内部资料，仅供参考，请勿传阅内部资料，仅供参考，请勿传阅2012〃暖报告北京中原市场研究部目录暖政策----信贷放松市场与保障齐发展(一)信贷放松刺激刚需入市(二)限购稳固影响市场反弹(三)房产税出影响市场预期(四)保障房增双轨制发展持续(五)领导讲话外紧内松调控延续(六)调控不松2013保自住仍是主旋律暖土地----先抑后扬土地出让金筑底回升(一)筑底回升3季度土地现回暖(二)难破千亿土地出让金筑底回升(三)市场复苏宅地热度回升价上涨(四)房企热捧优质地块备受瞩目(五)谨慎拿地1季度溢价率创新低(六)中心饱和土地郊区化加剧(七)供应增加2013土地郊区化力推保障房暖新房----刚需主场新房市场退寒回温(一)筑底回升刚需助推新房成交(二)需求回暖热销楼盘价格回涨动力大(三)刚需释放新房去库存化高涨(四)供应外延城市边缘区成交是主力(五)优化产品调整销售策略(六)量价稳涨2013郊区仍为主战场暖二手房----量价筑底市场复苏渐暖(一)政策倾斜成交量上涨(二)刚需支撑二手均价平稳发展(三)信心回升报价指数半年番一翻(四)限购影响本市购买比例再上升(五)热点区域次中心区、学区、轨道周边成交忙(六)租金上涨季节性特点被削弱(七)投资萎缩一二手成交差距持续缩小(八)平稳回升2013刚需改善是支撑暖写字楼----租售稳涨投资回报趋合理(一)供应平稳外围化是趋势发布日期：(二)销售回暖供求基本平衡(三)售价微跌郊区成交带动2011年12月26日(四)租金上涨典型商圈价值趋合理(五)入住率升典型商圈趋满租(六)租金上涨2013写字楼或成投资热点2内部资料，仅供参考，请勿传阅2012〃暖报告北京中原市场研究部引言2012〃大势趋稳“暖”意盎然2012年北京楼市可以说经历了翻天覆地的变化，从年初的市场冰点到2季度复苏，再到下半年的整体升温。可以说2012年全年北京楼市的关键词是：“暖”。“暖”体现在2012年全年北京楼市市场交易的各个细分物业即政策、土地、新建住宅、二手房及写字楼，均出现了从年初到年末的转变。1-11月，全市商品房销售面积为1531.7万平方米，比上年同期增长38.3%。其中，住宅销售面积为1179.2万平方米，同比增长52.7%。截止12月初，北京新建居住类物业年内签约市值达到了2117亿，超过了2011年的1512亿和2010年的1971.6亿。2012年全年有望超过2300亿。北京市场在2012年可以非常明显的划分为三阶段：1-2月的市场冰点，受到限购和限贷的集中影响，在年初整体市场陷入最低谷，降价盘比比皆是，成交量陷入历史最低点。3-6月整体市场复苏，在信贷放量和外地微调楼市政策出现的影响下，北京市场开始逐渐复苏，大部分项目在上半年都完成了以价换量，信贷及成交的双升温使得资金情况纷纷好转。三季度来整体市场复苏，虽然在9-10月出现了短暂低迷，但在国庆长假后，成交继续复苏，三季度来整体市场的拿地及交易额就明显回暖。下半年北京一地难求的整体土地市场的回暖代表了开发商对后市的乐观判断，频繁出现高价地现象，对楼市后市心理预期产生推动作用。预计在政策及外在因素未大幅变动的情况下，明年楼市依然趋好发展，从当下50度的市场温度升温到60-80度的市场预期和空间非常明显。北京中原市场研究部2012年12月26日3首套房：利率7首套房：利率逐利率2次下调，首套房贷利率9%折，首付2成渐恢复基准直至70%上浮1.05~1.1倍下浮至8.5折内部资料，仅供参考，请勿传阅8%60%2012〃暖报告北京中原市场研究部7%50%暖政策----信贷放松6%市场与保障齐发展如果以2011年下半年调控政策为5%0度计算，当下政策可以说恢复到了30-40度，虽然限购、限40%贷政策依然严格，但信贷的2次降准、2次降息给市场带来了明显的资金流动性。这也是2012年北京楼市能够从3月开始明显复苏的主要原因。4%3月楼市成交逐步回暖，使得政策面的任何变动都会搅动楼市神经。为稳定政策预期，7月后中央30%领导人及中央诸部委三番五次强调继续严格实施房地产各项调控政策，防止变相放松投机投资性购房政策。在8月更是派出了各地督查组督查调控政策执行情况。但如何平衡“稳增长3%”与“严防房价上涨”的矛盾，是2012年政策走势的最重要影响因素，也将会持续影响2013年的市场走势。20%2%(一)信贷放松刺激刚需入市10%图1：首套和二套房首付比例及贷款利率1%0%0%2008年12月后2010年4月后2010年10月后2011年2月后2011年7月后2012年6月后2012年7月后首套房首付款比例二套房首付款比例首套房贷利率二套房贷利率5年期以上贷款基准利率近年来随着经济形势的不容乐观，央行加速流动性的释放。2012年至今，央行连续2次下调存款准备金率，并于6月8日、7月6日相隔不到一个月连续2次降息，相对宽松的货币环境基本形成。在相对宽松的货币政策环境下，中央除默许地方政府的微调之外，也试图在限购之外通过微调来释放被“误伤”的刚需，其中松绑首套房信贷无疑是最有效的选择。在银行流动性充裕的支撑下，2012年起，首套房贷获批速度提高，利率优惠重启。目前，全国大部分地区首套房利率已由去年的上浮逐步恢复至基准利率，大部分地区甚至可以获得基准利率8.5-9折的优惠。降息通道的打开配合首套房贷4内部资料，仅供参考，请勿传阅2012〃暖报告北京中原市场研究部利率优惠的重启，使得居民购房按揭贷款的能力进一步提高，还贷成本明显下降。(二)限购稳固影响市场反弹北京作为首都，调控政策依然以维持为主，虽然未有加码举措，但目前政策的执行力度依然是全国最紧。在2012年内北京的限购政策不仅未放松，在资格认证等方面反而有继续加强的举措出台。根据各地政策微调的曲折经历显示，限购底线不容触碰，任何松绑限购的新政终多未遂。为稳定市场预期，在2012年6月开始，多部委重申坚持房地产调控政策不动摇，住建部更明确表示将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。在2012年7-8月更是派出督查组调查各地楼市具体情况，楼市的反弹已成共识，虽然目前的反弹力度还在可控范围内。但是一旦形成过量反弹，调控政策的公信力将再次减弱。所以预调微调的必要性非常大，在最近两个月中央各部委及地方政府密集15次辟谣各地松动调控传闻。虽未再加码，但一定程度上避免了恐慌的扩大化，也表示了政策不太可能从中央层面松动。调控从开始到现在一直存在中央对楼市调控的坚决执行与地方政府对调控的微调博弈。而因为最近整体经济的疲软，地方微调的力度比较大，但是一旦过度中央肯定会有预调应对，目前来看市场明显过度反弹的可能性很小。但随着符合限购政策下购买人群资格的增加，总体可购房人群的数量是会继续明显增加的。(三)房产税出影响市场预期2012年至2013年，房产税的变化将是楼市政策中最大的变数。表1：房产税各部表达观点一览表部位/人物时间事件/文件表述国务院2011-12-12中央经济工作会议推进房产税改革试点2011年财政部年度谢旭人2011-12-26认真总结房产税改革试点经验并稳步推进工作会议住建部机关工作会将配合有关部门加快研究推进对个人住房姜伟新2012-2-18议征收房产税工作。其中一项非常重要的内5内部资料，仅供参考，请勿传阅2012〃暖报告北京中原市场研究部容，就是加快推进个人住房信息系统建设。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产温家宝2012-3-52012政府工作报告税收制度与上海、重庆两市人民政府一起，总结试点经验，在此基础上进一步研究推进房产谢旭人2012-3-62012两会答记者税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。建议今年在全国推开或多一些城市试点房黄奇帆2012-3-62012年中央两会产税。房地产调控也应从行政性为主，转向经济杠杆为主的调控《关于2012年深化国务院批转发2012-3-18经济体制改革重点今年适时扩大房产税试点范围改委文件工作意》研究扩大房产税征收城市，并还未确定有齐骥2012-3-24岭南论坛哪些试点城市先搞40个城市,这40个城市先跟住建部联姜伟新6月底前网,然后再推广到265个地级市组织来自全国36个省市的税务系统工作国家税务总局7月人员在京培训国家税务总局湖南湖北两个最新试点区域的房产税改革财产行为税司8月征收细则正在制定中，房产税扩容范围包综合处括个人已购的第二套存量房从国内楼市发展历史看，依靠税费解决高房价问题基本不太可能。房产税作为持有环节税费，在国内财产不公开的情况下，很难实施征收，很可能会持有环节税费累加到交易环节收取。而且即使能够实现持有环节收取也很可能会转嫁给租房者。房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。初期肯定从新购的超面积收起但是长远来看，肯定会涉及存量多套房。从地方收入来源来看，土地出让金的占比很高，而目前试点的上海及重庆的房产税额度都非常少，所以后期房产税扩大化甚至有可能对二套以上全面收取的可能性非常大。对目前我国很多城市居民的财产收入以2-3套房产形式存在，可能会有比较大的影响，最后的结6内部资料，仅供参考，请勿传阅2012〃暖报告北京中原市场研究部果只能是劫中产济富人。新增税费、不改变供需结构的话，最后结果依然是加税。税费从交易环节转移到持有环节意义不大，更大的可能性是增加税费而非减免。房产税是新增实际收税的税种，在实际交易中并不能促进新增加供应，虽然短期可能影响部分投资者抛出房源，但如果不解决投资只能依赖房产、新建住宅供应少于需求的话，房产税依然会被转嫁给买房者支付。目前已经试点的城市有上海和重庆，房产税可能是后期全国