保利拉菲公馆开盘报告2012年12月2日项目概况所在区域西新区售楼电话81506666越野路与长春保利房地产开具体位置红领巾路开发公司发有限公司交会处占地面积161000㎡物业公司未定建筑面积419000㎡容积率2.1绿化率36%开工时间2012年6月高层为主、首期开盘建筑类型2012年11月25日小高、多时间层为辅将建多层、小高层和高层住宅，共有35栋楼组成。项目整体户型面积区间40-150平米，项目规划在西环城路一侧还规划1栋50-60平米公寓,1栋幼儿园及1栋3000平米会所。★营销—推广节奏保利拉菲公馆在推广方面采用：线上宣传+线下推广到访264蓄客1352组，认筹386组组，认购。153组。起势宣传期集中蓄客期强销期2012.8.42012.11.12012.11.25临售开放售楼处开放开盘暨认筹仪式宣传主要宣传主要宣传主要围绕开发围绕样板开盘活动商品牌、间开放和。项目品牌认筹活动进行。。短信+电话围挡硬广保利拉菲公馆认筹转化3.5:1，日均认筹26组，认购到访率68%，超过其他同类项目。★营销—宣传房地产报，东亚经贸、城市报广晚报、新文化报户外项目周边围挡2012.11.1认筹活动活动2012.11.25开盘活动2012.11.1围挡保利拉菲公馆仅在认筹前做过报广，在开盘前没有媒体出街。★区位位置西新区越野路与红领巾路交会处交通14路、151路、153路、235路、280状况路、289路等金融中国农业银行、中国建设银行、交通银行、中车程分钟15配套国工商银行、长春市商业银行10米0重点：一汽实验小学、87中中小学部、11高4分钟车5分钟车程程80教育；普通：启蒙幼儿园(同心路)、爱心双语幼米0配套儿园、长春工业技术学校皓月大路分校、商业车高等专科、绿园小学、规划幼儿园钟分01医疗一汽总医院吉林大学第四医院、绿园区医院，程配套绿园中医院，一汽职工医院、保利拉菲公馆处于西新区、区位优势明显，交通便捷，被称为“汽车厂区最好的一块地”。★产品-项目规模占地16.1万平建筑面积约41.9万平绿化率35.6%容积率2.1保利拉菲公馆占地面积仅16.1万，而建筑面积41.9万，容积率较低为2.1（不含地下车库、车位），低密度将优化社区的景观环境、居住环境，从而提升了项目整体档次；★产品-规划设计建筑设计上海天华建筑设计有限公司E3A2E1E2产品形态商业、公寓、住宅；A1A7建筑形态多层、小高、高层；A9总体量2500户95㎡、140㎡、145㎡、154住宅户型㎡（首推）；备注：E1（18F）、E2（14F）、E3（12F）、A1（6F）、A2（6F）、A7（7F）、A9（5F）上海天华建筑设计有限公司是国内著名的建筑设计公司之一，曾设计苏州万科第五园、上海华润橡树湾、沈阳万科柏翠园、沈阳华润悦府等；保利拉菲公馆产品种类较丰富，包含了住宅、公寓、商业，。★产品-建筑风格建筑风格为法式，建筑细节以精雕细琢，外立面采用花岗岩和真石漆，凸显尊贵、大气。★产品-户型主力产品145㎡+154㎡次主力户型95㎡、140㎡赠送面积除高层140㎡无赠送，其余户型均有赠送保利拉菲公馆产品类型较丰富；以145㎡和154㎡为主力户型；95㎡、145㎡、154㎡均有赠送空间；户型优劣势分析（高层）：优势：?多功能小三居，全明户型；?4.2米大开间客厅衔接阳台；?主卧3.5米开间，赠送飘窗。劣势：?不能达到完全动静分区；?室内南北两个卧室间，通风较差；?入户直接面对卫生间私密性较差。三室两厅一卫/95㎡户型优劣势分析（高层）：优势：?南北通透，全明户型；?三重阳台设计；?主卧套房设计；?4.2米大开间客厅。劣势：?储藏室遮挡客厅采光，通透性不够。三室两厅两卫/145㎡户型优劣势分析（洋房）：优势：?经典三居，南北通透，分区合理；?主卧套房设计，赠送飘窗；?7.6米全景阳台。劣势：?开敞阳台连接客厅和卧室，私密性低。三室两厅两卫/140㎡户型优劣势分析（洋房）：优势：?户型方正，南北通透；?卧室均赠送飘窗；?4.2米大开间客厅衔接阳台。劣势：?储藏室遮挡客厅采光，通透性不够。四室两厅两卫/150㎡1、户型较方正户型特点2、除140㎡户型，其他户型均有赠送空间1、各功能区较完备优势2、各空间开间较大1、储藏室遮挡客厅采光，通透性不够；劣势2、生活动线考虑复杂、实用性差。保利拉菲公馆95㎡户型不能完全的动静分区，除140㎡户型，其他户型均有赠送空间，这是长春保利产品唯一有赠送空间的产品。★产品-合作品牌外立面花岗岩+真石漆周界防范系统、闭路监控系统安防、电子巡更系统、门禁管理系统可视对讲展示周界防范系统展示窗德国柯梅令三玻塑钢窗电梯品牌德国蒂森外立面材质展示五金配件德国柯梅令可视对讲冠林门群升钢木装甲门窗材展示防盗门展示保利拉菲公馆与国内和国际的知名品牌合作，采用中高档材料，以提高其产品力。★产品-园林设计保利拉菲公馆园林设计以两轴三心分布，“两轴”为两条主景观轴，“三心”是项目内的三处园林景观，将整个小区内的园林景致最大程度的呈现出来；★景观-示范区园林园林规划上海易亚源境园林风格法式叠水景观、景观小品、景观大道、五重园林（草坪、鲜花、低矮灌木、乔特色景观木、原生黑松）上海易亚源境知名度较高，曾规划设计海上五月花、绿地国际花都、万科新里程、华润太湖国际、水墨三十度等；景观大道两旁的原生高大的黑松，极具仪仗感。★品牌发展商：保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。进入长春市场较早，在本地市场中有较高的口碑。物业：保利物业具有国家物业管理一级资质，因保利地产进驻长春多年，对长春市居民生活习惯较为了解，口碑较好。保利从发展商品牌到物业品牌，在长春市场上都有很多跟随者，口碑较好；★展示-售楼处壁挂式区位图户型模型展示兽首展示洗3保保D利利手水玄宣地形更衣室间洽谈区项目沙盘关传产象休息区吧L发展E展示D史项目用料展示入口接待台接待动线3D宣传LED的摆放位置不当，因有玄关的遮挡，不能起到直接宣传项目的作用。★展示-展示手段1、项目沙盘2、3D宣传片3、区位图3D宣传片展示保利地产形象展示售楼处配4、兽首展示置分析5、保利地产发展史6、DM、户型单页9、荣誉奖牌展示兽兽展示保利地产发展史展示从展示手段上看，保利拉菲公馆展示较少，不能很好的展示项目高端形象。★展示-样板间茶几上的咖啡杯卧室床上的花束餐桌上的碟子床头柜保利拉菲公馆样板间在生活细节上把控不足，只具有展示的作用，不能让到访者感受居家的氛围，例如茶几上的咖啡杯没有咖啡，卧室床上不应放置花束，餐桌上的碟子没有放置糕点，床头柜没有放置饮水杯等。开盘概况开盘时间2012年11月25日上午9:00开盘地点华天大酒店预约客户386组认筹客户到访即送金龙鱼色拉现场活动油（5L）一桶洋房：A1、A2、A7、A9；推出货源高层：E1、E2、E3；洋房：8989元/㎡；价格高层：7497元/㎡；推出总面积约30960㎡推出总套数258套认筹客户到访即送金龙鱼色拉油（5L），赠送礼品的档次较低，与项目的高端形象相悖。开盘流程简介选房成功选房不成功在工作人员指引下，进入对应楼栋签约区签定《保利拉菲公馆认购书》客户将认购书客户联、定金数据交至复核区审核；景审核无误后，视为认购流程完成。客户留存认购书客户联、定金收据在工作人员引领下离开现场并领取金龙鱼油一桶开盘现场情况等待区摇号之前主持人邀请现场购房人员进行验号开盘现场情况选房区开盘现场情况现场指示系统及选房卡开盘现场情况认筹组数386　到访组数264到访率率68%推出套数258成交套数153　销售率60%　现场为摇号尽管销售场面较为火爆，但现场操控的出现问题，实际的销售率较低，仅为60%。开盘活动现场总结?销售节奏控制不好，现场主持人畅号节奏过快，使中签客户多集中在选房验证处滞留时间过长。?现场踢客人员对选房客户的购房意向了解不足，不能快速指导客户购买意向房源，使多数客户集中在选房区，占位不选房，影响其他客户选房。?现场踢客人员较少，无法及时的推近销售节奏，影响现场销售，致使部分客户流失。开盘推售情况E3此次开盘推出4栋洋房产品和3栋A2E1E2A1高层产品，分别为图中：A7A1#、A2#、A7#、A8#、E1#、EA92#、E3#，面积区间为95㎡-154㎡，共计房源258套。此次开盘7栋底商未推，其中A2栋中2、3单元中顶层产品未推，A9栋中跃层产品未推具体推售售情况（截止2012年11月25日11：30）E1E2E3　一单元二单元一单元二单元一单元二单元三单元推出34套34套12套12套20套20套20套面积148㎡+95㎡95㎡+148㎡95㎡+95㎡154㎡+99㎡99㎡+99㎡99㎡+154㎡96㎡：15套96㎡：15套99㎡：9套99㎡：7套销售12套11套99㎡：19套148㎡：4套148㎡：2套154㎡：4套154㎡：1套销售均价77517500732196㎡：88%99㎡：88%销售率100%92%148㎡：12%154㎡：25%总推出合计68套24套60套总销售合计36套23套40套总销售率53%96%67%备注：E1一层为商业，不售，E2一二层为商业不售，E3一二层为商业不售；具体推售售情况（截止2012年11月25日11：:30）A1A2A7A9　一单元二单元三单元一单元二单元三单元一单元二单元三单元一单元二单元三单元推出10套10套10套10套8套8套10套10套10套8套8套4套面积144㎡135㎡139㎡139㎡135㎡139㎡146㎡139㎡141㎡146㎡139㎡141㎡+139