如意新城如意新城营销营销策略初探策略初探新联赢地产顾问2012年3月我们现在在哪里？?据销售中心提供信息数据?目前销售住宅和商业总共不到100套！总销不超过2000万！我们现在在哪里?乐陵位于山东西北部，鲁冀两省交界处，距渤海直线距离50公里，地处环渤海经济圈。现辖8镇4乡4个街道办事处，总面积1237.2平方公里，耕地面积102万亩，总人口65万。?乐陵地理位置优越，处于北京、天津、济南、泰安等城市构成的南北走向经济龙脉的中心位置，是山东的北大门和主要进京门户。205国道和4条省级干线公路纵横穿越，80公里半径范围内，分别与京沪铁路、京福高速公路、黄骅港、济南机场相接，交通条件十分优越。回溯?2011年4月25日破土动工?2011年6月代理公司入场?预计2012年8月竣工11万平米?目前封顶12栋商住楼?期间户外、电视、单页等广告推广?期间针对红枣市场招商同时启动进行寻根?红枣市场寻根之行，我们所看到的，听到的，想到的朱集枣园市场朱集枣园市场启示之一?历史问题：红枣市场为镇街道办事处建设，有10年以上历史，现在经营管理无序，形象破败不统一，道路凌乱。?目前拆迁难度也较大，需要政府下定决心！红枣市场入口老市场商铺形象老市场商铺形象老市场商铺形象启示之二?资源问题：金丝小枣经营商户除了经营自己的枣园，还从其他枣园和河北沧州等地进货，向山东、浙江、云南、河北等5省市批发。启示之三?仓库问题：附近冷库有3-5个，储藏能级都在1000吨以上，红枣市场还有搭建的大棚子用于晒枣，商户门前的路边平地也作为临时存货之用。红枣大棚启示之四?租金问题：现在红枣市场最贵的商铺70-80平米年租金1万元左右，一般的50-60平米年租金3000元。启示之五?交通问题：红枣市场的自家农用车、卡车经常无牌，遭到交通部门的查处和禁止通行。红枣市场交通启示之六?商户担心的问题：?1、租金问题：目前在老市场租金相当便宜，门口的商铺面30积多平方米，一年租金3000元。商户普遍担心新市场一旦开始租金不便宜。?销路问题：枣的收集方向大部分都是往东、往北去。在老市场方便一些，离新市场较远。?人脉关系迁移关系：老市场成立至今已经13年，商业氛围已经形成，人的消费观念与习惯已经形成。商户的人脉关系、合作伙伴目前阶段只认知老市场。商户担心至今迁移后，影响自己的生意。?运输问题：以往旺季枣农运输的时候乐陵市交通管理乱查乱罚情况比较严重。以前距离老市场较近，交警查车较少，枣农还能接受。新市场运输较远，而枣农的运输车辆多位农用车，无牌、超载的情况严重，商户担心枣农没人运输过去。?没有储藏空间：旺季的时候商户为了占有市场，枣的储藏需要大量空间。新市场目前欠缺。项目名称中国乐陵义乌（国际）商贸城位置新汽车站往西200米产品类型2层或4层，住宅与底商组合体量占地1200亩，分三期开发户型住宅90-130，商铺单间14.4平，最高77平价格住宅2600-2800，商铺5180-5830元，最高价7080元租金最好铺面6500，其次4500，最次3000物业费一平米一月一元装修标准简装配套水电，暖气营销进程一期自去年7月1日，已经试营业，入场率85%审视对手经营业态一期共28栋楼，经营业态百货、建材、汽车配饰、皮箱、日化、针织、服饰以及副食经营模式租售结合销售模式总体销售模式无论投资或自营，5年后自愿退房，开发商一次性给出原房款的115%回购。a：投资客户年收益8%回报率，三年年收益一次性在总房款中扣除，约10万余元，三年中产权归业主，使用权归开发商，由开发商负责出租管理b：自营客户年收益的6%回报率，三年年收益一次性在总房款中扣除，约7万余元c：租房客户一次性签三年合同，租金按年交，交一年免半年，本市货费慢200元，免费送货其它优惠三年免税，免一年物业费审视对手?项目名称?翠湖天地?产品类型?22层高层?体量?约320套?户型?115平-150平?价格?三层3620元，九层、十层3680元，?十一层层3998元?装修标准?毛坯?营销状态?先期所推量消化80%，新加房源五一开盘审视对手?项目名称?帝都花园?项目位置?高科路与枣城北大街交汇处?产品类型?7层小高层与5层多层?体量?17栋，3月份推约180套?户型?主力户型90-130平?价格?7号楼与8号楼为电梯小高层?一层2958，二层3058，三层3158?四层3258，五层3288，六层2218?七层2818?11号楼一层2958，二层3240，三层3220?四层2900，五层2600?装修标准?简装无内门?工程进度?已封顶，年底交房?营销状态?已售出5栋，6号楼春节推出几近清盘，?7、8、11号楼，三月份推出，认购一般审视对手?项目名称?盛世清华园?项目位置?新一中对过?产品类型?5+1多层?户型?90-130平?价格?一层3367，二、三层3387，四层3247?五层2747，阁楼1350项目主打学区房优势，但对于项目其它?装修标准价值并无多大挖掘，致使项目亮点单一，?简装无内门在产品类型变换较快的市场竞争中，渐渐?营销状态下位。?最后一期，消化50%审视对手?项目名称?国际名仕?项目位置?百货大楼向北50米?产品类型?28层超高层?体量?224套?户型?100-108平两室?装修标准?简装、毛坯尽管项目位置绝佳，但是项目规划?营销状态户型设计都不尽如意，致使项目市场接受度?销售一般很低审视对手?项目名称?枣城名珠?项目位置?二中西200米路北?产品类型?17层高层与6层多层?体量?一期推量约550套?户型?90-130平?价格?高层：一层3180，二层3220，三层3280?四五层3380，6-9层3468，10-16层3480?17层3280?多层：一二三层3480，四层3300，五层2900本项目由房管局开发，决定了项目?六层2480中低档的价格定位，主打宜居，产?装修标准品无特色。?毛坯?营销状态?认购45%审视对手?项目名称?中泰新城?位置?阜盛东路与魏王城路交汇处?产品类型?多层与小高层?体量?3栋6层，1栋7层，2栋11层?户型?88-130平?价格?多层价格四层3120.五层2860.阁楼2080?优惠?四层一下交十万每平米优惠100。五层以?上交五万优惠50?工程进度位置较好，价格较为便宜，是其认购?基本封顶，明年五一交房?装修标准比较好的主要云因?简装，无内门?营销进度?三栋多层，开盘一个月，四层一下基本售罄，审视对手?项目名称?皇冠花园?位置?二中西100米路北?产品类型?多层与高层混合?体量?先开8栋高层?户型?90-130平?价格?预计均价3000项目主打园林与品质，但是前期营销导?营销状态入不够充分，致使蓄客期客户量不够。?前期蓄客期审视对手?盛泰名都?位置?开元东路实验小学对面?产品类型?多层与高层混合?体量?最后三栋高层，先开2栋，约150套?价格?起价3346，层差20元?装修标准?简装，无内门?工程进度?主体工程起到6层，年底交房项目主打学区优势，除此之外?营销进程别无亮点?消化50%审视对手?项目名称?翡翠绿洲?项目位置?盛世清华园北?体量由于前期清华园将地块炒热，因此?42栋多层项目入市价格较高，但市场反应一般?价格?一二三层3400，四层3248?五层2958，六层2900?营销进程?一期推6栋多层，消化50%审视对手?项目名称?澳林财富家园?项目位置?义务商贸城南?产品类型?多层与小高层混合?体量?3栋小高层，4栋多层?户型?89-123平?价格?一层3580，二三层3680，?四层3480，五层2980，阁楼2180?商铺均价7600?装修标准?项目主打园林与品质，多重优惠但位?简装置较为偏，前期蓄认购并不理想?营销进程?一期推三栋多层，4月23开盘，?交5万优先选房、99折优惠，开盘当天?下定每平米优惠50元，一次性付清在优惠98折审视对手?项目名称?国强英伦湾?项目位置?云红大街与开元大道交汇处?产品类型?多层、小高层与别墅混合?体量?7栋多层、4栋小高层与若干别墅?户型?项目主打科技品质，靠近学区，价格?95平两室，114平三室，148平三室适中因此消化良好，但是，由于营销?价格力量不够，价格比较保守，项目价值未?两栋楼分别起价3348，层差20元充分爆发。?装修标准?简装?工程进度?明年7月份交房?营销进程?前期推8号与9号两栋11层小高层消化75%，?二期6栋多层，已预订3栋考问消费者?据市场调查了解，乐陵现在人均工资收入1800到1900元/月；高收入阶层集中在机关、企事业单位、部分工业企业中高层管理人员、以及部分个体私营工商业主。政府机关、企事业单位的中高层管理人员是最具购买力的客户群，收入远高于乐陵市平均工资水平,目前他们一般都对目前的居住状态不是十分满意,为改善居住条件而二次置业。值得注意的是：年轻的消费群体也逐渐成为乐陵的主流客户。考问消费者?乐陵消费理念需要加以引导，对附加成本较为看重。消费者对户型的需求仅停留在满足型的居住层面，而对住房平面内动静、干湿、私密性等功能区分方面认识较为浅显。对物业管理、居住理念缺乏认同感。对物管收费持反对态度，认为增加了生活成本。居住理念缺乏认同感。考问消费者?多层易接受，小高层、高层销售相对抗性较大（但正在慢慢改变）。由于受传统的消费习惯影响，认为住多层比住小高层、高层更实惠，且认为上下楼梯比高层方便。?审视总结?1、从开发量看，乐陵年开发量比较稳定，一直维持在50万平左右；?2、从开发区域看，由前期的集中在开元大道与云红大街，逐渐转移到西环与南环；?3、从产品类型看，多层、高层混合入市；但多层仍然为客户普遍接受！?4、从装修标准来看，大都为毛坯与简装