机密科英住宅项目策划定位方案科英住宅项目策划定位方案科达地产营销部2011年4月目录引言：项目发展策略一、地块认知二、房地产环境分析三、东营东城房产市场主要案例分析四、项目定位五、建筑与设计策划思路科达地产营销部-2-项目发展策略?产品策略：打造区域高端形象、高竞争力产品；?开发策略：以产品规划和内部配套打造项目的高档次和高端形象；?定位和营销策略：以高端产品形象引领东营市场；?市场竞争策略：以新思想、新产品引导客户消费。科达地产营销部-3-目录引言：项目品牌思考一、地块认知二、房地产环境分析三、东营东城房产市场主要案例分析四、项目定位五、建筑与设计策划思路科达地产营销部-4-项目区位项目位于东营市东城的中心位置（沂州路与辽河路交汇处）；绝版地段、完善的周边配套，区位优势无与伦比。科达地产营销部-5-项目现状平面图科达地产营销部-6-科达房地产营销部地块目前现状项目地块内，沿沂州路为五层商业建筑，沿辽河路为5-6层公寓楼。项目东南部操场项目北部宿舍楼项目东部沿街商铺项目南部大礼堂科达地产营销部-7-项目交通项目三面环路，东临登州路、西临沂州路、北临辽河路，交通优势明显；地块方正、地势平坦，易于整体规划；周边建筑物遮挡少，有利于项目的整体采光。科达地产营销部-8-项目周边配套周边配套完善，实验小学、实验幼儿园、金水农贸市场、辽河农贸市场、众成商城、胜大超市、人民医院、市直机关医院、清风湖公园、银行、邮政等一应俱全，距新世纪广场仅800米。科达地产营销部-9-居住氛围项目周边有多个成熟社区（辽河小区、金鸿花园、金水小区、德泰家园等），周边配套完善，居住氛围良好、生活便利。科达地产营销部-10-开发商实力开发商科达集团为中国企业500强，东营本土上市企业，且具有中国企业500强多年房地产项目的开发经验，并已积累一定的客户资源基础。中国民营企业500强中国建筑企业500强中国企业信息化500强全国五一劳动奖状全国优秀施工企业全国守合同重信用企业全国和谐劳动关系优秀企业全国工程建设科技创新示范单位全国路桥施工“鲁班奖”获奖企业全国就业和社会保障先进民营企业科达地产营销部-11-目录引言：项目品牌思考一、地块认知二、房地产环境简析三、东营东城房产市场主要案例分析四、项目定位五、建筑与设计策划思路科达地产营销部-12-第一部分：2010年房地产政策2010年房产政策市经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前。为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控。经济手段包括差别化的信贷和税收政策，如提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，综合调控力度空前。科达地产营销部-13-第二部分：2011年房地产市场展望一、2011年房地产调控不放松1、2010年12月胡锦涛在党外人士座谈会上，胡锦涛主席表示2011年要“加快保障性住房建设，加强房地产市场调控”，可以预计2011年房地产政策调控不会放松；新国八条的出台，是未来政策走势的风向标，表明政府对楼市调控的决心。2010年12月份召开的中央经济工作会议上，房地产市场调控并未提及，房地产重点落在了建设住房保障体系这个问题上，强调“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，政府层面并不希望房地产经济有过大的起伏，只是希望他能够平稳发展。2、东营迎来了黄河三角洲开发建设的高潮，同时东营作为山东半岛蓝色经济区的核心区域迎来了千载难逢的机遇，正向现代化都市迈进。相关政策势必会对楼市产生一定的波动，但总的来说，2010年国家的调控政策对东营的影响力毕竟有限，虽然短时间内市场出现了明显的不确定因素，但从长远来看东营房地产市场仍会以发展为主流，2011年仍旧以稳定政策为主基调。科达地产营销部-14-第二部分：2011年房地产市场展望二、宏观经济通胀风险加大，调结构、稳物价成为2011年经济工作重点2011年以来，央行以每月一次的频率,连续四次上调存款准备金率,目前已达到20%的历史新高，如此频繁的调升节奏历史罕见，表明通胀风险已成为中央决策部门的首要关注点，表明未来一段时间内收紧货币政策。次数时间调整前调整后调整幅度调整原因111年01月20日18.50%19.00%0.5%抑制通胀211年02月24日19.00%19.50%0.5%抑制通胀311年03月25日19.50%20.00%0.5%抑制通胀411年04月21日20.00%20.50%0.5%抑制通胀三、货币政策：从“适度宽松”到“稳健”2010年12月3日，中共中央政治局召开会议，指出2011年将实施稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这标志着货币政策在从2009年的“极度宽松转为2010年的“适度宽松”后，正恢复到中性。预计从现在起至2011年下半年，货币政策的重点在于抑制物价上涨、调整经济结构、促进经济转型，整体偏紧的导向不会变化。科达地产营销部-15-第二部分：2011年房地产市场展望四、调控政策不会放松，限购限贷政策放松可能性不大原因：一方面，通胀预期加大的情况下投资投机性需求存在再度反弹可能；另一方面，重点城市供给仍显不足的大背景下，若放松限购限贷政策可能导致房价再度快速上涨。五、保障房建设力度继续加大，公租房成新的着力点2010年，中央制定了580万套的保障性住房建设计划并已初步完成。2010年11月23日，住房和城乡建设部发布《关于报送城镇保障性安居工程计划任务的通知》，明确提出2011年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，比原计划的580万增加了420万套，这将大大缓解可能存在的投资下滑对经济增长带来的不利影响，同时也有利于保障性住房供应的继续扩大和住房供应结构的日趋合理。科达地产营销部-16-第二部分：2011年房地产市场展望六、土地市场供应力度继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈截止2010年11月底，全国仅完成18.5万公顷土地供应计划的约65%，预计增加土地供应仍将2011年房地产调控的重要内容，给开发企业拓展土地储备提供更多机遇。由于行业龙头企业2010年销售业绩较好，资金较为充裕，热点区域或中心城市地块仍将得到广泛关注，地价或将继续创出新高。科达地产营销部-17-第二部分：2011年房地产市场展望八、房价平稳发展成主流1、根据《中国房地产指数系统百城价格指数》调查数据显示，2011年2月份东营市平均房价为4722元/m2,居全国第78位，全省第5位。2、虽价格处高位，但由于拆迁难度加大，拆迁成本增加；核心区域土地日渐稀缺，土地升值；建筑材料涨价，新材料、新技术的强制使用；建筑人工成本升高以及后期管理成本增加等等，2011年房地产市场价格很难下降。3、受政策影响，很多改善性住房的需求在一定程度上受到了抑制，但购买房产仍然被很多人视为抑制通胀、财产保值增值的重要途径。刚性需求不会受到抑制，楼市上涨动力超过了调控压力。4、预计2011年东营房地产市场会逐步走向平稳，成交量也会逐步回升。房价涨幅在一定时间内会有所回落，但总体价格水平仍旧会呈现上涨趋势。科达地产营销部-18-第三部分：东营房地产市场情况一、东营市住宅住宅市场基本格局东营市中心城主要分为八大板块格局：清风湖板块、东城北部板块、中部新区板块、耿井板块、西城中心板块、胜华板块、城南板块、西城北部板块。科达地产营销部-19-第三部分：东营房地产市场环境简析二、东营市城市规划与发展?2010年东营市中心城总体规划按照“东扩、西疏、南展、北延、中优”的发展策略，对中心城总体布局进行了调整完善，打造黄河三角洲中心城市和具有生态湿地特色的黄河水城。?规划表明西城将以人口和交通的疏导为主，东城将作为黄河水城规划建设的核心区进行重点塑造，文化公园、清风湖景区、河海风情街、奥体中心、展览馆、影视城基地等重大城市建设内容都将纳入该城区，东城将成为房地产市场的主战场。科达地产营销部-20-第三部分：东营房地产市场环境简析三、东城将新增人口28万人东城新增居住区：新增8片居住区，新增居住用地2110公顷，新增居住人口28万人。科达地产营销部-21-第三部分：东营房地产市场情况四、东营房地产市场机遇（一）、“黄蓝”规划为东营发展创造新机遇1、2011年1月6日，国务院正式批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略。2、东营市全省唯一全部纳入“黄蓝”两大战略的城市，将成为黄河三角洲开发建设的主战场和山东半岛蓝色经济区的前沿城市，面临千载难逢的发展机遇；将会吸引很多创业者的目光，大量的创业者会产生巨大的购房需求和潜力，将进一步刺激东营的住宅消费，成为东营房地产市场发展的巨大推动力之一。2、两大规划对东营市的城市发展和基础设施建设的完善做出了合理的规划，这些都将进一步促进东营的城市建设和发展，提升城市形象，对东营的房地产市场而言，将为有着巨大的推动和促进作用。科达地产营销部-22-第三部分：东营房地产市场情况（二）东营市城乡一体化发展规划《东营市城乡一体化发展规划》于2010年12月10日通过专家评审，城乡一体化将推动农村住房制度的改革和创新，有利于稳步推进城市化，加快建立城乡一体化的房地产市场。农民成为城市住宅中的消费群体，农村购买力的有效形成，为房地产业带来新的生机和活力。?6月份政府公布11号文，指出首次进城买房的农村居民，自愿放弃土地和宅基地使用权的，