武汉安得物流园区呈报：广东美的集团—武汉安得物流有限公司汇报中英伟业地产投资（武汉）有限公司：中英地产中英地产在北京/上海/武汉/青岛/济南/沈阳西安//长沙…专注商业地产全程链日期：2012年6月28日安得武AdDeLongisticsParkPlanningPropsal汉声明：本方案规划思路的立足点是站在整个武汉市乃至华中地区的物流市场大环境予以规划安得物流园，以中国物流业发展背景和现状及政策予以分析，结合现实的可行性来进行项目定位，我们在规划时已经充分考虑安得物流园区如何体现人本化、亲和力，在规划开发时，也将生活区、商业配套、园区共享空间一并融合进去，避免黑城，使安得物流园最终向产业新城方向发展，为项目的持续开发和后期运营奠定基础。安得物流园的竞品分析同时也是站在一个高度（即整个大武汉）去宏观分析的，本方案所述竞品只是粗略摸底，这与我们的调研时间有限，我们并没有把目光聚焦在汇通物流园，因为汇通是一个非常传统老化的物流市场且即将搬迁，新建的走马岭汇通公路港主要规划了信息交易中心（密集小铺）和商业服务中心，其他的也没有可圈可点之处，在我们规划中的安得物流园，汇通只是很小的一部分。我们的定位:武汉西大门物流门户，满足武汉、承接华中、流通全国。当然，应高总要求，我们在以下的论述中也针对汇通进行了个案调研与分析。本方案中的实景照片很多是市调工作人员手机所拍，清晰度不高请谅解，调研时间为9天7人，方案撰写4人，均为中英地产武汉分部的工作团队。目录Contents?第一部分：项目解析?第四部分：功能组团–项目发展背景–基础物流企业组团–区位分析–商贸展示企业组团–对城市空间结构的影响作用–物流及相关企业总部组团–项目发展条件评价–物流及相关企业孵化器组团?第二部分：战略定位–物流信息企业组团–总体发展目标–园区配套企业组团–定位提升–交通商务主题公园–差异化定位–投资损益估算–竞争性分析?第三部分：实施体系?附件：–可行性的系统分析–规划建议–招商战略体系–招商路径–制定整体发展概念–物流信息化平台–一些问题–关于中英地产1第一部分：项目解析项目发展背景区位分析对城市空间结构的影响作用项目发展条件评价1第一部分：项目解析项目发展背景国家宏观政策?《关于促进我国物流业发展的意见》?2004年8月5日，发改委等九部委联合发文?……“加快物流设施整合和社会化区域物流中心建设。采取必要的控制措施，推动各地区工业、商业、运输、货代、联运、物资、仓储等行业物流资源的整合，合理规划建设区域物流中心，开展社会化、专业化的公共服务。对符合条件的此类项目，各级政府要给予重点支持。”?……?2010年《物流业调整和振兴规划》及各级政府陆续出台的相关配套政策，为我国物流业发展创造了良好的外部环境。“十二五”期间，中国经济有望继续保持平稳较快增长，物流行业面临重大发展机遇，物流市场前景乐观。1第一部分：项目解析项目发展背景武汉市政府规划2010年11月，国务院批复东西湖区以台商投资为主体的吴家山经济技术开发区升级为国家级开发区。这是武汉市继东湖高新技术开发区和武汉经济技术开发区之后的第三个国家级开发区，重点发展5000亩以上现代物流产业作为该区经济发展的新的增长点之一武汉作为华中重要城市，“8+1”武汉都市圈的中心，城市地位不可替代，其未来发展潜力巨大，武汉具备中国交通枢纽地位的中部特大中心城市，率先承担起中部崛起的核心任务，物流基地逐步实现向西规划，扼守武汉西大门。到2010年，武汉城市圈进出口总额年均增长15%以上，进出口总额占地区生产总值的比重达到21%。到2020年，所占比重要达到36%。规划加速物流业发展，“十一五”期间要基本形成较发达的骨干物流基础网络，构建专业化的高效物流服务体系，将武汉发展成为华中五省物流中心。到2020年，城市圈将打造成为服务全省，辐射华中，连接全国，面向国际的中部物流中心区。1第一部分：项目解析项目发展背景东西湖区政府关于交通运输和物流服务的规划东西湖区将交通运输和物流服务业确定为地区四大支柱产业之一东西湖区现代物流业围绕增强集聚和辐射功能，以建设湖北武汉保税物流中心为切入点，依托舵落口大市场和五金机电城，建设集专业性大市场、时效性市区配送、区域性物流中转和国际性物资流通四大功能于一体的武汉现代物流重要增长极、中西部地区核心物流集散中心。推进舵落口物流园区的物流企业改造重组，培育物流龙头企业，引进2A以上物流企业。根据东西湖区“十二五”经济及社会发展规划，以打造国家级武汉吴家山经济开发区和武汉东西湖综合保税经济区为依托，建设中部地区对外开放重要引领区。根据规划，区政府重新整合吴家山现有陈旧物流市场，重新整合至走马岭，到2015年，打造成武汉西最大的现代化物流集散基地东西湖区政府在全区“十二五”规划纲要中提出，“十二五”时期，东西湖区将坚持把经济结构战略性调整作为加快经济发展方式转变的主攻方向，培育发展节能环保、新能源、生物技术等战略性新兴产业，利用高新技术改造提升食品、机电等现有制造业和物流服务业，推进食品、机电、轻工、物流、旅游、信息服务等主导产业高端化发展。1第一部分：项目解析项目发展背景东西湖区政府关于交通运输和物流服务的规划大力发展与交通直接相关的运输服务业，通过信息化技术加以改造提升，发展成现代物流和电子商务等大力发展与交通密切相关的传统服务业，通过构筑公共信息技术平台和服务网络，推动产业优化升级大力引进和培育基于交通而发生的高科技含量、高附加值的各类中介性现代服务业，逐步充实完善现代交通服务业产业链，做大产值和税收总量，奠定其在区域经济中的核心产业地位1第一部分：项目解析项目发展背景国家级开发区对东西湖的影响“自改革开放至今，武汉先后成立了国家级沌口经济开发区和国家级东湖经济开发区。2010年11月，东西湖被国务院正式批复为武汉第三个国家级经济开发区，这一次国家级的任命同时也对武汉市东西湖的城市建设与发展提出了更高的要求东西湖区作为武汉市的13个行政区之一，地处武汉西大门要塞及解放大道延伸区，同时将成为武汉的物流大门户，这为东西湖区大力发展现代交通商务与物流服务提供了机遇，也对东西湖区的城市建设和产业规划提出了新的挑战1第一部分：项目解析项目发展背景东西湖的历史演进东西湖区的传统形象在武汉市13个城区中比较落后东西湖区交通运输业的发展总体而言，仍处于小、弱、散的局面，总体服务水平不高。物流企业“小、弱、散”导致综合服务能力不强，制约了工商企业对高效能、专业化、网络化物流服务的需求，成为阻碍当前物流产业健康快速发展的瓶颈人流和商流聚集在东西湖区的北部地区，东西湖区的城市建设和经济发展呈现出南高北低的不平衡状态今天的东西湖，历史最大的发展机遇已经到来1第一部分：项目解析项目发展背景东西湖吴家山各种物流货运站作为货物集散地的优势正在变为劣势，噪音废气污染，交通拥堵，货运站及附近地区环境混乱，对周边土地价值和房产价值产生了负面影响，东西湖区已经规划，正逐步清退老市场，整合新市场。走马岭规划5000亩物流集散地正是在此背景下应运而生1第一部分：项目解析项目发展背景?传统的物流企业没有体现武汉的信息枢纽中心的作用虽然现今的东西湖物流企业也有初具规模的，也已经可以提供比较专业化的服务了，但是其服务仍然停留在商品的空间位移上，而信息化的应用程度较低，不能系统的对整个商品供应链进行合理的配送，仅能提供供应链中单一环节的服务。并且物流企业部门之间和区域之间分割现象仍然较为严重，信息共享，企业合作的程度低，资源整合的意愿微弱。没有形成跨部门、跨区域的联合性的综合物流服务，无法实现商流、物流、资金流和信息流的高效运作，没有体现武汉的信息枢纽中心的作用1第一部分：项目解析区位分析武汉市战略地位——中部唯一的副省级城市——华中地区最大都市及中心城市——全国重要的交通枢纽中心——九省通衢、是长江中下游特大组团式城市——以武汉为中心的8+1城市经济圈1第一部分：项目解析区位分析东西湖：十三个城区之一闸北区武汉区域发展战略布局调整推动错位发展，要求中心城区重点发展现代服务业，形成若干个具有区域特色的现代服务业集聚区。东西湖人流量充足，区域人口密度较高，交通极其发达。1第一部分：项目解析区位分析“运在东西湖”处于武汉市三环线和外环线之间，区内公路、铁路、轻轨、高架“四线”交汇，依托京广、京九、汉丹、襄渝、焦柳、武合、武广等铁路物流枢纽，京珠、沪蓉、闽乌高速及107、207、316、318国道等公路物流枢纽，形成连接东西、贯通南北的陆路物流通道。区内东西湖的扼守武综汉合西大运输门能力位居武汉十三个城区之首，第三方物流业务量占全市物流总量的比重达到25%以上。根据东西湖区“十二五”经济及社会发展规划，以打造国家级武汉吴家山经济开发区和武汉东西湖综合保税经济区为依托，建设中部地区对外开放重要引领区。到2015年，吴家山经济开发区与东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区形成“三足鼎立”发展态势。1第一部分：项目解析区位分析一、武汉市专业地产市场板块分布状况1第一部分：项目解析区位分析二、各大板块整体规划特征1第一部分：项目解析区位分析安得物流园区的资源物流园区内规划有华中最大的零担货运站，拥有最大的货运量物流园区内规划有华中最大最成熟的信息交易中心园区规划有汽车销售市场和汽配大市场(主要引进商用车4S店)物流园区规划有大型物流中心及专业配送中心物流园区规划有大而全的餐饮娱乐、商务办公、酒店住宿、综合服务等全方位的园区配套1第一部分：项目解析对城市空间结构的影响作用安得物流园?聚集物流及相关