谨呈虞城中辰置业万剑归宗【响河旧城改造项目】逆势营销之道朗润地产机构2012年2月7日把“不可能”变为‘可能’，是一种标准的制定。——罗斯福解码【澜湾】三位一体定位法市场---竞争对手---产品审势【市场态势纵览】【市场态势】有三个方面将对产品的销售产生巨大影响?国家调控政策?虞城城市发展?众多竞争对手一看宏观政策2011年中央经济工作会议定调2012年经济：保持稳健货币政策与积极财政政策楼市调控不动摇国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整。4月13日：要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，7月12日：必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。10月29日：坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。88大城市商品住宅大城市商品住宅库库存存总总量超量超40004000万平方米万平方米截至截至99月底，北京、上海、深月底，北京、上海、深圳圳、广州、杭州、厦、广州、杭州、厦门门、南京、、南京、济济南等南等88个个城市新建城市新建商品住宅商品住宅库库存存总总量量达达40454045万平方米，同比增万平方米，同比增长长30.77%30.77%。在。在库库存存继续继续增增长长的同的同时时，，销销售却持售却持续续下降。四季度新建商品住宅存下降。四季度新建商品住宅存销销比比将继续将继续增加。增加。房企年度千房企年度千亿战亿战提前提前见见分分晓晓价格下降或一价格下降或一触触即即发发去年万科去年万科销销售售额额突破千突破千亿亿元，多家元，多家开发开发商今年初商今年初扬扬言也要言也要进进入千入千亿亿俱俱乐乐部。然而，部。然而，从从最新公布的前三季度最新公布的前三季度销销售售数数据据来来看，看，连续连续出台的限出台的限购购政策恐政策恐让让不少房企的愿望落空。不少房企的愿望落空。上市房企公布的上市房企公布的99月月销销售售业绩显业绩显示，万科、中海、碧桂示，万科、中海、碧桂园园、富力、保利等大型房企、富力、保利等大型房企销销售售业绩业绩集体出集体出现现同比下滑，其中万科、富力、保利更是同比下滑，其中万科、富力、保利更是连续两连续两月下降。月下降。长长三角三角楼楼市“退房潮”序幕市“退房潮”序幕开启开启长长三角地三角地区传区传出已出已经经爆爆发业发业主退房主退房项项目消息的城市，除上海、太目消息的城市，除上海、太从从外，外，还还有有协协京、杭州京、杭州等多等多个个城市。杭州透明售房城市。杭州透明售房网显网显示，示，仅仅1010月月88日至日至1818日的日的1010天，天，该该市就有市就有2020起退房。起退房。1010月月2222日，日，龙龙湖、湖、绿绿地、中海等地、中海等开发开发商在上海的多商在上海的多个个售售楼处楼处，同一天成，同一天成为诸为诸多老多老业业主主““组团维权组团维权”不成后的泄”不成后的泄愤场愤场所。所。1414个个城市上城市上调调首首贷贷利率，部分最高利率，部分最高调调50%50%，，进进一步加重一步加重购购房者房者观观望情望情绪绪。。1010月月1313日，建日，建设银设银行北京分行行北京分行将将首套房首套房贷贷款利率上款利率上调调到基准利率的到基准利率的1.051.05倍，倍，贷贷款人如果希望款人如果希望尽尽快放款，就需要主快放款，就需要主动动上浮利率到基准利率的上浮利率到基准利率的1.11.1倍。倍。据据统计统计，目前，已，目前，已经经有有1414个个城市城市开开始上始上调调首套房首套房贷贷款利率，包括广州、深款利率，包括广州、深圳圳、、上海、武上海、武汉汉、、长长春、无春、无锡锡等城市。等城市。全全国国城市的部分城市的部分银银行首套房行首套房贷贷款利率不款利率不仅仅告告别别“打折”，“打折”，还还在基准利率基在基准利率基础础上上上上浮浮5%~30%5%~30%，部分城市甚至有上浮，部分城市甚至有上浮50%50%的的银银行。行。““延延续续限限购购令”令”浇灭楼浇灭楼市“想象”市“想象”住建部日前已知住建部日前已知会会地方政府，地方政府，对对于限于限购购政策政策将将于今年底到期的城市，地方政府需于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后在到期之后对对限限购购政策政策进进行延行延续续。。限土地、金融、限购令一系列的政策购令挤压地产泡沫，让房价回归理性，回归需求；居者有其屋对大市场影响：全国一二线城市房屋销售情况环比和同比都降大幅下降，房屋闲置率达到08年以后的新高，使得常年居高价不下的房价在短时间内下浮。大盘的不稳定也造成了三四线城市客户的观望态度。在经过了年初连续几次的储备金利率上调，到年底的第一银次下调，银行贷款利率近乎翻了一番，这相对于地县城市月行收入并不是很高的客户群，产生了极大的压力。利对市场的影响：原本有能力购买房子的客户群，因为利率率的上调，高额的月供压力，全部选择了观望加剧了整个大盘的不景气。目标决心周期政策非常明确非常坚决可能更长很不确定史上最严宏观调控，对市场影响的广度和深度不容忽视。朗润观点??新新国国八八条条限限购购政策已政策已经过经过了了99个个月的月的运运行，行，投投资资需求需求被遏被遏制，一制，一部分部分刚刚性需求性需求被拒被拒之之门门外，外，还还有一部分有一部分刚刚需需与开发与开发企企业业之之间间暗自博暗自博弈弈，市，市场观场观望望气气氛氛浓浓厚厚，，僵局迹僵局迹象象越越来来越越明明显显；；??楼楼市市调调控力度不放松，控力度不放松，调调控方向控方向由由““短短期”向“期”向“长长期”，期”，由由““堵堵”向”向““疏疏””转变转变；；??国内国内一一些些大城市的大大城市的大腕腕开发开发商“商“识时务识时务”地”地开开始降价始降价抢跑抢跑，强，强烈震烈震动动市市场场，房价，房价拐点拐点或或显现显现；；??从从市市场场反反应来应来看，提前“看，提前“抢跑抢跑”的”的开发开发商商获获得得更大的市更大的市场场机机会会。。所所以以，，从经济从经济基基本面本面的角度出的角度出发发，，我我们对们对本案本案在在20122012年的年的表表现现有有充充分的理分的理由表由表示示乐观乐观。。但但乐观乐观的的预预期需要透期需要透彻彻的分的分析和扎析和扎实实的的执执行行。。二看虞城发展☆虞城县位于河南省东部，黄河故道南岸，豫、鲁、苏、皖四省交界处。西距商丘市20公里，总面积1558平方公里，总人口108万。☆虞城县民营工业发展势头强劲。其中利民乡科迪集团是国家级农业产业化龙头企业。商丘市木兰棉纺织有限公司、虞城县双洋食品、稍岗乡钢卷尺厂等一批企业集团迅速发展壮大，其中有8家企业成为创汇企业，产品远销20多个国家和地区。商虞一体化2011年规划完成虞城嵩山路、商丘长江路、虞城南环路、商丘华商大道的对接工作，推进“商虞一体化”的发展进程。“商虞一体化”一方面带动虞城经济的快速发展。商丘20公里虞城夏邑虞城向西发展城市发展以居住、行政办公、综合服务为主的新城区。是城市发展的主要空间！◎重点－－创新虞城连接商丘；◎策略－－不同领域的错位对接。虞城城市印象从商丘的未来看虞城未来发展的趋势：?《中原经济区建设纲要》中11处提及商丘，明确商丘构筑中原经济区东部战略支撑的地位。?商丘市委三届十次全会，通过中原经济区建设纲要实施意见，提出商丘建设“一中心一枢纽三基地”的战略定位(区域性中心城市，中原经济区综合交通枢纽，国家重要粮食核心区生产基地、新兴工业基地和全国商贸物流集散基地。商丘在此基础之上，必有新的发展，周边县市区中，得益最大的必将是离商丘最近的虞城。商虞一体化必将是虞城城区发展，城市化进程推进中最大的力量，商丘华源钢材仓储物流园就是虞城未来发展的一个缩影。朗润观点?按照保护生态环境，加强区域与城乡协调发展的原则，随着商虞一体化战略布局的不断实现，虞城的城市化进程加快，项目契机市场很大！?澜湾项目顺应商虞一体化的城市发展要求，更是虞城县重点旧城改造项目，依托响河现有水系资源优势，今后开发建设成一个生态的千亩大盘，未来将是连接新老城市的纽带区域，迎来一个商机空前的市场发展。三看地产竞争虞城县楼盘市调综合数据统计表建筑项目已推量存量2012年预推序占地面积面积楼盘名称销售建筑形态（万（万量主推面积（㎡）交房日期号（亩）（万进展㎡）㎡）（万㎡）㎡）两房：85/116㎡和谐·北大已开5层多层1三房：2012年底盘12层小高层260170.216.87花园111/112/128/137㎡两房：90㎡8层多层三房：2012年52西湖春天热销18层小高层90121022101/127/136/143㎡月底四房：165㎡两房：95㎡5层多层三房：2012年83汇景江南热销8层电梯220255105111/126/134㎡月底洋房两房：92㎡深港·维多5层多层4尾盘三房：117/120/134㎡现房销售11层小高层5087.980.020利亚四房：132/147㎡两房：95㎡7层多层中联·四季未开三房：103-105/112-512层小高层2012年底盘458.608.64113/122-125/126-花园128/140-144㎡两房：89/927层多层2012年106翰林华府尾盘三房：18层小高层1251514.70.30月底128/136/143两房：92㎡8层多层7博泰太阳城尾盘三房：124/138/1402011年底18层小高层407.543.55㎡两房：66/92㎡三房：已开8响河商街5层多层132/149㎡主推商铺：2012年底盘459.709.73面积100-250㎡2012年占地建筑项目销售已推量存量预推量序号楼盘名称建筑形态面积面积主推面积（㎡）交房日期进展（万㎡）（万㎡）（万（