华德投资营子片区项目华德投资营子片区项目前期策划报告前期策划报告14／4／182项目研究工作的阶段划分2011/02/22—02/2803/01—04/09前期市场调研阶段中期报告撰写及汇报后期报告及终稿提交?地块考察??调研资料整理工作周边配套考察?根据客户意见修改前期报告??确定研究思路政府相关部门访谈?物业发展建议及财务测算??相关企业客户访谈项目前期主体报告??住宅楼盘调研报告成稿??购房客户访谈公司评审??专业人士访谈修改调整?项目市场分?针对沟通后的提交成果析及定位、物内容补充业建议3报告逻辑结构?项目开发目标?项目本体分析?宏观背景研究?核心问题界定?解决核心问题4目标本项目开发目标和本体条件——1目标、本体5通过宏观环境、房地产市场特征、格局及产品力分析，找到项目机会项项项项目要求目要求目要求目要求与与与与目目目目标标标标6开发商背景——坊茨小镇运营者，创建中德首个经济、技术、文化全方位合作的德意志风情生态小镇?为了保护象征着潍坊近代工业文明进步的百年建筑和对坊子历史的重新认知，坊子政府成立山东华德城市投资有限公司倾心打造欧式风情生态小镇---坊茨小镇。?坊茨小镇着力打造百年前始建的103栋德式建筑群，再现上世纪二、三十年代的历史风貌，修复自然生态和人类文化原生脉络，使之成为中德首个经济、技术、文化全方位合作的德意志风情生态小镇。7开发商要求——项目开?一、通过本项目运作，打造坊茨小镇的居住示范区，巩发目标固企业品牌与坊茨小镇品牌?二、通过项目现金回流，作为坊茨小镇进一步开发的资金基础?三、通过项目营销，带动坊茨小镇的客流、人流，带来收益对内容?1.潍坊市场的现状及未来发展趋势的要求?2.潍坊高端市场的状况?3.本项目如何打造成为潍坊乃至山东知名项目8通过宏观环境、房地产市场特征、格局及产品力分析，找到项目机会项项项项目本体分析目本体分析目本体分析目本体分析9坊子老城发展规划——分五期开发，定位为“永续发展的欧洲风情人文生态小镇”，胶东旅游休闲的一颗明珠;项目位于营子河滨生态居住区一期：本项目四期：坊茨德国风情小镇营子河滨生态居住区包豪斯创意产业园坊子工业历史体验区半岛生态主题园区坊茨德国风三期：情小镇城市居住更新区二期：潍莱生态商务园区荆山洼矿坑环境再生主题园中德工业合作发展区潍坊陆空物流专业区潍坊职业教育及技术训练区坊子奥体花园居住区五期：王松精致农业发展区河湾亲水生态居住区10坊茨小镇风情——德式建筑，沿承历史文化，尽享生活的安逸“1898啤酒屋共和国”、旧锅炉房改成的坊茨美术馆、艺术工作室、西餐厅、青年旅舍、可以让人抱着厚厚画册发呆整个下午的咖啡吧。昔日的水塔、烟囱、雨水管、墙上颜色暗淡的的伟人语录，场景和气氛带给人们一份怀旧的感觉，仿佛翻看老照片回到了从前。历史与现实，建筑与艺术，在坊茨小镇内如此完美地契合起来。艺术艺术的弘的弘扬扬……………………文化的承接…………文化的承接…………生活的安逸…………生活的安逸…………11坊茨小镇建筑——依托历史保存建筑，以103栋德式原乡建筑群为核心，打造欧洲风情小镇12项目区位——本项目位于坊子区，距离市中心10公里，属于城市近郊区域世纪泰华?本项目位于潍坊市坊子区，处于坊子老城门户地带，距离市区较远。?本项目距离世纪泰华约10公里，距离坊子区政府约2.5公里，距离老城区约3公里。约10公里坊子区政府?项目西临北海路，北有崇文街，南有潍胶路（206国道），道路条件良好，北海路直通市区。约2.5公里约3公里宝通街崇文街坊子老城潍北凤州海山路路路北凤海山本项目规划路路路潍胶路13项目四至——项目东邻村中规划路，西邻北海路，北有崇文路，南有潍胶路崇文街?东：紧邻村中规划道路，路况较差。普利城市花园?西：紧邻北海路，南游艇展售北贯穿坊子区，直通潍中心坊市区；交通便利，但北有噪音影响。海本项目路?南：有潍胶路，路况良好，交通流量较大。?北：有崇文街，仅靠普利城市花园与游艇展潍胶路售中心，边界不规则。14项目交通情况——本项目周边路网发达，距离火车站、机场较近，交通便利潍坊火车站崇文街坊子新城约9.5公里北凤约2.5公北海山里潍海本项目路路州约4.5公路里本项目路潍坊机场崇文街约3公里潍胶路潍胶路坊子老城?本项目西面紧邻北海路，北海路南北贯穿坊子区，与市区相连，为城市干道；南有潍胶路（G206），北有崇文路，均与潍州路、北海路、凤山路等多条城市干道相交。?本项目距离潍坊火车站9.5公里，距离潍坊机场4.5公里，对外交通便利。15项目周边配套——项目周边现有配套不完善，可利用坊子新城与老城区的配套资源潍坊实验崇文中学学校潍坊第四中学沿街商业潍坊坊子区人民医院本项目中国石油加油站坊子交警北海石化潍坊新星数一中队加油站控机床技校?沿崇文街有潍坊第四中学（高中）、潍坊实验中学（初中小学）、崇文中学（高中），但缺少幼儿园。?地块与北海路交接处多为沿街二层商业，业态多为KTV，营业状况较差；普利城市花园沿崇文街建有沿街商业，现开始陆续开始经营；商业的规模、档次都存在不足。?22路和51路公交车经过项目，项目距离坊子新城、老城分别为2.5公里、3公里，可利用其相关配套资源。16项目周边企业——工厂多为组装加工企业企业，对环境影响不大热电厂天同宏基集团?本项目西北方为热电厂，但其规模小，对周边环境影响不大，其他周边工厂，如昊田农业装备公司本项目、科迪锅炉制造公司、鲁鸣酒厂、天同宏基集团等多为组装加工企业，对环境基本无影响。昊田农业鲁鸣酒厂装备公司科迪锅炉制造公司热电厂天同宏基集团昊田农业装备公司科迪国炉制造公司鲁鸣酒厂17自然景观资源——项目具有丰富的水岸资源虞河?本项目内部有虞河及其支流，水质较好，水流量较充沛，其治理可为项目带来景观利好价值。?项目内部用地主要为自然村落宅基地和农田，地势较平坦。本项目?项目与凤翔河仅隔北海路，其治理可使区域景观资源得到改善。凤翔虞河、凤翔河治理河将改善区域环境18指标分析——项目占地为村落宅基地，面积为558亩，容积率为1.0，为低容积率中等规模项目?【开发范围】：共计37.2236万平方米（558.327亩）安置基地?旧村：-大营子26.0337万平方米（390.486亩）-前营6.8383万平方米（102.57亩）390.486亩虞河-河西营4.3516万平方米（65.271亩）?拆迁安置基地：约10万平方米（约150亩）?虞河水面：约15.1万平方米（227亩）65.271亩一102.57般?容积率：1.0农亩一田?建筑面积：37.22万平方米般农田基本农田总总占占地地面面积积：：935.326935.326亩亩其其中，中，净净用用地地面面积积558.327558.327亩亩安安置用置用地地150150亩亩，，水水面面227227亩亩19项目属性界定项目属性界定城市近郊具有丰富水岸资源带有坊茨小镇气息低容积率中等规模项目项目事实区域属性界定项目位于坊子区老城区城市近郊陌生区域内部虞河，外部凤翔河具有丰富的水岸资源购物、休闲、医疗等配套不足基础配套设施较差占地面积805.1亩，用地528亩中等规模低容积率住宅用地功能复合类型20背景城市及房地产市场未来的发展趋势和机会——2发展趋势分析211宏观背景分析2房地产市场趋势3高端物业市场4区域市场分析宏宏宏宏观观观观背景分析背景分析背景分析背景分析?城市经济指标分析?城市规划分析22GDP指标——2010年潍坊市人均GDP达到5172美元，房地产市场平稳发展阶段，以质量提升为主，数量增加和质量提升并进?2007-2010年潍坊GDP平均增长13.7%；?2010年潍坊市实现地区生产总值3090.9亿元，同比增长13.3%；山东排名第四，仅次于青岛、济南、烟台；全国GDP排名第24。?潍坊市2010年人均GDP达到34250元，折合美元5172美元。?从人均GDP与房地产的发展关系来看，潍坊市房地产市场处于平稳发展阶段，市场发展将为以质量为主，数量与质量并重。人均GDP与房地产发展关系人均GDP发展阶段需求特征发展特征（美元）启动阶段800-3000生存需求超速发展。单纯数量型快速发展生存、改善需快速发展。以数量为主3000-4000阶段求兼有，数量与质量并重平稳发展平稳发展。以质量为主4000-8000改善需求为主阶段，数量与质量并重减缓发展8000以上改善需求为主缓慢发展。综合发展型阶段23人均收入、支出——潍坊市2010年人均可支配收增长13.9%，意味着每年有超过10%的居民进入中等收入家庭，购买力增强，改善型需求增多。?2010年潍坊市人均消费性支出13818.7元，2006年-2010年人均消费性支出年均增长率为12%，个体消费者经济实力逐年增强，购房潜力增长。?2010年潍坊市人均可支配收入19675.1元，2006年-2010年人均可支配收入年均增长率13.7%，其中住房支出消费支出的比重增加，房地产发展空间变大。24房价收入比——潍坊房价收入比处于合理区间，市场稳定，泡沫较小，房价存在上涨空间。一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比合理范围为4.1-6.1之间发展中国家房价收入比与房地产市场发展房价收入比偏低房价收入比合理房价收入比偏高，房价偏低，需范围；房地产发，房价偏高，需求增加展平稳求减少年份20062007200820094.16.1市场供给城市人均市场需求23.723.726.834居住面积(平米)市场供给市场需求房价收入比4.16.1房价收入比25房地产开发投资——潍坊房地产开发投资增长迅速