时代国际项目姜仁地产机构专业决定高度　实效成就未来www.jiangren.org营销策略11、高密房地产市场简报2、区域市场分析3、项目现状分析4、项目出路，暨策划推广方向5、项目出路，推广排期及预算21高密房地产市场简报3区位交通4行政区划?高密市辖1个开发区、3个街道、7个镇：开发区、朝阳街道、醴泉街道、密水街道、柏城镇、夏庄镇、姜庄镇、大牟家镇、阚家镇、井沟镇、柴沟镇。5宏观经济2011年高密市GDP位列潍坊市各县市区第四，产值达到384.5亿元。6人口规模第六次人国人品普查高密人口总数为89.56万人，位列潍坊市各区县第五。7产业优势高密产业优势?工业已形成轻工、纺织、印染、工艺品、机械、化工、建材、医药、酿造、服装等支柱产业，其中纺织、食品加工和机构制造三大产业优势明显。其中巾被系列产品、棉浆粕、双氧水、压力机、皮鞋、轮胎等名优产品，在国内外市场上享有盛誉。?农业已形成了粮食、蔬菜、果品、蚕桑、酿酒葡萄、黄烟、银杏、肉牛、生猪、肉鸡等十几个主导产业，中国农业科学院产业化与生态农业实验基地建在这里，为高密农业产业化的大发展奠定了更加坚实的基础。8高密文化高密三贤?刘墉：高密县逄戈庄人（原属诸城），清代著名书法家。?郑玄：经学家，高密县郑公村人。?晏婴：春秋时政治家，夷维邑（今高密）人高密四绝?扑灰年画：山东高密扑灰年画是世界上独特的画种，被誉为“中国一绝”，不仅仅是全国独此一家，更重要的是它具有自己独特的工艺制作过程和艺术特点，并被列入第一批国家级非物质文化遗产。?聂家庄泥塑?高密剪纸：高密剪纸是山东省高密市民间艺术三绝之一。1994年高密被评为“全国民间(剪纸)艺术之乡”。?高密茂腔：茂腔是流行于胶东地区的地方戏曲剧种。2006年5月，高密茂腔被国务院公布为第一批国家级非物质文化遗产名录，并被评为“和谐高密十个亮点”之一。和高密三绝一起称为“高密四宝”。9楼市政策存准率下调是个利好消息，但对于本身房价相对较低的潍坊来讲，降价空间不大，存准率的下调没有太大的直接影响。?中国人民银行2月18日晚宣布，自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，在本次下调后，大型金融机构存款准备金率下调为20.5%。这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率，距离上次下调不到三个月时间。这是央行自2008年底以来第二次下调存款准备金率。经济学家认为，准备金率的下调将有助于在当前复杂的形势下保持经济的平稳较快增长。央行此次宣布下调存款准备金率，完全可以被市场视作货币政策预调微调的信号。?对于本次存款准备金率下调，业内人士虽然都认为会利好楼市，但大多认为对楼市影响并不大，力度有限。有业内人士指出，一次降准对于地产行业并不产生很大直接影响，但仍给开发商释放了积极信号，若再不释放流动性，很多开发商的资金确实已经消耗殆尽。?在谈到存准率下调对潍坊房价的影响时，金城房地产逸景和公馆项目部总经理栾总表示，“存准率的下调不会对潍坊房价产生大的影响，目前潍坊房价可谓是谷底，均价仅4121元，这个价格整体而言并不高，潍坊房价下降空间不大。甚至可以说潍坊房价以后还有反弹的可能性。”10政策面对于首套购房及保障性安居工程的信贷支持力度在悄然加大。?近期多个部门重申房地产调控政策仍将严格执行，但与此同时，政策而对于首套购房及保障性安居工程的信贷支持力度却在悄然加大。日前，工、农、中、建四家大型银行提出，为贯彻落实差别化住房信贷政策，首套房利率将全面回落至基准利率，但首付款比例将维持不变。?据了解，近日工、农、中、建四家银行在京召开座谈会，深入学习中央经济工作会议和全国金融工作会议精神，认真分析当前房地产市场形势，共同研究商业银行改进房地产金融服务的工作重点，提出要继续全面贯彻落实差别化住房信贷政策。?会议提出，要切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。会议同时强调要有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款最低首付款比例的政策规定。?此外，会议还提出要积极支持资质良好的开发企业进行有市场需求的普通商品住房建设，增加普通商品房的有效供给；并按照财务可持续原则，大力支持政府主导的，以公租房为主的保障性安居工程建设。同时，会议还提出要切实改进房地产金融服务，认真遵守信贷管理各项规定和业务流程，提高贷款审批效率。1112列举了高密市６个较为典型的楼盘作为考察对象楼盘分布图13物业地址高密市密水大街与月潭路交汇处西南华安凤城丽景占地/建筑面积330000㎡/500000㎡开盘/入住时间2011-7-9/2011-10-31容积率/绿化率1.42/37.00%开发商山东华安集团有限公司车位数量2000个物业公安山东华安物业周边配套康成中学、开发区中学、小学、金孚龙超市华安凤城丽景二期共推出100余套80-90㎡销售情况的房源，购房全款96折，均价4000元/㎡建筑单位/设计单位华昌建筑公司/潍坊设计院141516物业地址高密市凤凰大街399号(凤凰大街与健康路交汇处)凤城国际占地/建筑面积105000㎡/310000㎡开盘/入住时间2011-7-23/2012-11容积率/绿化率2.0/40.00%物业公司/物业费永安物业/0.45元/㎡·月楼层状况2栋5层，1栋9层，2栋17层车位信息1：1建筑单位淄博鲁王建工景观设计单位四川大唐园林建筑设计单位山东点石设计院开发商山东鑫坤置业有限公司特点欧洲风情的商业街和园林景观，全明设计，南北通透销售情况凤城国际二期均价4800元/㎡，购房全款98折建筑单位/设计单位华昌建筑公司/潍坊设计院171819水岸东方物业地址高密市康成大街南侧，胶河东岸占地/建筑面积325203㎡/400000㎡开盘/入住时间2011-9-24/2012-09-22容积率/绿化率1.23/50.00%开发商山东中海房地产有限公司物业公司上海欣源物业有限公司建筑单位江苏一建景观/建筑设计单上海天华设计公司位水岸东方四期均价4300元/㎡，预计2012年9销售情况月22日可交房，购房全款96折，并赠万元钻戒和iPhone手机2021莹俊书香漫步物业地址高密市夷安大道与站南街交叉路口西南角占地/建筑面积24434㎡/70000㎡开盘/入住时间2012-3/2012-12-31容积率/绿化率2.9/25.00%开发商潍坊莹俊置业有限公司物业公司莹俊物业车位比200个特点高密市城区北部一所高档居住区销售情况莹俊书香漫步目前基础施工中，目前价格未定2223青建橄榄树物业地址高密市经济技术开发区文体广场东南侧占地/建筑面积26640㎡/40000㎡开盘/入住时间20111-9-10/2012-12-1容积率/绿化率1.29/35.00%开发商/投资商高密博海置业有限公司/青建博海车位信息叠拼别墅1：1.2　洋房1：2物业公司/物业高密永安物业/1.1元（不含电梯费）费景观设计单位易兰国际建筑设计单位北洋设计院青建橄榄树，从此处获取灵感，寓意着这里的生活将是最为富有生命张力、纯净自然、特点邻居友善的生活，生活在这里的人，也必将是有文化、有品位的时代人物，西班牙建筑风格。销售情况最低价6000元/㎡，别墅均价8000元/㎡24青建橄榄树252627尚品名居高密市康成大街以南，东侧紧依胶河，西侧与文体中物业地址心相邻。占地/建筑面积40000㎡/45000㎡开盘/入住时间未知容积率/绿化率0.91/40.00%开发商/投资商山东凯宇置业有限公司车位信息车库16-17万/个物业公司/物业费凯宇物业/未知项目位于康成大街与铁塔路交汇处，西邻文体广场（可带着家人随时来此休闲、运动），东邻胶河，斜特点对面为市政府的规划新址，不久的将来，各大机关、企事业单位、外地办事处也随之东迁，这里将成为当地政治、经济、文化的中心销售情况均价7000元/㎡28尚品名居29尚品名居3031高密主流媒体?与高密当地置业顾问交谈得知高密市楼盘推广一般以DM投放，报纸广告和网络宣传为主，报纸以家家乐做的最大，覆盖面最广，也是各楼盘的首选纸媒，其次是晨鸿信息，网络推广主要以高密房产网为主，少部分高端娄盘选用搜房网。还有如华安凤城丽景以群发短信为主的推广模式。32主要推广活动2011年9月10日，青建橄榄树9月10日荣耀面市?推广词：永恒的建筑之美，往往代表了他所体现的文化倾向和社会归属，青建橄榄树，携西班牙建筑风格，以极致的现在简约主义，缔造花庭美墅经典典范，呈现世家生活忆墅空间。卓尔不凡，精致考究。深度契合尊贵生活所需。恭迎层峰人士垂询品鉴。33主要推广活动2011年11月4日，密都贵府认筹期间交一万抵三万?优惠活动：成交客户均赠送太阳能热水器一台，按揭贷款客户最高给予总价减5000元。一次性付款客户给予总价减10000元优惠。持农村户口簿、老师资格证认筹的客户，给予总价减2000的优惠。认筹客户无论是否成功选房，均给予抽取“圣诞双飞海南五日游”机会一次。认筹期间交一万抵3万。34主要推广活动2011年12月5日“浓情孕日地产　惠达公寓圣诞嘉年华”35主要推广活动2011年12月10日蝶苑华府盛大开盘?蝶苑华府占地约48亩，总建筑面积84273平米，容积率2.67，绿地率30.6%，由3栋多层，9栋高层，1栋青年公寓组成，由省房地产开发综合实力50强企业——沂蒙集团东方房产倾力打造。36主要推广活动?城建阳光医院，清盘火爆销售，典藏商铺起价4800元?高密海盛在水一方十一特惠3300！?2012青岛花园，抱团行动，欢乐送！37主要推广活动?巨惠一：凡3.15期间订房前20名顾客，交五千元可抵20000元?巨惠二：3.15倡导诚信房企，为答谢新