?维普资讯http://www.cqvip.com—?—■■?—■■■●■?圈由?．?日???????????????????????????。?????对制造工厂、零售卖场、仓储?作为一个方兴未艾的行业，工业地产有着异常光明的?图景，但这并不意味着每个进入者都能成为?鲜花盔甲?的主人?。?■文／本刊记者朱远?图／朱远?仲量联行?●●??工业地产踏上红地毯?????????日?仲量联行?????在上海发布了《中国新兴工业前沿》白皮书。次日?就该白?皮书的相关内容及中国工业地产的现状与发展趋势问题本刊记者专访了仲量联行中国区区域董?维普资讯http://www.cqvip.com事兼工业部总监易立夫??????????????先生。?位的分析比较，告诉客尸哪些地方是合适?提到的给客户提供的“一揽子”服务主要包?《环球供应链》：发布《中陶新兴工、№前?的，并配合客户同当地各方面进行沟通，选?括哪些??枯?白皮书，是基?怎样的一个初衷?为?择合适地块、厂房，或定制相关设施，根据?易立走：我们一般会从以下几个方面?此，贵公司都做了哪些工作??客户需求提供“一揽子”服务，直到整个项?进行分析，第一，从市场角度，我们的物流?易立走：主要是通过与亚太区诸多跨?目完成?两年前，通用汽车计划建立一个试?团队会借助他们?前在物流行业的经验．结?国公司合作，我们仲量联行建立了一个对?车厂时，我们就帮他做选址分析报告，我们?合当地市场情况给客户分析某一区域是否可?候选城市进行客观评估、并确定不同工业?对长三角所有城市进行了考察，选择哪一个?以做物流，这项物流地产投资的市场睛况怎?设施理想地址的框架体系。我们通过该框?区域比较适合他建立试车厂。去年我们帮助?幺样，租金的投资回报情况，等等，都会做?架体系来分析国内??个不同城市对三娄主?开利空调中国区建立了中国研发中心。今年?一个深入分析，配合客户做前期调研看是否?要工业活动的适应性，包括综合工业粪、研?也有几个类似的项目在进行当中?需要做这幺一个项目?像去年我们给???做?发娄和低成本制造娄。?《环球供应链》：在一般人的印象中，贵?过一个物流地产项目，包括从前期的项目可?经过我们的长年研究，我们把影响企?公司从事的是商业地产投资及物业管理业?行性研究，开发投资，到项目完成?帮客户?业选址决策的关键因素分为五大类，包括?务，为何开始涉足工业地产领域?就你们?做物业管理．帮助做二期开发，等等。?经济、劳动力、基础设施、政府／业务环节?看来，?、??地产应该怎样来理解和细分??又比如，前期选址中哪一个地区适合?和厉地产。为了对这??个城市进行有效的?物流地产任其中的地位怎样??蚀物流基地，市场怎幺样，开发规模、周期?评估?我们又收集了关于这五个方面的???易王夫应该澄清一下，我们奔司一开?回报叉是怎幺样的。我们另外一个团队叫?个指标数据来分析每座城市的性价比。综?始就涉及工业地产这一块，可能是因为物业?项目发展服务邗，专门提供项???管理以及?合分析后，对三娄工业活动的竞争选址地?服务更加贴近消费者，所以您可能知道比较?总包服务，完工以后我们有设施管理部???进行了排名。?一些?但早期我们并没有一个专职的团队?为这些开发商提供整套物业管理服务和设?《环球供应链》：那你们发布的这份白?做工业这一块，固为当时整个市场量非常?施管理，基本上从前期调研到交易过程，到?皮书有何特别之处?因为现在可以看到国?少，随着市场需求增加，三四年前我们决定?开发直至以后维护，我们都可以提供服务，?内有很多类似的评比，比如城?市投资环境?开始设置一个专门的工业地产服务团队。?甚至还包括物业建成以后的托管。基本上?的排名和城市竞争力的排名，等等?所以，?如今，我们公司把工业地产分成四大?只要是投资项目，我们都可以提供各个部?我想知道你们跟这些报告有什么差别??块，分别是物流、制造业、高科技园区、投?门的服务?这就是所谓的“一揽子”服务?易立夫我们的报告是针对一些跨国?资和开发?每一个团队都有从业经验丰富?“环球供应链?：你们怎么看待美国普?企业客户，我承认之前也有一些研究机构?的人菌来负责，像物流这一块，我们的负责?洛斯和新加坡腾飞这样的物流地产商在中?发布过类似的报告，但是他们?生有细分，非?人来自马士基物流，有七年以上物流??．???国的发展??常泛泛而谈?由于每一个客户需求不同，同?经验，而制造业业务的负责人以前在上海?易立夫他们目前在国内发展是相当?样的分析，会得到非常不同的结果，不能一?外高桥保税区做过，有四年以上的工作经?好的，实际上目前图外的工业地产开发商?概而论?比如到底是上海适合投资还是杭?验：高科技因区的负责人以前在上海漕河?都有自己的专属领域，像美国普洛斯以物?州适合投资，要看各个客户有哪些不同的?泾高新囿区有过五年以上的经验，而且还?流、物业这一块为主，新加坡腾飞则是以高?需求，根据这些客户需求我们需要考量哪?有一些海外经验；投资和开发是我来主要?科技园区为主?他们在国外都积累了丰富?些指标．然后才能有针对性地做评比?负责，我在澳洲也有???年工业地产的从业?的经验，这些经验对国内有很大的帮助?直观地说，这个报告主要是我们为跨?经验。在专业领域内的经验和对本地市场?“环球供应链”：在中国经历了‘系列?国公司提供服务，帮助他们判断应该在哪?的了解是我们最大的优势。?的物流地产项目后，贵公司如何看待中国?个地方设点，而不是针对他们最后咒成的?物流地产业务拄裁帆垫个?业地产寺?的物流地产现状?对照国外的情况，将来?物业类别而做的分析?的业务比重约??％?目前我们还在做一份?有可能出现哪些趋势??《环球供应链》：作为一个专业的咨询?物流地产白皮书，还需要两三个月的时问?易正走：同中国在????年以后才兴起?机构，想必贵公司也是遵循白皮书中提到?可以完成。不过，单从物流地产这个角度来?物流地产概念不同的是，国外早就出现了，?的评价指标束傲研究的，进而为客户提供?讲，中国的市场是刚刚彤成的，主要是从?例如美国的普洛斯在这方面早就积累了丰?相应的咨询服务。可否详细说明一????????年开始发展，这是因为???之后外资?富的安战经验，????年他刚刚进入中国的?易立夫：是这样的。我们提供的服务内?逐渐解禁，外资物流公司可以在中国设立?时候?是处于前期观察阶段。应该说、物流?容涵盖从前期做一些可行性分析，到区域的?独资全资的公司，物流市场在竞争不断加?业发展和制造业的发展息息相关。随着制?比较，进而对税收、地理位置等进行研究。?剧中日趋活跃起来?造业规模化、集约化，物流这个生产／服务?我们主要从地理位置、厉地产、基础设施、?《环球供应链》：在物流地产方面，你们?环节被分割成为一个单独的物流邵??、随?人力资源和投资环境五个角度为客户做全方?是如何给客户提供咨询服务的?刚才你们?着国内目前制造业的发展，物流业也会根??维普资讯http://www.cqvip.com?—厂?—厂?????据生产企业的发展而发展?物流业的发展，?易立夫：的确，物流地产从土地这一块?企业贡献那幺大，并且基础设施要求很高，?也带动了物流地产市场的需求增加。?而言存在一个“灰色地带”，现在归类在工?政府应该从区域配套功能考虑。?应该承认，目前整个物流地产市场在?业用地里面。必须指出，很多人在内地有一?物流对中国而享是比较新?普的一个市?中国还处于刚刚起步阶段，不过它也很快?些不规范操作，借物流概念经营其他房地?场?政府借鉴国外成熟经验，再结合本地特?成为当前的热门话题，所以很多开发商考?产，和我们讲物流不一样的。后者是实实在?色和根据国内目前现状制定决蓑，可以少?虑在这一块进行投资，我们经常接到这方?在物流园区，为物流企业提供仓储，而不是?走一些弯路。中央政府有两个政策跟我们?面的咨询业务。不过，物流地产要取得成功?挂着羊头卖狗肉，属于开发商圈地行为，巧?是非常接近的，其中一个就是控制土地批?必须具备一些基础条件，所?我们希望他?立名目是一种不规范操作。反过来?很多持?租，禁止土地项目随便变更?另外一条是市?们在做出决定之前，做一些深入的调查、研?有土地使用权的，厶＼司也表示转型做物流园?场信息机制要完整。这对市场稳健发展是?究和论证，而不是盲目投资。如果前期多花?区，事实上物流园区需要政策配套，需要政?非常重要的。?一些时间做好准备，对今后的业务是一个?府支持和优惠政策，更要考虑市场需求，所?《环球供应链》：很多物流园区选址都?很大保障?以也?须慎重?会考虑交通便币??，在中国，很多地方港?企?从整个世界的范围来看，物流地产仍?“环球供应链》：就中国目前状况而言，?业集团拿地比普洛斯等专??开发商更有优?是一个很热的市场?因为物流地产从物业?物流园区开发是否有过剩的担忧??势，你们怎么看待国有港口企业集团在这?形态的通用性和兼容性来看都比较好，物?易立夫目前和短期内整个物流地产?方面的优势??流不像生产型部门，它是比较通用的，生产?市场处于稀缺状态，中长期如果越来越多?易立夫：我们认为他们和国外开发商?型部门则有一些比较特殊性的需求，所以?资金投入，开发项目越来越多就存在着风?相出有自己的优势，这些港口有很多土地资?大家都关注这一块。加上物流作为一个新?险，任何一个领域如果从业者太多，就会造?源，对本地市场比较好了解。而类似普洛斯?兴行业，市场越来越大，包括最近发生的一?成过度供应?这样的企业，在国外有成功经验，还有自己?些重要并购案，行业内“以大吃小”的兼并?这里说到的短期，主要是考虑整个项?本地的客户群体，可以强强联手，取长补短。?对整个物流市场都有相当大的推动作用。