维普资讯http://www.cqvip.com????．???地产市场?工业地产：推开窗户看内幕?口本刊记者吴晔张传玖?“这是最好的时代，这是最坏的时代??”?更重要的是，这还是一项绝对不错的政治选择。依靠低廉?狄更斯在???多年前说的话成了描述转型期社会的标准?的土地，吸引来投资，可以立刻变成本地的???增加值，而节?语言，把这句陈年老话翻出来，是有感于中国目前的土地管理?节升高的???正是上级考核地方官员的主要政绩指标。可以?现状。今天，我们就来看看支撑经济发展列车奔驰的路轨——?说，有了???，就有了被提拔重用的资本，至于政府大量征用?工业用地，是一种什么现状。当然，我们不会仅仅满足于现状?农地低价出让给投资者所带来的严重且长期的后果，官员们?的陈述，我们将在对现状正确认识的基础上，科学地选择前行?就不管了——升了官，谁还操心那事??的道路。?于是，招商引资成了各地官员重要使命。君不见，为了吸?引投资，从中央一些部委到基层的乡镇，几乎每一级政府都划?工业地产现状：低价并非低“嫁’’?定了自己的开发区、工业园区，有的是经过科学论证和合法程?序审批的，也有不少是地方官员自己盲目占用土地、随意圈定?——地方政府出让工业用地就像贪心父?的。在这种政府官员的集体浮躁中，压低土地出让价格，大搞?母嫁女儿，不是不要或少要“彩礼?，而是?“政绩工程”、“形象工程”。大手大脚用地几乎成为一种流行病?要这彩礼多滋润自己?而四处蔓延。由于政府官员利用手中的权力大力推动，国家机?器便疯狂运转起来，碾过菜园。碾过麦地稻田，碾过村庄小溪。?上个世纪??年代以来，中华民族迎来了百年来少有的成?碾过古老的大树和娇嫩的花草，承载着本届政府的责任与目?长机遇，发展经济成了整个国家的主旋律，也是国民意识中的?标，承载着官员升迁的梦想，承载着地方经济发展、社会进步?最大公约数，凝聚成一句话就是：“发展是硬道理”。?的希望，不顾一切、轰轰隆隆地碾过去??靠什么发展?人们首先想到的当然是投资办实业。钱从何?于是，征地、划开发区、找投资、建厂、统计???增加值、?来?除了自酬资金和向上争取项目，招商引资便是最大的招?总结经验上报成绩等一系列活动，成了为官一任的“规定”作?数。?品，一些人的潜意识里少不了这种想法：把土地玩活了，成绩?但是，大家都想招商引资，竞争就很激烈，于是，各地高招?是自己的；弄砸了，赔的是老百姓和国家的，最后国家肯定兜?迭出，活像唐僧师徒西天取经路上遇到的拦截者，都使出浑身?底。于是，遍地的违法占地项目上马了，等工程建大半了，即使?解数。不过，有一个招数是共同的：以低廉的地价、甚至以零地?有了检查又能怎么样?“生米做成了熟饭”。最后只能是“法不?价来吸引外地、外国投资。惯常的运作是：根据投资者投资规?责众”，“先上车后补票”，补办个手续。通常情况是。他“绑架”?模、年产值、带动效应的不同，量身定做土地优惠政策，投资规?了一个地方的经济社会发展的希望，即使违法了，你也很难按?模、年产值、带动效应越大的投资者，可获得越多的土地优惠。?法规惩罚他，很可能还要想法子帮他“合法化”呢??尤其是到了??世纪??年代中期，引进外资甚至成为一种战?更让人悲哀的是，精明的投资商看准了这一点，仿佛就是?略受到了毫无节制的鼓励——客观上说，这是??世纪??年?手里拿着拍卖品的拍卖师，游走于各地政府之间；各地政府就?代中期以来工业地产低价配置的最大背景。?像举拍的竞争者，竞相压低土地价格，结果往往是价低者?对地方政府官员而言，不惜一切低地价引进外资也是风?得一大片大片的土地就这样被蚕食。?险最小、收益最大的催动本地经济增长的办法。这首先是一种?工业地产的低价究竟有多低，根据中国城市地价动态监?经济选择。引来投资，确实可以推动本地经济增长，或者提升?测系统的调查结果分析，????年，我国工业用地价格平均为每?本地产业结构，也会解决当地就业问题，给本地民众带来一定?平方米???元?约为每亩??．?万元?，而同期商业用地平均地?的收益——这样的项目没有地方政府轻易拒绝。?价为????元平方米?约合每亩???．?万元?，两者平均相差四?中国土地仃?维普资讯http://www.cqvip.com地产市场?????．???倍多?在西部某大城市，入园项目土地价格只有?万元／亩?当?的税种，基本上收归中央，相对而言，留在地方的大部分是些?地城区住宅用地每亩均价达到??．?万元?，有的地方甚至是零?征收面小、税率低、难征收的税种，主要是与工商企业生产经?地价。在中原的河南，面对开封的激烈竞争，郑州为了争取一?营有关的营业税、增值税和企业所得税等，仅这三项税收收入?个工业城项目，只向该项目投资方收取每亩?美元的象征性?在地方财政收入中所占的比重就达到??％。但与财权相对应?地价，而根据他们之间的协议，投资者在获得工业城土地的使?的事权，中央政府与地方政府正好相反，导致中央政府与地方?用权后，还有权在二级市场上向其他投资人协议转让土地使?政府的财权、事权倒挂。????年?????年，中央财政收入水平?用权??占国家财政总收入的??％，但财政支出平均只占国家财政总?当然，这些只是一些简单的描述，难有感性认识。工业地?支出的??％；地方财政收入占国家财政总收入的??％，但财政?产到底被低估到什么程度?协议转让的浑水又有多深?就在笔?支出平均却占国家财政总支出的??％。?者为找不着典型的实例犯愁时，《每日经济新闻》刊载了一家?上行下效，省级政府也通过收入划分将主体税种划归省?上市公司的公告，实在是一个不可多得的范例。?级?有的甚至截留中央的税收返还收入?，而且，上级政府收上??月??日，?厦钨公告称，公司控股子公司成都洪波实业?来的税收相当一部分只留用于本级政府，转移支付的力度很?有限公司?下称洪波公司?搬迁前用地公开拍卖，该地块位于?小，财政困难逐级向下转嫁，县、乡财政困境日益突出。加上地?成都市东郊，净用地面积?????．??平米?合??．??亩?，拍卖起?方政府不能发行公债，没有举债权，使地方政府财政常出现困?价???万元／亩，最终以???万元／亩成交，拍卖总金额?境。有好事者就此总结出这样几句顺口溜：“国家财政蒸蒸日??????．??万元。洪波公司系?厦钨于????年?月购进，当时，?上，省级财政稳稳当当，市级财政摇摇晃晃，县级财政哭爹叫?这家上市公司出资????万元，购得洪波公司??．?％股权，其中?娘，乡级财政精精光光”，偏颇，但不无道理。?厂区的土地原值无形资产为????万元，即每亩??．?万元。?穷则思变。于是地方政府千方百计争投资，上项目，通过?同一块土地，三年前是????万元，今天就“变”成?亿多，????增长来扩大财源，并有意识地将扩大财源的目标指向地?工业用地和商业用地，协议转让与市场拍卖，像魔术师的手，?方享有的税种——既然企业越多，税收越多，招商引资办企业?就这么倒腾一下，就有了??倍的差距???倍哪，是市场疯了还?自然就是最佳选项了，各地自然是想方设法上项目——别人?是卖这块地的人鬼迷心窍了??厦钨是上市公司，大部分信息?上项目你不上，本辖区就成了别人商品的销售地，明摆着吃?还是公开透明的，更多的不公开不透明的工业用地协议转让，?亏。有些乡镇有了一个象样的企业，当地官员的工资奖金甚至?其中的浑水之深、黑幕之厚，由此滋生的弊端和腐败之烈，有?灰色收入就有了保证，否则，拿什么发工资??人说就像宇宙之广大无穷无尽无边沿，我们一般人实在难以?这，也是现实。面对现实，你能把地方政府一棍子打死吗??想像。?更让人吃惊的还在于，这个公司今年刚刚搬进的位于成?．?恶性竞争的补偿机制——堤内损失?都经济开发区的新厂区，其地价也不过区区????．??万元。新?堤外补：地方政府在推动房价升高、拉高?厂区的土地当然也是购入的，由于公告没有言明新厂区占地?房地产用地出让价格方面暗中出力，反?多少，我们难以得知具体地价，但一般来说新厂区与老厂区相?比，面积只会大不会小?新厂区的土地又是“协议”的吧?不清?过来在压低工业用地价格方面更无所不?楚。不过，中国人真的好商量。说不定过几年一卖，又是增值几?用其极?十倍??这就是工业用地和经营性用地价格的差距?那么我们不?据国土资源部对????年以来的工业用地总量分析，工矿?禁要问：为什么地方政府总要低价出让工业用地?全部原因就?用地在整个建设用地供应总量中所占的比例基本稳定在??％?是他们想搅浑水吗?不是，这还与我国的财政收支结构有关。?左右，高于房地产开发用地及其他各种类型用地。另对近年来?在发达国家，不动产税收一般占地方财政收入的??％以?我国新增建设用地的统计来看，“十五”期间我国新增建设用?上，而我国在不动产方面的税收非常之少。比如在土地开发环?地????万亩，其中新增独立工矿用地????万亩，占??％。显?节和土地使用环节只有耕地占用税和城镇土地使用税两个税?然，包括各类园区在内的独立工矿用地是新增建设用地的主?种，????年耕地占用税收人为????．??亿元，城镇土地使用税?要部分。?收入是???．??亿元，两税合到一起占全部税收收入的比重尚?既然占土地供应总量四成以上的工业用地是低价“奉?不足?％。?送”，而占土地总供地量??％???％的是基础设施等公共目的用?另一方面，????年实行中央、地方分税制后，全部消费税、?地，政府也无从赚钱，再抛去经济适用房等用地，那么，工业用???％的增殖税、大部分企业所得税等征收面大、税率高、易征收?地的取得成本?且不论按规定要收取的相关税费?、前期开发???????????????维普资讯http://www.cqvip.