2012年洛城中央御景竞品月度分析报告十月洛城中央御景竞品月度分析（10月）一、本月事件1、锡城住宅面积可售17个月外地购房占比超过20%2012年三季度虽然有传统的旺销月“金九”支撑，但是锡城楼市成交量较之二季度仍有小幅回落。三季度市区商品房成交面积174.81万平方米，环比减少7.96%，其中住宅成交147.5万平方米，环比减少7.08%。本季度中，楼盘的打折促销行为不若二季度的面广、力度深，一定程度上带动房价微涨，三季度无锡市区商品住宅加权均价为8074元/平方米，同比跌6.03%，环比微涨0.34%。尽管本季度中商品房新增供应量有所下降，但是市场总体供应量充足，截止9月底，无锡市区商品住宅剩余可售面积为783.43万平方米，以近三年月均销量测算，去化周期约为17个月。颂唐观点：今年以来，宏观调控政策持续，受其影响，房地产开发投资增速放缓，新开工面积减少。从近期来看，临近年底，许多开发企业都会抓住机会加快推盘节奏，促进销售，新增供应节奏较前期有所加快。商品房剩余可售总量充足。2、国务院督查组：不准放松对楼市调控7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对北京、天津、河北等16个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查。近期，督查组在督查中发现，一些城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大。同时，个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费苗头。此外，部分城市今年上半年住房用地供地计划完成率低，个别城市不到10%。为此，督查组已向当地提出明确整改意见，要求出现放松调控苗头的地区立即予以纠正。并强调，各地不得以任何理由变相放松调控。颂唐观点：国家进一步强调坚持房地产调控不动摇，继续巩固和强化已取得的房地产调控效果。3、国土部严控各地楼市调控政策地价增速再放缓10月19日，国土资源部公布今年第三季度全国地价的总体情况。“第三季度全国主要监测城市地价总体平稳，环比微升，同比增长率持续下降。”第三季度住宅地价4564元/平方米，增速连续5个季度放缓。报告显示，第三季度全国主要监测城市地价总体水平是3093元/平方米，同比增长2洛城中央御景竞品月度分析（10月）1.77%。其中，和住房相关度最高的住宅用地价格三季度平均4564元/平方米，环比增长0.92%，同比增长1.03%，地价同比增速继续放缓，较上一季度下调0.74个百分点，增速连续5个季度回调。截至9月30日，第三季度全国上报的成交异常交易地块31宗，比上一季度增加17宗，与去年同季度相比减少92宗，同比跌幅为74.79%。高溢价成交地块数量仍处于调控以来的较低水平。平均溢价率为105%，较上一季度降低了25个百分点，与去年同季度相比下降了53个百分点。颂唐观点：在调控以来的去化库存过程中，开发商库存压力逐渐释放，迫切需要增加土地储备，拿地需求旺盛、态度积极、策略谨慎；加之近期国家统计局公布的房地产相关指标基本呈现向好态势，带动了房地产用地市场出现回暖迹象。在经济下行压力持续的背景下，避免部分地方政府放弃“调结构”，继续巩固和强化已取得的房地产调控效果。3全市商品住宅月度量价走势万平米元/平米洛城中央御景竞品月度分析（10月）908200二、10月无锡房地产市场概况801、全市商品房月度量价走势80007078006050760040740030720020?供应量——大幅下降，环比跌幅40.50%；107000?成交量——小幅上涨，环比涨幅2.97%。?成交均价——小幅下降，环比跌幅2.98%。0680011.1011.1111.1212.112.212.312.412.512.612.712.812.912.102、全市商品住宅月度量价走势供应量74.144.8780.622.8219.8618.3943.0447.4541.1152.7431.2271.6944.38成交量23.7236.1941.4313.8126.9553.6141.9959.5258.5853.6947.348.1547.35成交均价7975809979797885768872997278752478547728775177227681?供应量——大幅下降，环比跌幅38.09%；?成交量——小幅下降，环比跌幅1.66%；?成交均价——小幅下降，环比跌幅0.53%。4洛城中央御景竞品月度分析（10月）颂唐观点：商品房新增供应量本月明显下降，但仍处于今年以来较高水平，市场成交量延续前期良好态势，环比小幅增长。供应方面：9月份供应量的暴增，使得各楼盘在进入10月份后供应稍显乏力，本月供应有所下降。成交量依然能和上月保持平稳态势，主要归功于秋交会的召开。临近年终，部分开发商迫于全年业绩的压力下，可能会释放更大的折扣和优惠，预计11月将会迎来优惠潮。本月成交均价出现一定下滑，从成交结构中看商品住宅的均价与上月基本持平，下滑的主要原因来自商办类物业成交均价的下跌加之十月份的秋交会开发商拿出了一定的优惠力度，整体市场均价微降。进入第四季度开发商面临年终目标的压力，预计内年已不会有大幅度的涨价。5洛城中央御景竞品月度分析（10月）3、各面积段成交情况分析数据来源：无锡商品房备案系统?本月商品住宅热销面积段产品仍然处于60-144平米；本月小面积两房和三房依然是楼市的主力成交产品。10月60-144㎡房源的成交占比有所上103422280980915533887升，占商品住宅成交的88%份，比上月上升了4个百分点，其中60-90㎡两方和小三房成交1439套，占比35%，所占比例有所下降，取而代之的是90-144㎡的小幅上涨。随着两房产品的余量越来越少，为了避免剩余房源均为三房产品单一的尴尬局面，部分开发商开始合理控制两房的销售速度，带动三房的销售，区域内三房产品的销量将会平稳微增。4、各区域商品住宅成交情况分析9月165406298845908710874份050010001500200025003000350040004500崇安区南长区北塘区新区滨湖区锡山区惠山区?新区摘得无锡10月楼市成交冠军本月成交冠军被新区获得，成交主力万科金域缇香113套，新城尚东区88套，中邦城市87套，这些项目的大量成交促成了本月的区域住宅成交冠军。6洛城中央御景竞品月度分析（10月）?各区域成交量本月新区重获区域成交第一，环比上月增长了16%，从整体成交结构来看，本月新区涨幅最大，缘于区域几个项目的开盘及平稳消化，崇安区和锡山区大幅下降，两个区域内上个月均没有大量的住宅项目加推，么有爆发性的成交。其余几个区域的成交基本保持平稳。新区本月重回成交榜冠军，监测项目的TOP10中有4席来自新区。本月新区有大量的项目开盘，万科金域缇香、金梅苑、融侨观邸、中邦城市等项目的开盘热销促成了本月成交的冠军。新区目前是无锡市重要的经济增长基地，周边配套设施齐全，吸引了大批外来务工人员，该区客群为刚性需求群体，而且相对于惠山区锡山区等地，新区的务工人员具有一定的购买能力，无锡限购令的实施对该区域影响不大。滨湖区本月跌至第二名，监测项目的TOP10中有太湖国际社区1席来自滨湖区，但是本月滨湖区的成交量依然和上月保持平稳，万科信成道受9月开盘热销影响，户型的优势在客户中形成了良好的口碑，10月份的周末多次加推87㎡的两房产品，目前去化稳定。其余项目如太湖国际社区、天鹅湖、玉兰花园等项目去化较为稳定。惠山区本月在区域成交排名跌至第三，监测项目TOP10中惠山区占了2席，目前惠山区的价格已跌至谷底，很难有降价的空间，客户对区域的价格也普遍能够接受，所以区域内各个项目的走量比较稳定。随着惠山新城周边配套设施的完善，惠山区的低房价吸引到越来越多的顾客。作为无锡未来的工业发展地区，这里聚集了大量的外来务工人员，刚需市场潜力较大。7洛城中央御景竞品月度分析（10月）5、10月普通住宅总套数TOP10榜单成交套数（套）成交均价（元/㎡）成交面成交总价排名楼盘名称总均分类均总套数分类成交套数积（㎡）（万元）价价1复地悦城136高层88/117/119:136套136471033675747574万科金域缇2113高层86/97/112/118/123/130:113套113461087495849584香惠山万达商399高层86/111/128:99套10441740670937093业广场4金梅苑93高层88/140:93套88735060570357035新城尚东区88高层82/106/132㎡：88套91646936756975696碧桂园87高层87/91/119/126:87套963362306468646885/102/129/132/140/165/190：6中邦城市87高层939957286094609487套太湖国际社高层86-89/140/160/192：82套9041885890581039099区小高层132/202：3套9978高层89/114/132㎡：70套61859理想城市83多层157/268/331㎡：10套9676607162756638小高层111/121/135:3套6034高层90/120/131/141/180㎡：73套75679金科世界城83多层139/142/154㎡：9套107098570800310718小高层138㎡：1套8132数据来源：无锡商品房备案系统TOP10解析本月TOP10较为分散，其中新区4个，南长区、惠山区各2个，滨湖区和锡山区1个，崇安区北塘区并无上榜项目。前三甲分别为南长区的复地悦城、新区的万科金域缇香和惠山区的惠山万达商业广场。复地新城成为本月监测项目的NO.