房市金碟－最有价值房产策划房市金碟－最有价值房产策划20002000案案(09(09版版))成功商务网cg35.cn创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套《房市金碟：最有价值房产策划2000案》资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！本套资料包括28组共2000多套策划案，以光盘快递提供，450元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年鉴等资料。站长热线：13955607801，客服QQ：23107290！网址：www.cg35.cn（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）11www.cg35.cn最有价值房产策划2000案中国房地产企业发展战略分析-2-www.cg35.cn最有价值房产策划2000案大连万达集团?企业综述?大连万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。?万达集团已形成以住宅房地产、商业房地产、电影院线、高级星级酒店为四大支柱产业的大型企业集团。?公司总资产约200亿元，年销售额突破150亿元。17年来，万达集团投入公益事业的资金累计超过8亿元。?2006年7月万达与麦格理联合发行1.45亿美元CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)，成为国内首例商业地产抵押证券。-3-www.cg35.cn最有价值房产策划2000案大连万达集团2006年2005年2004年2002年?确立经济型连锁2001年酒店将成?成立商业为集团新规划研究2000年的支柱产院。?新疆万业。?发行达小商铺…?将原来REITs失?万达退开始实行?在中国三级管理败。出足坛。只租不售1994年?其第一房地产界结构调整?发行?确立商模式。?经历了个商业地第一家提为两级扁CMBS业地产和?开始投1992年办电梯厂产项目长出做百年平化管理住宅地产资电影院，开连锁春沃尔玛企业。结构。“两条腿。1988年超市，投建成。?成立商?改制为?万达进军走路”的资红酒、业管理公万达集团足坛重大战略药厂等多司。股份有限调整。?公司成立种尝试。公司-4-www.cg35.cn最有价值房产策划2000案大连万达集团?管理者——王健林?王健林简历?勇于开拓，敢于创新?出生年月：1954年10月?籍贯：四川?从住宅，到商业、酒店、影院；从足球到字画、学校；从大连到全国，永远在不断开拓?1970年12月沈阳军区服兵役新的领域。?1986年7月西岗区人民政府办公室主任?高调处事，善于宣传?1989年1月西岗区住宅开发公司总经理?进军足坛，发展商业，和世界500强合作，?19928他每件事情都做得名利双收。年月大连万达房地产集团公司总经理?漫漫长路，上下求索?1993年3月大连万达集团股份有限公司董事长、总裁?在摸索中发展，不掩饰自己发展中的失误，?19942000在纠正错误的过程中取得新的成功。年进军足坛，年退出足坛?关注慈善事业，投入资金超过8亿多元?成立钥宝斋，是中国著名的字画收藏社之一?投资兴建大连大学和十余所希望小学?2005CCTV年度经济人物-5-www.cg35.cn最有价值房产策划2000案大连万达集团?万达商业地产发展历程?2000年，万达集团召开了一个内部称之为“遵义会议”的重要会议，决定回归主业——房地产业，剥离不相关业务，发展商业地产的规划在这次会议中首次被提出。?2001年，万达在开发第一个商业地产项目——长春万达购物广场时，计划引进美国沃尔玛超市。双方签署了联合发展协议，万达的“订单地产”模式迈出了关键一步，万达“订单地产”由此确立了基本模式。?2004年，万达编写了商业地产开发管理制度，并且每年进行调整，从而将开发经验固化到流程中。?2005年末，万达进行了自成立以来最大的一次机构调整。将原来三级管理结构调整为两级扁平化管理结构，以更好的调配资源，配合商业地产的发展。同时成立了万达商业管理公司，负责购物中心的后期运营。?2006年8月，万达成立了商业规划研究院。?至今万达在全国已有21个购物中心，其中开业12个，在建9个，商业地产成为万达的第一支柱产业。2006年，万达集团总开发面积超过400万平方米，其中商业地产开发面积超过200万平方米。-6-www.cg35.cn最有价值房产策划2000案万达商业和住宅城市分布图哈尔滨长春沈阳吉林北京大连天津青岛西安济南商业南京上海住宅成都武汉宁波只有商业长沙昆明南昌只有住宅南昌南宁兼有商业和住宅-7-www.cg35.cn最有价值房产策划2000案大连万达集团?商业地产之于万达?发展商业地产是万达的战略性决策?住宅市场激烈的竞争,有限的消费次数,日益高涨的拿地成本促使万达开辟住宅以外的市场?发展商业地产是万达经历长期摸索实践最终确定的.在经历了办电梯厂，开连锁超市，投资红酒、药厂等多种尝试后，万达认识到商业地产既可以提供长期稳定的现金流，又能使万达不脱离主业,因此发展商业地产成为万达做大、做强的首选。?万达实行差异化战略,采用自己特有的发展商业地产模式,使自己从众多发展商中脱颖而出,最大化的提升了企业形象.-8-www.cg35.cn最有价值房产策划2000案大连万达集团?商业地产之于万达?万达在实践中不断改进着自己商业地产的发展模式万达各时期推出的商业地产产品，其独特创新赢得市场的同时也为其带来了各种问题。万达的商业地产之路就是在不断解决问题的过程中成长的。从单店、组合店、城市综合体，到如今发展影院、酒店，无论是由主动还是被动因素促成，都是万达对商业地产实现方式的不断探索。　-9-www.cg35.cn最有价值房产策划2000案大连万达集团?万达订单地产主要内容?第一、联合协议。租户首先和万达签一个联合发展协议，约定相关条款，包括目标城市选择、面积要求、租金条件等等。?第二、平均租金。为实现快速发展，万达和与自己签署联合发展协议的租户约定，全国除北京、上海外，其它所有城市采用平均租金，不再就单个城市租金水平进行谈判。?第三、共同设计。万达根据租户需求量身定制。?第四、先租后建。主力店租户先签合同或确认书，然后万达才开工，约定不论租户是否开业，建成后三个月开始计租。-10-www.cg35.cn最有价值房产策划2000案大连万达集团第一代单店成功推出订单地产模式解决问题万达万达订单订单地产发地产发展阶段展阶段第二代组合店成功解引入多家主力店，决问第三代解客户群多样化题决城市综合体问题成功引入多种物业提高投资回报率，只租不售避免了纠纷-11-www.cg35.cn最有价值房产策划2000案大连万达集团?万达“订单地产”的三个发展阶段?第一代购物广场——单店?开始时间及项目：从2002年开始，主要有长春万达购物广场、青岛万达购物广场、南京万达购物广场等六个项目。?主要特点：向空中发展，一般是一个5万平方米左右的单体楼，地下为停车场，第一层开设精品店，二层、三层租给沃尔玛，四层是家居广场或电影城。?成功之处：开启订单地产的先河–节约资金，大堂、电梯、卸货区的布置，按用户需要量身定制，绝无浪费–降低风险，根据事先签订的协议，项目竣工91天即开始收取租金。单店组合店-12-城市综合体www.cg35.cn最有价值房产策划2000案大连万达集团单店?万达“订单地产”的三个发展阶段?第一代购物广场——单店组合店城市综合体?存在问题：沃尔玛的客流量很大，但首层人流却很少，经营状况不理想。?出现问题的原因：–沃尔玛和一层精品店的目标客户不对应。进入沃尔玛的人流绝大部分是中低消费人群，购物以生活用品为主，这部分客户一般不会光顾首层精品店。–产权式商铺无法满足业主投资回报。万达在对沃尔玛等主力店实行巨大让利的同时，为快速回收资金，平衡收益，将产权式商铺高价卖给中小投资者。但这些商铺后期经营业绩较差，回报率无法满足业主的投资预期，引起部分业主投诉甚至闹事。-13-www.cg35.cn最有价值房产策划2000案大连万达集团?万达“订单地产”的三个发展阶段?第一代购物广场——单店?改进措施：推出新产品——第二代组合店引入多家而不是一家主力店，增加主力店比例，业态功能上也多样化，包括购物、娱乐、餐饮等，避免只有一家主力店目标客户单一的情况。?但是为回收资金，获取收益仍将底层小商铺高价卖给中小投资者，商铺售价在4－6万元/平米。单店组合店城市综合体-14-www.cg35.cn最有价值房产策划2000案大连万达集团?万达“订单地产”的三个发展阶段?第二代购物广场——组合店?开始时间及项目：2003年开始，主要有沈阳万达商业广场等项目?主要特点：每个组合店有百货、超市、电影城、美食广场、数码广场等六到十种业态，面积在１０万平方米左右。?旨在改进情况：避免只有一个主力店、目标客户不对应的问题。单店组合店城市综合体-15-www.cg35.cn最有价值房产策划2000案大连万达集团?万达“订单地产”的三个发展阶段?第二代购物广场——组合店?存在问题–主力店比例太大，给项目的回报率不高。因为主力店比例很大，虽然抗风险能力强，交租稳定，但租金低，影响到整个项目的投资回报率。–为平衡收益仍将小商铺高价出售给中小投资者，但小商铺回报率无法满足业主的投资预期，引起部分业主投诉甚至闹事。–由于商铺出售后无法保证商场整体经营，给万达的后期运营带来极大的困难。–以沈阳和济南万达商业广场这些问题最为突出严重。单店组合店城市综合体-16-www.cg35.cn最有价值房产策划2000案大连万达集团?万达“订单地产”的三个发展阶段单店?第二代购物广场——组合