杭州滨江项目年月仲量联行20105中粮置业最高最好用途初步研究报告(结论部分）11就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：新的政府法令公司政策的变化对杭州房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，我们在此提请贵方注意，所有估计均基于二零零九年第四季度市场信息，任何改变都可能极大地影响该报告的结果。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。


免责声明免责声明免责声明免责声明22学历学历学历学历英国卡迪夫大学规划学硕士同济大学学士经验经验经验经验年房地产研究及顾问张策张策张策张策1学历学历学历学历美国康乃尔大学房地产硕士台湾政治大学学士经验经验经验经验年房地产研究及顾问曾盟尹曾盟尹曾盟尹曾盟尹4学历学历学历学历同济大学硕士经验经验经验经验年房地产研究及顾问吴麟莉吴麟莉吴麟莉吴麟莉2学历学历学历学历复旦大学学士经验经验经验经验年房地产研究及顾问王达王达王达王达3杰杰杰杰学历学历学历学历清华大学学士经验经验经验经验年房地产研究及顾问顾春燕顾春燕顾春燕顾春燕3学历学历学历学历美国康乃尔大学房地产硕士上海同济大学工程学士经验经验经验经验19年房地产工作经验8年深圳房地产开发3年仲量联行香港顾问1年仲量联行伦敦顾问中国商业地产联盟专家委员清华大学商业房地产总裁高级研修班教授李李李李项目研究团队成员项目研究团队成员项目研究团队成员项目研究团队成员33酒店市场酒店市场酒店市场酒店市场宏观研究宏观研究宏观研究宏观研究酒店市场酒店市场酒店市场酒店市场宏观研究宏观研究宏观研究宏观研究商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅场地分析场地分析场地分析场地分析场地分析场地分析场地分析场地分析财务分析财务分析财务分析财务分析财务分析财务分析财务分析财务分析研究总结研究总结研究总结研究总结研究总结研究总结研究总结研究总结物业市场分析物业市场分析物业市场分析物业市场分析物业市场分析物业市场分析物业市场分析物业市场分析前期组建及准备前期组建及准备前期组建及准备前期组建及准备前期组建及准备前期组建及准备前期组建及准备前期组建及准备经济及人口研究经济及人口研究经济及人口研究经济及人口研究经济及人口研究经济及人口研究经济及人口研究经济及人口研究开发结论和建议开发结论和建议开发结论和建议开发结论和建议开发结论和建议开发结论和建议开发结论和建议开发结论和建议国内外综合案例分析国内外综合案例分析国内外综合案例分析国内外综合案例分析国内外综合案例分析国内外综合案例分析国内外综合案例分析国内外综合案例分析零售零售零售零售零售零售零售零售办公楼办公楼办公楼办公楼办公楼办公楼办公楼办公楼下一步下一步下一步下一步工作将工作将工作将工作将补交市补交市补交市补交市场研究场研究场研究场研究部分部分部分部分目前已完目前已完目前已完目前已完成工作成工作成工作成工作目前已完目前已完目前已完目前已完成工作成工作成工作成工作本阶段研究进展本阶段研究进展本阶段研究进展本阶段研究进展（（（（）：）：）：）：工作进度工作进度工作进度工作进度144备注备注备注备注（（（（访谈等访谈等访谈等访谈等））））个项目，杭州大厦、银泰百货、湖滨名品街、万象城等19杭州市旅游委员会杭州市贸易局滨江区对外贸易经济合作局滨江区统计局滨江区规划局滨江区国土资源局了解杭州市及滨江区的产业发展、城市规划以及相关物业市场的现状与未来规划。6政府访谈政府访谈政府访谈政府访谈大型零售大型零售大型零售大型零售市场研究市场研究市场研究市场研究优质写字楼优质写字楼优质写字楼优质写字楼市场研究市场研究市场研究市场研究考察个数考察个数考察个数考察个数代表性项目代表性项目代表性项目代表性项目滨江优质写字楼：东冠恒鑫、盾安发展中心、海越大厦、苏泊尔大厦杭州市区优质写字楼：嘉华、欧美中心、坤和、公元大厦对杭州写字楼个租户或者代理人进行了访谈，了解租户需求进行份杭州消费者问卷调查，了解杭州市及滨江区消费者的需求与对本项目的看法访谈零售运营商与政府商业部门，了解杭州市未来商圈的规划与零售商的发展计划百货、购物中心等在内的126118319213本阶段研究进展本阶段研究进展本阶段研究进展本阶段研究进展（（（（））））：：：：杭州市场实地考察杭州市场实地考察杭州市场实地考察杭州市场实地考察255备注备注备注备注（（（（访谈等访谈等访谈等访谈等））））柏悦轩、江南星座、星光国际公馆、金龙钱江等个竞争及可比性项目了解杭州滨江区目前商务公寓的现状及需求深访个终端用户..MOHO573个。了解滨江区目前住宅发展的现状及需求来源进行份杭州消费者问卷调查，了解杭州市及滨江区潜在购房者的看法21158实地调查个目前在售项目，代表项目包括东方郡、贺田尚城、彩虹豪庭等。甄别未来供应项目1616住宅住宅住宅住宅市场研究市场研究市场研究市场研究酒店酒店酒店酒店市场研究市场研究市场研究市场研究商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓市场研究市场研究市场研究市场研究考察个数考察个数考察个数考察个数代表性项目代表性项目代表性项目代表性项目调查个项目，从中甄别视界之窗、新世界了解滨江区的酒店发展现状及需求来源实地调查个酒店项目，包括华美达大酒店、龙禧福朋喜来登等。451212655本阶段研究进展本阶段研究进展本阶段研究进展本阶段研究进展（（（（））））：：：：杭州市场实地考察杭州市场实地考察杭州市场实地考察杭州市场实地考察366一一一一、、、、场地分析场地分析场地分析场地分析二二二二、、、、国内外综合案例分析国内外综合案例分析国内外综合案例分析国内外综合案例分析三三三三、、、、办公楼开发建议办公楼开发建议办公楼开发建议办公楼开发建议四四四四、、、、零售开发建议零售开发建议零售开发建议零售开发建议五五五五、、、、住宅开发建议住宅开发建议住宅开发建议住宅开发建议六六六六、、、、商务公寓开发建议商务公寓开发建议商务公寓开发建议商务公寓开发建议七七七七、、、、酒店开发建议酒店开发建议酒店开发建议酒店开发建议八八八八、、、、项目整体开发建议项目整体开发建议项目整体开发建议项目整体开发建议九九九九、、、、财务分析财务分析财务分析财务分析目目目目录录录录…………………………………………………………………………………………7……………..…………………………………….…………..………15………………………………………………………………………………32…………………….……………………………………………………………74……………..…………………………………………………………………113……………..…………………………………………………………..162……………..…………………………………………………………………201……………..…………………………………………………………..234………………………………………………………………………………………2487一一一一、、、、场地分析场地分析场地分析场地分析88滨江区成立滨江区成立滨江区成立滨江区成立国务院批准为国务院批准为国务院批准为国务院批准为国家级高新区国家级高新区国家级高新区国家级高新区1996杭州高新技术产杭州高新技术产杭州高新技术产杭州高新技术产业开发区成立业开发区成立业开发区成立业开发区成立高新区和滨江区高新区和滨江区高新区和滨江区高新区和滨江区合并合并合并合并年年年年年年年年年年年年年年年年199119902002天堂硅谷天堂硅谷天堂硅谷天堂硅谷滨江新城滨江新城滨江新城滨江新城平方公里。其中江（钱塘江）北区块平方公里，是高新技术的创新源和中小科技企业的孵化器。江南区块平方公里，沿钱塘江而建，与西湖隔江相望，是杭州未来的城市副杭州未来的城市副杭州未来的城市副杭州未来的城市副中心和科技城中心和科技城中心和科技城中心和科技城。滨江（高新）区高新产业集聚、创新能力强，是高等院校、科研单位及智力资源的密集区域，被称为天堂硅谷、滨江新城。人口：目前全区人口约万人。.6411.473“”25滨江区位于钱塘江南岸。区域总规划面积85滨江滨江滨江滨江（（（（高新高新高新高新））））区概况区概况区概况区概况99路路路路明明明明月月月月路路路路汉汉汉汉江江江江路路路路和和和和滨滨滨滨路路路路虹虹虹虹地块实景图地块实景图地块实景图地块实景图江江道道道道大大大大南南南