备明显的商业中心价值体系本案盘点规模??在在县县域房地域房地产开发产开发中，中，属属于商于商业规业规模模较较大，具大，具备备一定的一定的规规模模优势优势。。自然资源??项项目目东侧东侧附附近是城市近是城市唯唯一的公一的公园园，，马马鞍山公鞍山公园园。。??西西侧侧是武宣最大的是武宣最大的综综合菜市，可依靠菜市合菜市，可依靠菜市优势优势，在，在附附近位置近位置布布置置商商业业。。配套设施??地地处处城市中心城市中心区区域，配套域，配套资资源丰富源丰富交通条件??路路网网交交错错,,并并且且项项目目不不远远就就是汽是汽车总车总站，但站，但项项目周目周边边的有的有些些道路道路建建设还没设还没有完成，地有完成，地块进块进入性入性较较差。差。区域认知??区区域域认认知知度度较较高，市民高，市民普遍普遍认认可。可。??地地块块周周边楼盘竞争边楼盘竞争力强力强,,市市场场相相对认对认可。可。项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源项目地块总结项目地块总结、商业特征明显的高档楼盘规规模和地域模和地域优势优势明明显显，，稀缺稀缺资资源核心地段，限源核心地段，限制制性性资资源源少少，价，价值值天天赋赋而而成成宜商宜居，自身可能力强，品可塑性强，容易品一性的宜商宜居，自身可调节调节能力强，产产品可塑性强，容易摆脱产摆脱产品单单一性的竞争竞争劣，同化劣势势，摆脱摆脱同质质化竞争竞争未未来来前前景景看看涨涨武宣县宏观投资环境分析15城市城市概况概况武宣地属广西中部,少数民族集中地,广西交通要道，城市化程度低，城市相对独立，自给性强?武宣，又称仙城，位于广西壮族自治区中部来宾市，东邻桂平市和金秀瑶族自治县，南靠贵港市的港北区和覃塘区，北连象州县，西接来宾市兴宾区，是重要的交通枢纽。武宣县辖10个乡镇，142个村民委，6个居委会，2个区直单位。人口总数42万，有壮、苗、侗等少数民族26.83万人.非农业人口10万左右，城市化率25%。?武宣县水陆交通条件便利。陆路方面：209国道线贯穿全县8个乡镇。来宾至武宣二级公路已完工通车，从武宣县城到达桂柳高速公路来宾入口处64公里，从武宣县城到首府南宁230公里。水路方面：武宣境内黔江水道素有"黄金水道"之称，全长119公里，属桂中"水运门户"。城市化城市化率率城市化水平低，未来发展空间大，潜能可观?2012年全国同等级城市城市化率对照；城市城市化率?2012年，全国的城市化率39%已经高达40%，而武宣县全国4线城市的城市化，仅为25%，未融水45%来有很大的发展空间?武宣的人均GDP为1646三江37%美元，城市化处于积极迅武宣25%速的发展区间人均GDP与城市化的关系0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期市场经济初级阶段市场经济快速发展城市身份转化城乡一体化第三产业的新兴，单一型发展，基本城乡差距缩短，城城市经济的快速扩农转非人口增加满足城市现状人口乡完全融合容城市化进程下生活方式及审美的变迁演变阶段城市化初期城市化中期城市化后期后城市阶段?大量农村人口进入?人口集聚，城市区域扩张?城市扩张缓慢，人口向郊区?城市功能丰富浓缩；城市?城市功能空间相对独立，转移；?自然环境与流动开阔的空?人口集聚、财富集多中心格局；?城市依然是社会活动的主要间成为都市外的磁场，成聚、技集聚和服发展术场所，郊区限于居住；为卫星城；务集聚?绿地稀缺，交通拥堵使开特征?高科技广泛应用于社会各个?工业进程加快，阔空间变得不可能；?多元文化、建筑风格的冲商业开始繁荣?都市住区与重叠、拥挤、方面突且融合；?城市功能空间混合密集和视觉超载联系在一起?严重空气污染、生活费用的?城市化景观和郊区化城市，单中心格局高涨的混合体武宣郊区的别墅区中心节点Downtown的区住区居住城市居住区格子楼都市中心的密集居住区形态居住环境自然透气，高科技进入城市成为身份的彰充分享受便利多彩的都市居住购物工作仍然将生活割裂三互不相容的部分；实现了对人类尺度的充分尊显；强烈地摆脱古老传生活，节奏快、居住环境为个生活方渴望离都市的；努力重，多元文化混合、多元个统的束缚，投身现代都重叠密集、建筑的视觉超远尘嚣式描述性兼容，工作生活的共融等市世界的渴望载、出现审美疲劳寻求精神的依托自我意加强，出分化；集体主义，观点趋同在现代建筑的视觉超载识现现代时尚、传统古典完美审美古老符被是精神融合的多元主，精神家；追求现代元素、爱中不断追求寻找现代、传统号认为义需求回的依托，偏朴的性化足新鲜；传统“土气”，时尚、潮流的最高峰归爱传统质园个满元素现代时髦都市感都市感回回归归感感城市感城市感生生态态感感城市城市经济经济经济结构在调整，城市工业增幅巨大，农业增长停结构结构滞不前，但农业的比重依然很高。?2011年，地区完成生产总值51.2亿元，比上一年增长17.6%，一、二、三产业增加值的构成比例由2007年的38.8：31.2：30.0改变为2010年的32.97:38.64:29.39，工业对城市GDP的贡献率越来12越高3固固定定资产资产固定资产投资连续几年保持50%左右的增长率，尤投投资资其是房地产业迅猛发展固定资产投资快速增长。全年共完成全社会固定资产投资32.97亿元，比上年增长46.5%。其中，城镇投资完成26.3亿元，增长42%；农村投资完成8.6亿元，增长150%。在城镇投资中，基本建设投资7.26亿元，增长74.7%；更新改造投资2.21亿元，增长33.4%；房地产开发投资1.09亿元，下降9.1%。全县共有50万元以上固定资产投资项目（不含房地产项目和城乡私人建房项目）81个，比上年增加16个。固定