项目下半年总体营销策略思考厦门新景祥万科项目组2010年7月报报告框架告框架AnalyzeSystem销售目标推售安排活动营销总体蓄客策略1、2#底商花园洋房销销售目售目标标总目标：实现8亿总销售额?销售目标?2010年下半年项目销售目标：3#楼销售目标：总套数：402套面积：33708㎡11月5日前完成3#楼85%341套11月30日前完成3#楼98%393套商业部分销售目标：总套数：86套面积：约8000㎡11月5日前完成商业60%12月5日前完成商业95%花园洋房销售目标：总套数：108套面积：14043.24㎡12月10日前完成洋房80%86套12月20日前完成90%97套已签余屋统计认购未签约6343456314713191余屋292824.5020,336,400.00约二房742041509650.75%20415096.00　三房一卫881321161632.84%13211616.00　3#楼三房两卫10666699616.42%666996.00均价：7500250,000,000.0小计3370840233708　40233708.000212,500,000.01个月预期销售85%　　　28651.8　　　0截止12.31预期销售245,000,000.0　　　33033.84　　　98%0高层住宅合计　8063293880672.42　43136532.50　01户型112.76364059.3633.33%364059.36　02户型132.66364775.7633.33%364775.76　花园洋房03户型144.67365208.1233.33%365208.12均价：11000154,475,640.0合计14043.2410814043.24　10814043.2401个月预期销售60%　　　8425.944　　　92,685,384.00截止12.31预期销售139,028,076.0　　　12638.916　　　90%0住宅统计　94675.24104694715.66　53950575.74　1#楼589.549589.5440.91%9589.54　商铺2#楼961.813961.859.09%13961.80均价：18000合计1551.34221551.34　221551.3427,924,120.001个月预期销售95%　　　1473.773　　　26,527,914.00截止12.31预期销售　　　1551.34　　　27,924,120.00100%452,736,160.0预计可销售总计　　　　　　52127.080推售推售节节奏安排奏安排7月8月31日10月5日11月1日11月30日12月10日12月7月进入商铺、3#楼、洋房蓄客20日期，1、2#楼底商可直接认购、洋房可交定金8月31日前1、2#楼余屋清空10月5日推售3#楼74㎡204套、88㎡132套106㎡66套、共402套项目所有可售商业11月5日完成3#楼85%销售额341套商业60%11月1日推售花园洋房108套11月5日前完成3#楼85%341套11月30日前完成3#楼98%393套12月5日前完成商业95%12月10日前完成洋房80%86套12月20日前完成90%97套活活动营销总动营销总控表控表9月1日10月5日11月1日活动节点7月21日7月31日8月30日9月30日10月15日10月31日11月15日11月30日12月31日全部售罄重要剩余房源售罄完成招洋房开盘营销商，3#、商业节点开盘重要样板房活动洋房示范院子展示营销创意院子比赛洋房园林体验活动88㎡样板房开放万科洋房进化论商业投资说明会洋房产品说明会暖场意商活活动创业动创意商业活动美食节、冰品活动圣诞节主题电影活动报报告框架告框架AnalyzeSystem销售目标推售安排活动营销总体蓄客策略1、2#底商花园洋房蓄客目标：预计实现销售目标需拓客5000组蓄客目蓄客目标标面积预计蓄客阶段时间节点产品套数预计洗客剩余客户数量（㎡）数量2010-7-20—10-第一阶段5（蓄客期）所有商——861000400业部分2010-10-05（开盘）合计————861000400742042010-7-20—10-5（蓄客期）3#高第一阶段88132300012002010-10-05层（开盘）10666合计————3370840230001200112.76362010-7-20—11-1（蓄客期）花园洋第二阶段132.663610004002010-11-1房（开盘）144.6736合计————14043.24108100040050362.5859650002000阶段客户累计目标：第一阶段计划拓客1000组蓄客效果预估蓄客效果预估预计拓渠道效果合计阶段展客户分类客户拓展渠道（组）（组）（组）网络：厦门房地产联合网（商业条幅）、搜房网、焦点搜狐网、房友网、福房网、软文200线上拓客炒作、论坛商业主题发帖400户外广告：立柱、围墙、指示牌（SM展点200、翔安隧道口至项目沿路）短信电开：一期已购、未购客户，现场每日100蓄积的客户短信电开：泉州、晋江、安溪、水头、龙岩50、南平、三明、宁德”的外地投资客户线下拓客短信电开：新景祥资料库中商业客户、汇景50第一阶段新城中心等区域竞品客户。：商铺营销活动：商业的产品投资说明会；周末冰2010-7-1000品节活动延续；关于商业的创意集市、拍卖5020—10-集市、跳蚤集市等小活动。5行销：翔安本地马巷商圈、新店商圈集中派600报；马巷大千百货、新华都购物广场、小商品市场、巷南路等地派报、上门拜访；马巷100同民医院、卫生所、翔安一中、新店镇银行机构、新店镇人力资源大厦专场宣讲推荐；内厝镇等乡镇集中派发海报或上门拜访。行销：观音山写字楼、新店火炬园区、五缘湾五缘学校、太古宿舍、软件园等地集中派50报；岛内集中商圈如松柏大润发、SM一、二期及火车站商圈等集中派报。SM展点：SM接待窗口目标客户蓄积200阶段客户累计目标：第二阶段计划拓客3000组蓄客效果预估预计拓展蓄客效果预估渠道效果阶段客户分类客户拓展渠道合计（组）（组）（组）网络：厦门房地产联合网（花园洋房条幅）、搜房网、焦点搜狐网、房友网、福700房网、花园洋房介绍、软文介绍、活动相关报道、论坛发帖线上拓1000客户外：更换花园洋房版面，围墙、至少3150个地址的户外（岛内外）立柱报纸：活动信息、花园洋房产品信息，海150峡导报1/2两波、厦门日报1/2一波电开短信：前期关注本产品的会员客户；300一期已购客户和未购客户电开短信：晋江、龙岩、南平、三明、宁第二阶段：德、福州、温浙目标客户以及温浙动车杂3003#楼志2010-7-203000行销：对翔安本地企业中高管、本地公务—10-5员、本地事业单位、本地教师、本地医生500、本地个体户、中高收入人群银行对账单线下拓广告、企事业单位拜访及派报客行销：对岛内金领/中高层、新兴产业小2000企业主、外贸行业小企业主、厦门大学教200师、岛内小公务员、机场工作人员、SM点拜访及派报、岛内金宝贝幼教孩子家长万客会：筛选万客会会员目标客户群进行100短信、电开以及专场推广营销活动：翔安本地集中商圈悦城巴士巡展活动、花园洋房产品说明会、hello院200子创意大赛活动、亲子爬爬比赛SM展点：目标客户群的蓄积400阶段客户累计目标：第三阶段计划拓客1000组蓄客效果蓄客效果预预估估渠道预计拓效合计阶段展客户分类客户拓展渠道果（组）（组）（组）网络：厦门房地产联合网（3#楼宣传条幅）、搜房网、焦点搜狐网、房友网、福房网、3#户型优势介200绍、软文介绍、活动相关报道、论坛发帖线上拓客400户外：户外（岛内外）立柱、围墙部分做3#楼板面100报纸：活动信息、3#产品信息，海峡导报1/2、厦100门日报1/2电开短信：前期关注3#的会员客户；一期已购客户50和未购客户电开短信：晋江、龙岩、南平、三明、宁德、福州50第二阶段：、温浙目标客户以及温浙动车杂志花园洋房行销：对翔安本地企业中高管、本地公务员、本地2010-7-20—1000事业单位、本地教师、本地医生、本地个体户、中10011-1高收入人群银行对账单广告、企事业单位拜访及派报线下拓客行销：对岛内金领/中高层、新兴产业小企业主、600外贸行业小企业主、厦门大学教师、岛内小公务员100、机场工作人员、SM点拜访及派报万客会：筛选万客会会员目标客户群进行短信、电50开以及专场推广营销活动：翔安本地集中商圈悦城巴士巡展活动配合系列小活动、美食活动、缤纷水果节、航模比赛50等活动SM展点：目标客户群的蓄积200报报告框架告框架AnalyzeSystem销售目标推售安排活动营销总体蓄客策略1、2#底商花园洋房一、目标?二期整体计划：线上推售：所有商业推售时间：2010年10月5日?整体销售计划?蓄客目标分解?蓄客目标分解计划蓄客时间：2010年7月20日-10月5日，约2.5个月时间蓄客目标：开盘前蓄客1000组?销售目标建议均价：18000/㎡销售速度：11月5日前完成商业60%12月5日前完成商业95%翔安商圈：翔安已形成马巷、新店、大嶝岛三大商圈，其中二、市场现状以马巷商圈最为成熟，但目前整个商业业态档次较低，多属于传统乡镇级商圈。?马巷镇商圈：马巷作为“闽南四大古镇”之一，一直以来是厦门东部的经济文化中心。经过古镇的历史沉淀以及近几年的快速发展，如今，马巷已成为翔安最成熟的商圈，消费人群除了马巷本地人外，还辐射到新圩镇