—制定住宅产品评价体系及定量评价标准2012年9月91目录目录.....................................................................................................................................................2序言.....................................................................................................................................................2二、选择课题.....................................................................................................................................3三、现状调查.....................................................................................................................................3（一）现状调查一（产品属性及价格调查）........................................................................3（二）、现状调查二（客户需求调查）................................................................................6四、设定课题目标.............................................................................................................................7五、原因分析.....................................................................................................................................8六、确定主要原因.............................................................................................................................8七、制定对策.....................................................................................................................................9（一）产品评价体系的建立.....................................................................................................9（二）、产品功能标准制定...................................................................................................19（三）、产品评分标准制定...................................................................................................21（四）、户型等级标准确定...................................................................................................24八、效果检查...................................................................................................................................25九、巩固措施...................................................................................................................................27十、研究总结和下一步打算...........................................................................................................27制定住宅产品评价体系及定量评价标准序言随着国家对房地产市场的调控逐步深入，制定一系列限购、限贷、信贷紧缩等一系列具体措施，自2011年下半年以来房地产行业受到国家调控的巨大影响，销售价格及成交量受到严峻考验，众多房企已出现资金链断裂等一系列的问题，房地产行业通过近二十年的发展已逐步回归理性，地产暴利已成过去时。同时，随着消费者对于购房更趋于谨慎、理性，冲动型消费已属2于昨日黄花，人们更关注的是生活品质与居住品质，在房地产发展的今天，如何既能满足客户需求，又要符合规划条件要求，还能在房地产市场竞争激烈的环境下立于不败之地，创出一片蓝海，在夹缝中求得生存，是摆在房地产从业者及房企目前的一项重要课题。在实际项目运作过程中，我们通常会换位为客户对项目产品进行剖析、分解，以找到产品本身的亮点以达到吸引客户购买的目的，但如何评价一项产品是否满足功能要求，是否符合客户需求，又是否符合开发定位及成本目标呢？我们根据昆明市房地产市场调研信息，通过对同区域住宅价格与品质之间关系的分析，结合住宅品质的评定标准，最终通过定量评分反映产品品质并通过该标准指导今后的产品设计。二、选择课题通过“中铁百年印象一期”项目开发，在项目总图及主要经济技术指标已通过昆明市规委会审批，并核发规划条件，后期对单体户型的选择及组合存在较大缺陷，且无可量化的考核标准，导致末期营销形成较大阻力，直接影响项目销售回款进度，因此房开公司住宅设计QC研究小组针对遇到的问题，以广泛的市场调研数据为研究基础，对住宅户型设计优化方案设计提出了多个设想，认为此前工作户型设计出现各种问题的主要原因是产品设计未能量化，基于此提出制定住宅产品评价体系及定量评价标准，为后面项目住宅设计优化提供科学技术支持。三、现状调查（一）现状调查一（产品属性及价格调查）（1）、调查范围策划部于2012年8月15日委托爱德华房产经纪公司对昆明北3市区北京路延长线万科金域缇香、龙江雅苑、金领时代高层、小高层住宅的销售价格、销售率及涉及户型的面积大小、功能进行了全方位调研。上述调研项目均紧邻北京路延长线上，直线距离不超过500米，容积率均在3.0左右，通过对当地人群调查，客户最对这三个项目最关注的因素依次为面积、户型、朝向，在进行产品对比及分析过程中可基本忽略交通、区位、容积率、绿化等方面的影响。（2）、调查结果通过对满足此次QC研究内容，面积区间在80㎡至125㎡以下中小户型的筛选及对区域影响因素的评估，最终对以下项目的产品结构及销售价格进行了分析、归纳。（下表一）4　面积分布　分布比总户数价格区间90~100100~110110~120例80~90㎡户型特征户型特征户型特征户型特征（元）㎡㎡㎡结构经济、布局合11500~120004理、高品质、高附加　　　　0　41.82%值有较高产品附加值且可布局紧凑、适用，动静分区合理，主要11000~11500721通过后期改造增强住宅　　104.55%功能性强房间朝向好，品质高功能及品质空间尺寸合理，房功能合理，具有较高布局紧凑、适用，功产品功能齐全，结构合10500~110009间方正，但同质化521附加值及可改造空间，177.73%能完善理，有一定附加值较高性价比高功能基本合理，空产品功能齐全，空间布空间尺寸合理，房间功能合理，结构规则，10000~1050014间尺寸有进一步优93局合理，动静分区得当、32913.18%方正，性价比较高舒适，品质较高化完善空间舒适产品功能基本齐全，产品功能齐全，结构布局紧凑、适用，功能完布局紧凑、适用，功能9500~1000014但空间尺寸不太合15合理，空间尺寸基本10善，房间方正、实用率较64520.45%完善，实用率高理，需进一步优化得当高功能基本合理，能够产品功能齐全，结构部分产品功能缺失，产品功能齐全，结构合9000~9500118满足小三房或大两房1613合理，布局得当，增4821.82%实用率较低理，空间尺寸基本得当客户基本需求值及可改造部分有限功能基本符合定位要功能及分区基本合理，功能及分区基本合理，景观位置、朝向差，8500~900018求，空间尺寸与动静20但每层户数较多，对品17但每层户数较多，对4620.91%楼层差，特价房分区应进一步完善质有一定影响品质有一定影响在户型规整程度上、一梯多户组合户型，功功能及分