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湖南永州珊瑚西路项目前期策划定位报告
湖南永州珊瑚西路项目前期策划定位报告
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谨呈:湖南省永州市宏一房地产开发有限公司湖南永州珊瑚西路项目前期策划定位报告深圳市协兴房地产顾问有限公司 二零一一年一月二十日 推动中国地产的发展与进步page1导语。宏一地产,作为永州即将冉冉升起的地产明星;将以革新者的姿态,为推进永州房地产的发展注入强心针。宏一地产将成为永州的“绿城”,代言城市品质最好的产品!推动中国地产的发展与进步page2目录1第一章第一章市市场调研与场调研与分析分析2第二章市场专项扫描与分析3第三章项目分析与研究4第四章项目定位策略5第五章物业发展建议6第六章营销价值体系搭建及实现推动中国地产的发展与进步page3Part1Part1市市场调研与场调研与分析分析?宏观经济环境Ⅰ?房地产市场概况?区域市场分析?区域典型项目分析宏观视野推动中国地产的发展与进步page4NO.1宏观经济环境推动中国地产的发展与进步page5距广州仅5小时车程,距桂林仅2小时车程,自古就一、城市区位是沟通两广交通要道,素有“南山通衢”之称。城市区位——湘南西部枢纽城市?位于湘南西部的永州市是湖南唯一与两广接壤的地区。?永州市区到广州仅500多公里,到桂林仅195公里,到长株潭仅210公里。?依托长株潭经济圈、承接珠三角产业转移、沟通北部湾经济区的融合枢纽。全省区位华南区位至广西推动中国地产的发展与进步至广东page6联城战略,组团发展,打造湘粤桂省际区二、城市规划域性中心城市目前城市总体规划着眼于联城战略,火车站片区的区域规划与定位并不突出或清晰,有重塑和提升的空间。1、城市总体规划未来永州发展将以一圈一带一轴为城市总体结构:一圈:城市外环高速公路圈一带:湘江风光带一轴:永州大道城市发展轴2、市区规划人口永州市中心城区2020年规划人口85万人,2030年规划人口125万人。3、联城战略实施“联城”即指通过零陵机场、岚角山镇的生态新城组团发展,以永州大道为中轴,以冷水滩、零陵、岚角山为支点,使现在的两大城区联为一体,形成“带状组团式”城市布局。4、生态新城打造沿湘江风光带和连城道路合理布置建设用地和生态用地,城市组团与机场之间,各组团之间为生态用地,在满足机场净空要求的条件下,充分绿化,适度建设文化、体育、旅游设施,与城市组团之间形成有机的整体。推动中国地产的发展与进步page72012年新湘桂线(250公里/小时)运营、3横2三、交通辐射纵高速公路网建立,永州进入高速时代!机场、高铁、高速公路三维立体交通,将全面带动区域经济与投资发展1、铁路:湘桂铁路、洛湛铁路交汇永州,目前永州新火车站有21趟客运列车停靠,与广州、上海、北京、深圳、长沙、武汉、南宁、青岛等多个城市连接,为枢纽级二等站。预计2012年湘桂线高速化改造完工,永州站每日将有上百列客车停靠。至长沙正在规划中的贵(阳)福(州)铁路将横贯永州地区中部。州/泉阳衡2、公路:致力于打造3横2纵高速公路网,2010年全市基础设施至冷水滩交通重点项目共35个,年度计划总投资91.66亿元,其中交通类项目至桂林零陵机场计划投资70.66亿元。在建重点项目有:邵永高速公路永州段、永蓝零陵高速公路、厦蓉高速永州段、道贺高速永州段、零陵大道扩建工程。州郴至3、航空:永州机场已开通长沙、北京、深圳、昆明等航线,未来宁南至还将开通上海、广州、海口、南宁、马来西亚等地的航线。至桂林州郴永州是内地直达两广的重要通道,至具有明显的区域幅射功能:?永州---长沙3小时车程?永州---深圳1小时航程?永州---广州6小时车程至至?永州---南宁7小时铁路行程贵广港州推动中国地产的发展与进步page8零陵古邑,2000年潇湘,下辖两区九县,为湖南四四、行政划分大古郡下辖两区九县,90年代以来由于经济、交通发展等原因市府由零陵迁至冷水滩。?永州市现辖冷水滩、零陵(原芝山)两区和祁阳、东安、双牌、道县、宁远、江永、江华、新田、蓝山9县,188个乡镇,5000多个行政村。?市区包括冷水滩、零陵两区,市委、市政府位于冷水滩区河东。?全市根据地理区位可分为北部、中部、南部三大片区,工商业发展水平总体呈现北高南低的态势。?1995年底,设立永州市。2000年5月,市府驻地由零陵区(原芝山区)迁址冷水滩区。(实际上在1997年7~8月中共永州市委、永州市人民政府先后迁驻冷水滩)。北部永州市下辖区县是中心城区发展的助推动力中?下辖部分县、乡因为资源优势较为富裕,随着家庭财部富的积累,近年来投资永州的势头越来越猛。?随着永州市区的快速发展,中心城区的磁场效应将会继续加强。南部推动中国地产的发展与进步page9全市人口586.66万,城镇化率较低,外出务工人员五、人口分布多,住房潜在需求旺盛城市化进程的加速将推动下辖区县人口的进城?2009年全市年末总人口586.66万人,比上年增加3.44万人。其中,城镇人口222.81万人,乡村人口363.85万人,城镇化率38%。?冷水滩区总人口53万,零陵区总人口60万。城区人口总计51万。?据2009—2030最新城市规划显示,永州市中心城区2020年规划人口85万人,2030年规划人口125万人。外出务工人员是永州发展的重要力量53万102万59万?全市常住人口513.3万人,低于户籍人口;外出务工、务商人员众多,有超百万的外出人口常年在珠三角、60万长沙、长三角等地工作。1737万?回乡创业的打工能人有8万多人,投资7.7亿元,创万办企业12000多家,年创产值20多亿元,这将是活跃永州市房地产投资市场的又一主力军。74万?高比重的外出人口以及较低的城镇化水平为永州城市67万35万化发展提供了巨大空间。25★以上数据资料均来源于永州市政府网站万46万推动中国地产的发展与进步page102010年预计GDP将达750亿元,比上年增长六、整体经济14.5%,比2005年翻番;连续3年增幅位于全省前十一五以来,永州经济加速列!腾飞!“十一五”以来,永州经济社会实现了持续快速发展,在2008年、2009年连续两年高于全省平均增长水平,增幅由全省的第10位上升到第5位后,2010年GDP增长提升至14.5%,是建国以来发展速度最快的时期。不断增大的经济体量,为城市的建设发展提供了强大的原动力!地区GDP人均GDP09年永州经济在全省的位置14.5%长沙市3000.98(亿80017.2%14.0%元)70013.9%岳阳市1105.7413.3%16.8%常德市1049.7600500衡阳市1000.09400株洲市909.57300郴州市?734.06200湘潭市654.76100永州市640.0402008年2009年2010年★以上数据资料均来源于政府工作报告推动中国地产的发展与进步page11投资增速连续3年位居全省前列!七、财政收入与固定资产投资财政收入连续6年增长率超16%!数年来持续的高投入,对城市基础设施建设和房地产发展提供了基础。2008年完成全社会固定资产投资358.46亿元,比上年增长41.9%,增幅排全省第1位。2009年完成全社会固定资产投资600.14亿元,比上年增长67.5%。2010年完成全社会固定资产投资完成810亿元,增长35%。2010年财政收入达53亿,比上年大增32%,为2005年的2.5倍!长期以来,永州得到了中央财政的大力支持单位:亿140,从以下图表可以看出,进几年来,在国家120财政支出财加大中西部投入的政策背景下,永州财政支100政出快速增加,不管从总量上还是增幅上都远收超过财政收入水平。8060支财政收入财政收入增长率财政支出增长率40对2005年20.0519.60%39.4820.10%20比2006年23.2416%5022.50%2007年29.0225.50%69.1338.20%02008年34.4418.10%93.1827.50%年年年年年67890000012009年40.1516.60%118.7223.20%00000222222010年5332%--★以上数据资料均来源于政府工作报告综合城市经济总量、财政状况和固定资产投资三方面的考量,永州经济对投资和财政支持的依赖性较大。推动中国地产的发展与进步page12以2009年为例,旅游收入比上年增长20.8%,汽车八、消费经济类销售额更比上年大涨2.14倍。居民收入稳定增加,消费能力增强,消费欲望随之释放永州市社会消费品零售总额在2008年、2009年连续两年高于全省平均增长水平后,2010年继续增长19.5%,增幅由08年全省的第10位上升到第5位,家电、汽车、旅游休闲、文化娱乐等高档次产品和服务成为消费热点。城镇人口可支配收入社会消费品零售总额160002431498325014000134252041200011866200170100009875138800015060001004000200050002007年2008年2009年2010年2007年2008年2009年2010年单位:亿元★以上数据资料均来源于政府工作报告推动中国地产的发展与进步page13目前来看,永州仍是一个以第三产业为主导的消费型九、产业结构城市。工业基础薄弱,整体经济实力差。近年来工业发展速度加快,但现阶段还是以消费为主导的城市。单位:亿三大产业增长图示09年永州三产比例300250元200第一产业增亿加值164.56:150第二产业增258.1540.325.7位100加值一产单第三产业增34.050加值二产0三产年年年789000000217.33222统计年份工业占经济比重逐渐加大分产业看,2009年第一产业增加值164.56亿元,增长6.7%;第二产业增加值217.33亿元,增长20
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距广州仅5小时车程,距桂林仅2小时车程,自古就是沟通两广交通要道,素有“南山通衢”之称 。
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