深圳金地·天悦湾项目产品及营销案例分析上海新景祥房地产咨询股份有限公司业务发展与咨询顾问中心NewVisualAngel2011-12-2www.xjx.cn天悦湾是金地集团继上海金地·天御、金地·佘山天境之后，第三个在售天字号豪宅，也是金地深圳首个天字号作品。作为华南地区高端代表，研究本项目对了解金地天字产品具有重大意义。2PART1.项目概况PART2.产品价值树PART3.营销推广活动3PART1.项目概况4项目区位项目位于鹭湖国际住区：梅观高速纵贯港深莞，机荷高速横接机场及惠州、潮汕等地。项目距离市民中心直线距离17公里，梅林关上行10分钟直达观澜高尔夫鹭湖国际住区华为新城龙华新城梅林关华侨城地王大厦市民中心5项目区位项目位于深圳观澜街道横坑水库片区，梅观高速与环观南路交汇处，地处观澜新中心区，区域占地58.5万㎡、总建面116万㎡、平均容积率1.3-1.8的低密度住区鹭湖天悦湾金地·天悦湾位于深圳观澜街道横坑水梅库片区，梅观高速与环观南路交汇处观友邻世界第一大高尔夫球会，距福田高速CBD仅18公里项目紧邻和黄懿花园、招商观园项目环观南路6地块状况区域内高容积率、高地价，且限高、限公建配套中等规模社区，由紧密相连的两幅地块组成指标名称地块一地块二合计宗地号A909-0137A909-0138土地面积（㎡）91197.6866112.01157309.69容积率≤1.8≤1.8≤1.8计容总建筑面积（㎡）164150119000283150住宅（㎡）156630111980268610商业（㎡）300025005500公建配套设施（㎡）4520452090406班幼儿园（独立200020004000A909-0138地块占地）（㎡）社区居委会（㎡）200200400A909-0137地块社区服务站（㎡）200200400社区健康服务中其400400800其心（㎡）中中社区文化室（㎡）150015003000社区警务室（㎡）5050100垃圾收集站（㎡）6060120公共厕所（㎡）6060120再生资源回收点5050100（㎡）社区体育设施活动≥2000≥1500≥3500场地（㎡）2009年9月25日，金地集团以24.4亿元拍得此两建筑覆盖率≤30%≤30%≤30%绿地率≥30%≥30%≥30%幅地块，折合楼面地价8617.34元/㎡。建筑限高≤48米≤24米机动泊车位（辆）16009102510西侧≥12米、其北侧≥12米、其建筑退红线余各侧≥9米余各边≥9米7技术指标指标名称地块一地块二合计一期牺牲部分容积率，含有部分拼合户宗地号A909-0137A909-0138/型，而受限购影响，二期方案调整，容土地面积（㎡）91197.6866112.01157309.69积率指标基本保持不变容积率1.81.341.61总建筑面积228524.44135156363680.44计容总建筑面积（㎡）16414988545.84252694.84住宅（㎡）15632982507.99238836.99商业（㎡）3000/3000公建配套设施（㎡）45204830.059350.056班幼儿园（独立占地）20003029.575029.57社区居委会（㎡）200206.8406.8社区服务站（㎡）200203.11403.11其社区健康服务中心（㎡）400424.19824.19中其社区文化室（㎡）1500503.842003.84中社区警务室（㎡）5052.81102.81垃圾收集站（㎡）6060.21120.21公共厕所（㎡）6099.88159.88再生资源回收点（㎡）5050.23100.23物业管理用房(㎡）300199.41499.41不计容建筑面积64375.4446610.16110985.6建筑覆盖率19.05%29.50%绿地率33.74%35%530物业类型总户数（户）17392269（拼合后382）受制于限高控制，故整体以别墅、小高层为主其大于90㎡48234282一期规划为3层、5层、8层双拼、叠加和洋房，容中小于90㎡16912961987积率有所牺牲；机动泊车位（辆）16009102510二期规划以5层、9层、15层住宅，容积率保持不其地上（个）20656262变。中地下（个）13948542248车配比0.921.721.118PART2.产品价值树9整体规划借助一线湖景优势，整体排布尽可能景观资源最大化，同时规划理念为把欧洲古典官邸建筑和当代别墅生活方式完美的结合在一起10整体规划鉴于天悦湾地形呈规则的五棱形，尽量利用原始地形，地块以三级台地规划，一二级高差6米，二三级高差2-3米，阶梯态别墅布局让视野更开阔水面高度（双拼和一线临湖联排别墅）一级台地（二线观湖联排别墅）62米（水平面）通过私家庭院独享一片水域66.8-67.8米既观湖，也能享受组团内大大小小的花园二级台地（5层叠加别墅）三级台地（8层空中院馆）69.3-70.3米地处高坡，广袤水域尽收眼底75.3米地处高坡，远眺绝美山湖景观11整体规划小区内部“人车分流”与“全地库”，4个车库入口，分布于园林外围，出入不扰园，尽量将道路让渡给花园12园林景观创造公园式景观环境，把成熟的别墅文化、经典生活方式融入自然环境中，展现天字号豪宅回归居住本源理念缪斯广场岛屿木兰狄安娜广场入口13园林景观天悦湾照搬法式园林特点，将长方形大型湖区设计在入口处，沿湖区两边设平直的窄路，并与中心湖区相连鹭湖金地天悦湾是“鹭湖国际居住区”中最靠近横天悦湾占据了鹭湖购国际住区最优越的地理位置，坑水库的项目，其独特的亲水资源也使该项目项目位于原山台地之上、紧邻超过30万平米的开阔增色不少。湖面，景观开阔14园林景观发挥湖区原生态面貌，沿湖畔拓开一湾，将内部园林与湖区活水相融，湖心小岛和木桥形成层次鲜明格局湖底是铺了碎石水是法式皇家园的旱湖底，没水林中不可或缺的也是一道美丽的灵魂，是连接天景观。而普通的空与大地的艺术。人工湖，一旦缺而在天工湖中，了多个岛屿悦湾的人还设置，使水就露出干涸的得景观更丰富泥底在湖岸，则设置天悦湾法式风格有亲近自然的绿园林充分发挥自色生活空间，如然湖区的原生态私家亲水平台、面貌，将内部园木栈道，营造小林与湖区活水相桥流水的氛围和融相生，湖心小一种闲适优美的岛和木桥形成层意境次鲜明的格局15园林景观天悦湾以重金打造百米香樟大道，栽植高贵的木兰科，以及多种名贵树木，充分展现法式园林原生态面貌苹婆粗枝木莲樟树细叶榄人银海枣凤凰木16园林景观园林景观充分考虑绿色、低碳、健康、环保理念，筛选出具有益生植物谱17立面法式官邸以凡尔赛宫为蓝本，立面干挂石材，建筑在整体构造上采用经典三段式构图，讲究中心对称及序列排布，显示出宏伟、庄严、气派的皇家领地感在某些地方刻意呈现激荡跳跃，比如屋顶老虎窗与对称造型相得益彰，超越了简单的协调，达成冲突之美的境界。以“三横三竖”为对称轴18立面综合运用铜制屋顶、铁艺栏杆、罗马爱奥尼、八角窗、烟囱展现法式官邸特色，注重檐口与线脚细节处理，展现项目高品质19立面低矮的建筑优雅，造型严谨，装饰丰富，墙体雕琢精细，体现一种奢华、高贵和浪漫天悦湾夜景露台别墅亭院设花园景观，放置木桌，花盆，打造小型游泳池外墙呈米黄色，墙壁用古典的灯具装饰，一些外立面雕有圆柱形的图案庭院20会所高端会所面积为2900㎡，纵横三段式构造，融合雕塑艺术，内部设置有SPA、室内恒温泳池、红酒雪茄房；考虑引进高端餐饮天悦湾湖岸会所采用文艺复兴时经典的纵横三段式构造，并融入典型的巴洛克式风格和文艺复兴时最具代表性的雕塑艺术使得天悦湾湖岸会所整体庄重尊贵不失灵动和艺术感。21会所中庭整体挑高18.5米，是深圳挑高最高的会所，球形穹顶构成，欧洲古典官邸建筑高端品质22公共部位注重打造舒适休闲空间，融入文艺复兴时最具代表性的雕塑艺术，还原法式园林优雅、尊贵、浪漫典雅的风格采用大器而优雅的法式园林设计,坚持强调细节处理的传统和法国生活的高品位相契合的设计原则,打造休闲亭台，水岸边多处摆设休闲桌；在显眼处放置法国青铜雕塑，演绎高贵浪漫的法式风情园林。23户型分析8层大平面洋房，共4栋，148套；主力170㎡四房5层叠加别墅（上下户），共7栋，76套；237-258平8层复式空中院馆，3栋，94套；主力200㎡四房高坡湖景联排，4栋，30席；270-281㎡一线临水联排，共4栋，30席；276-300㎡双拼楼王，2栋，4席；370㎡24双拼户型双拼楼王，4席；330平米，双层挑高客厅，带超大花园；25双拼户型3.3米层高、挑空客厅、错层布置、全套房设计，大面积地下空间赠送，且预留电梯口，产品附加值较高地下室地上一层地上二层地上三层?子爵堡:双拼别墅四室三厅设计，建筑面积约330㎡，套内面积约315㎡?地下室层高4.55米，一、二层3.3米，三层3米，空间开阔；?地下室及地上一层错层设计，且地上一层客厅挑空设计，使得整体显得豪华、大气。26临水联排户型临水联排，30席；276-300㎡，带阳光地下室接亲水花园27临水联排户型3.3米层高，阳光地下室接亲水花园，增加地下一层的实用性，一二三层层退台，增加产品附加值接亲水花园28高坡湖景联排高坡湖景联排，30席；赠送企业会所级双层地下室；设计户内电梯位29高坡湖景联排3.3米层高，地下室通过南北向及中间采光井，保证了空间的整体采光通风，且预留电梯空间，体现人性化服务30叠加户型5层叠加别墅户型分布，下户2层带阳光地下室及前后花园；上户3层带入户花园；沿湖面可打开地下室公共停车位31端头套下叠户型分析3米层高，一楼客厅挑空设计，且弧形入户，与顶层住户互不干扰，