维普资讯http://www.cqvip.com本栏主持：罗雅晖???????????????????．????工业地产，?一种新的地产盈利模式?近来，工业地产渐成热点，国外投资基金大举投资，国内一?些开发商也跃跃欲试．都对工业地产的未来抱有十足的把握和?信心，工业地产已再不单纯指一种物业形式。更代表一种投资?模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。它的突然受宠，给正?处于宏观调控下愁眉紧锁的房地产市场打了一针兴奋剂。?????维普资讯http://www.cqvip.com“工业地产”这个名词出现已经有很久了．?二者都是产业发展对于产业链条上各个环?不过较早前仅指厂房等类型的房地产。而现在工?节要求越来越专业、越来越精细的必然产物。商?业地产的含义更丰富了。它不单纯指一种物业形?业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产，?式．更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产?工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、?业发展模式?它的突然受宠．给正处于宏观调控?生产与资产经营的专业化等催生工业地产。?下愁眉紧锁的房地产市场打了一针兴奋剂。?●工业地产盈利模式分析?任何事物的发展都有其特定的规律?正如部?有的行业靠垄断．有的行业靠规模，有的行?分城市商业地产的爆热爆冷一样．工业地产也将?业靠背景，而房地产则靠资金?当然还有土地?。?呈现起步、发展、兴盛、衰退、再发展这样一个循?房地产行业与其他行业盈利模式的最大区别在?环往复的过程。下面就工业地产和商业地产二者?于．资金门槛相当高。工业地产和商业地产的资?进行比较粗略的分析，以期得出二者发生发展的?金链条更高．二者在盈利模式上大同小异。?趋势和规律。?商业地产盈利模式：对于开发商而言，可售?●工业地产与商业地产之异同?可租．盈利在于销售收入或者租金：对于运营商?我们知道．房地产是房产和地产的总称，指?来说．盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以?土地及地上建筑物、附着物。根据不同性质和用?获取稳定租金和管理费为利润主要来源；对于小?途．我们可以把房地产分为住宅、商业、写字楼、?业主来说．一是自营商业赚取利润，一是出租取?工业、旅游等不同的地产形式，如下图。?得利润?』：?地??商?地?写字?住?地?其他??圈凹囝田罔?圈?凹圈?商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、?工业地产盈利模式：开发商一是通过与制造?健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包?商合作开发赚取适当开发利润；一是自建再通过?括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场?销售或者出租获取利润：运营商则以其专业的素?等．而工业地产是指以用于工业生产、仓储、运?质和优质服务赚取租金收人和管理费；小业主则?输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、?一是自己生产赚取利润．一是出租获取租金回?仓储、工业配套等。二者内涵截然有别。但二者?报。?都不单纯是地产．区别于单纯的工业或者商?工业地产与商业地产二者盈利模式具有很?业．而兼有地产、工业或商业、投资等多重特?大的相似性。最主要的区别在于土地投入成本，?性。房地产和庞大产业链条上的不同类型有机?工业地产成本远远少于商业地产，据统计，工业?结合产生工业或者商业地产。?用地的基准地价只有商业用地的?／?，而实际出????维普资讯http://www.cqvip.com??????让价格，工业用地只有同类地段商业用地的?／??合理的住房消费，切实稳定住房价格．尤其针对?到?／??，甚至更低。从而投资门槛较低?这将是?土地、别墅、建筑面积大于??????指全国：深圳?工业地产发展一个难得的好机会。当然．由于工????????的豪宅．以及各种投机行为?业地产后期经营管理要求更加专业、更加复杂．?对于商业地产，目前国家还没有正式出台专?所以国内至今涉及工业地产开发商屈指可数?门针对商业地产的宏观调控政策．倒是关于调控?对于工业地产和商业地产盈利模式．近来出?商业地产的讨论和呼声日益明显?现了一些新的探索，比如商铺信托，商铺期权，厂?去年下半年，商务部、中央银行、国务院法制?房信托，仓储信托等。由于行业环境和相关法律?办以及中国商业地产联盟共同撰写了《全国商业?法规配套并不是很完善．中国地产证券化也将是?地产运行报告》，此报告没有公开．但是据知情人?一个不断摸索和改进完善的过程。总的来说．地?士透露．报告显示近年来由于商业地产利润相当?工业地产与商业地产盈利模式比较表?项?目?盈利丰体?投入?收入?成本费用?利润?盈利模式?开发商?很大?很高?高?很高?售、租、信?托?商业地产?运营商?小?投向?低?较高?管理、租?小业主?小?较高?很低?较高?租、自营?开发商?较大?高?较高?高?售、租、信?托?工业地产?运营商?小?较高?低?高?管理、租?小业主?小?一般?很低?较高?租、自用?说明：本表中“很高?高?较高?低?很低”。?高．导致开发总量快速上涨．进而导致商业地产?产证券化是一种趋势?国外著名基金比如摩根士?空置率不断攀升．全国商业地产跟风投资建设的?丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已经把目光锁在?情况较普遍。预计《城市商业网点规划条例》将很?了中国的商业、办公楼、工业等物业上。?快出台．对商业地产的发展进行调控指引，实现?●从宏观政策分析工业地产发展趋势?商业网点规划与商业地产布局无缝对接，从而实?从整体上来说．中国目前的房地产政策走向?现商业地产的良性发展。?“紧缩”．一方面是严格执行各国已经颁布的法律?政府的目光已经在商业地产身上停留很久?法规．另一方面是不断出台新的政策，以期达到?了。目前，北京、天津、上海、广州、南京、杭州等城?稳定房价、规范房地产市场发展和促进房地产业?市的商业网点规划已经批准实施。????年?月?持续繁荣的多重目标。但是针对房地产的不同类???日，深圳市政府常务会议原则通过了《深圳市?型却有不同的政策力度。?商业网点规划?????—?????》，该会议指出，深圳?国家近年来频频出台宏观政策其主要意图?市将加强对主要商业区和重大商业设施、商业项?还是在住宅市场上，从土地、税收、金融、市场管?目的审批力度．对商业项目用地要科学论证、严?理等各个方面严格防止住宅市场泡沫的产生?膨?格控制．并将出台推进商业网点布局的具体实施?胀或者破灭?。建设部在《建设部????年工作要?办法，确保《规划》得到落实。?点》中指出????年将继续贯彻落实加强房地产?而对于工业地产．由于绝大部分工业用地是?市场调控的政策措施．调整住房供应结构，促进????维普资讯http://www.cqvip.com通过协议出让?少数城市已经成功实行或?明朗的，即规范和引导．而非打击和压制。?试点工业用地招拍挂?．加上中央和地方?工业和商业地产都面临较好的相对宽松?利益分配、地方之间利益分配、地方政府?的宏观政策环境．这是目前住宅类房地产?官员急功近利等多种原因．工业地产存在?无法比拟的。而商业地产的宏观政策主要?很多问题，很不规范。但是政府关于工业?在于防范隐藏的金融风险．工业地产的宏?地产的政策也日渐全面、成熟。?观政策主要在于推进土地制度改革和加?????年底国务院出台了《国务院关?强土地的集约化利用。?于深化改革严格土地管理的决定》，对部?●结论与展望?分地方政府非法压低地价的招商行为进?从以上的分析．我们似乎可以得出这?行了规范．并要求各地区、各有关部门要?样一个结论：工业地产的进入门槛较商业?按照集约用地的原则，调整有关工厂厂区?地产低．但后期运营难度并不逊于商业地?绿化率的规定．不得圈占土地搞“花园式?产：目前商业地产的风险已有相当程度凸?工厂”．要积极推广在开发区?园区?做多?现．而工业地产仅处于快速发展期：当然?层标准厂房?二者都有相当成熟的盈利模式．而且全新?国土资源部在?????年国土资源管?的盈利模式正在逐渐建立：在政府宏观调?理工作要点》也指出，要加强建设项目用?控政策的规范和引导之下．二者都有机会?地预审、新增建设用地的审查报批和批后?走上飞速发展的正轨。?检查：落实国家产业政策，优先保障国家?由于商业地产目前发展比较混乱，部?重点建设项目用地需求．支持有利于结构?分城市商业地产开发商不顾当地实际建?调整的项目建设用地，支持西部大开发、?设大型购物中心．而该地区的商业又无科?振兴东北等老工业基地、中部崛起的重要?学的规划．商业地产遍地开花，当然的商?建设项目用地：出台新的禁止供地和限制?业地产面临较大的诸如销售难、招商难、?供地项目目录；加强协议出让土地使用权?经营难等问题。出现这些问题这并不一定?最低价格制度落实的监督检查：进一步落?说明商业地产绝对过剩了．至少给人以相?实节约集约用地的政策措施，大力推进土?对过剩的怀疑。“没有卖不出去的产品，只?地市场体系建设．不断提高土地资源配置?有卖不出去的价格。”随着商业地产市场?的市场化程度：严格控制划拨用地范围，?的进一步规范．商业地产商将有一定程度?稳步推进工业用地的招标、拍卖、挂牌出?的洗牌．但商业地产前景依然看好。?让和经营性基础设施用地有偿使用。?工业地产的最大问题在于大量工业?国土资源部在《招标拍卖挂牌出让国?用地粗放型利用、区域经济产业布局趋?有土地使用权规范?征求意见稿?》?计划于?同、地区间政策性恶性竞争等。而解决这?????年?月?日实施?也明确了招标拍?些问题的关键在于各级政府制定产业政?卖挂牌出让国有土地使用权范围政府供?策、产业规划的科学性、合理性。产业发展?应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经?是有规律可寻的．产业越发展，产业的集?营性用地以及有竞争要求的工业用地等。?聚效应越明显．产业链条越完善，而且各?而且首次引进了香港的“