一切,以此为中心中原万达广场整合营销推广2010年6月02日1849，美利坚加利福尼亚，掀起淘金热潮，大批淘金者蜂拥而至！由此拉开美国西进运动的序幕！推动的不仅美国西部区域的发展！激发的更是人类寻金的梦想！“在理想的最美好的世界中，一切都是为最美好的目的而设。”伏尔泰——同时，这也是我们对万达的最美好的预期！一、或许是又一场闹剧？国内楼市形势简析在中国，政府对房地产乃至整个市场的干预效果，远远大于市场经济自身调节的效果……2007年全国楼市跳水，以及延续至2008年楼市的“严冬”；2009年全球金融危机下，为达成“保八”目标而出台的一系列刺激房地产市场的政策……这一系列变迁的背后，都有着政府之手的干预。所以，千万不要指望2010年市场形势比2009年好能赶得上已经是万幸；是的，目前，虽然目前楼市的价格依然坚挺甚至上涨；但，上帝欲使人灭亡，必先使人疯狂；颠峰之后就是调整，你看已经来了不是……2010年4月17日，新版“国十条”出台，号称“史上最猛楼市调控”拉开帷幕。住建部严格房地产开发流程管理；国务院出台一系列楼市调控指示；央行5个月内连续三次上调准备金率，使之达到17%，距离史上最高纪录仅差0.5%；国家税务局出台通知，土地增值税要从严清算……面对2009年为“保八”立下汗马功劳的房地产，政府还是出手了最严厉的地方细则“京十一条”……以上所有信息的汇总，我们得出如下结论：1、面对“价涨量跌”的尴尬局面，中央政府将会出台更严厉的措施，来维持政策调控的效果；2、政府干预，会造成市场观望情绪的浓厚；3、预计整个市场将会短期内持平，长期可能出现小幅下跌；4、购房者对开发商品牌的认同感逐步增强，逐步摈弃小规模开发商，在市场看来，品牌是高信誉、高品质、高附加值的保证。二、万达来了！中原的万达印象郑州，这个中原地区的政治、经济核心，一直缺乏一个完备的城市商业地产核心。幸好，今天，万达来了！【一座万达广场一个城市中心】上海、北京、南京、宁波、成都、西安、济南，万达广场城市综合体无论出现在哪个城市，都会在当地形成良好的市场效应和品牌规模并形成城市中心。【大万达大中原】万达广场将带来高密度的商务活动毋庸置疑，同时商务复合化衍生出的品牌商业、高档餐饮、商务型服务式公寓、休闲娱乐等一系列相关业态，会形成富有效率与活力的生活方式中心，使西区版块快速发展成熟，带动西区和整个城市的发展。二十二年品牌发展……第三代城市综合体中原万四大达广场37个社会效益万达广场全国唯一订单式商业规划商业地产研究院今天，万达让城市明白了，什么是向心力！三、建立霸业前的关键思考战略思考与营销价值中原万达广场探索一种富有价值的战略定位这个前所未见、前所未有的项目，无可参照的先例，无可比肩的对手。对于本案，自我定位比市场分析更重要。因为一旦陷入比较，就等于降低我们的门槛。一旦设定了参照，就等于限定了我们的天花板。我们必须在时间跨度和空间跨度里思考战略问题，本案战略思考的意义在于：为本案打开可持续爆发的价值空间，制定可持续升华的营销之道。时间跨度想象一下，5年后的中原万达广场综合体是何等的价值？站在今天，我们要探讨以及想告诉市场的：不是今天的本案是什么？而是五年后，它是什么？将预期和未来的价值前置，这才是营销的价值。空间跨度再想象一下，5年后的郑州人有怎样多元的城市生活方式？我们要挖掘的综合体价值，不是今天能为他们贡献怎样的生活？而是五年后，我们为他们成就了怎样的一种生活？将预期和未来的价值前置，这才是营销的价值。鉴别对手是一种能力，而选择对手更是一种策略。从广义上来说，郑州大大小小的城市综合体都是本案竞争对手，但却不是每一个都能称得上战略对手。【一个铁的事实，区域内无竞争对手】同样拥有产品及营销优势基础上的竞争对手，区域内其实并没有，虽然中原区内大型综合体项目并不在少数，升龙国际中心、中原新城、锦艺国际华都、伟业时代广场等虽各有特点，但在企业及产品品牌、商业模式上均低于万达一筹。四、战略武器研发中原万达的致命吸引遍布全国的万达广场，其实是在实践最原始、最基本的城市发展原理。写字楼古代腓尼基人开辟的地中海贸易，作坊SOHO把古埃及的粮食运送到地中海北岸的希腊，交换橄榄油和葡萄酒。重要的港口和交易地点就是欧洲古代城市的发源地。在这里后来产生了万贸达易商市业集广场城市文明高度发达的古希腊、古罗马，奠定了欧洲文明的起源。住宅现代城市配套定居点市政配套商业，城市发展的核动力公寓（酒店）原子弹的故事通过硫磺岛一战，美国估计要彻底打垮日本，在日本本土登陆，至少还要付出100万美军的牺牲。这样沉重的包袱美国背不起。也不想背，用原子弹是最好的方式。小男孩(投向广岛的原子弹)1945年，美国于8月6日、9日先后在日本的广岛和长崎投下了仅有的两颗原子弹，代号分别为“小男孩”和“胖子”。1945年8月15日正午，日本裕仁天皇通过广播发表《终战诏书》，宣布无条件投降。胖子(投向长崎的原子弹)为什么中国在60年代极度贫困的条件下，也要搞出原子弹？为什么朝鲜穷得揭不开锅了还是要搞原子弹？为什么印度、伊朗也要搞？为什么美国、英国等就是自己能搞别人不能搞？因为这是战略武器。有了它便可以玩“超限战”，以小博大，以弱胁强。面对众多涌入西区的“外国军”、“中央军”、“地方军”等开发商，中原万达广场，也必须得拥有自己的战略武器。53万平米体量，无疑是西区城市综合体中最大的；SOHO、商业步行街、底商、购物中心、住宅啥都有，无疑是最全的；“大而全”无疑具有很大的杀伤力，但还不足以对客户形成致命吸引，对对手形成致命打击。城市核是城市中组团形成的关键与价值的标准。对城市组团的形成起关键作用，并成为城市组团价值衡量标准的城市综合体，我们称之为“城市核”城市核，是一种可以让城市壮大并持续发展的力量。城市核是城市中能量最集中的部分，也是最精华的部分。在资源型城市，资源就是城市核；在地缘型城市，地缘优势就是城市核；在官本位社会，衙门就是城市核；在商业社会，商业价值就是城市核；二七广场，是老郑州的城市核，CBD，是郑东新区的城市核，大商新玛特，是花园路商圈的城市核，……郑州的发展需要在各个战略地点上出现城市核，以之为中心，辐射周边，带动发展。二七广场、郑东新区，只有一个城市核是不够的，能否成为城市核，这会在起步价上体现出差异。纯住宅从来都不具备这种力量，普通项目从来都不具备这种力量。但，并不是大就能成为城市核，全就能成为城市核，天时、地利、人和缺一不可。对于城市核的理解，能帮助我们正确地理解竞争的方向，同时，能帮助我们完成对于区域的定位并获得有利地形。中原万达广场项目就是该区域的城市核只有坐上区域的老大，才能享有共赢中的先赢。所以，必须要在第一时间无限度的增加自身的级别份量。五、自知者明自我分析定位首先，我们要对自身进行分析：项目利益点梳理：品牌——万达模式的成功运作产品——城市综合体；住宅、SOHO、商业价值——西区CLD的发展前景；西区商业的复兴原载于《东方今报》2010年5月20日A06版关键字：西区商业价值商业版图平衡郑州区高尚住宅区域功能划分？CBD示意商业区建材/食品批发市场郑东新区，郑州CBD商务区；二七/紫荆山区域，商业购物区；郑州北区，高尚住宅区；郑州南区，批发市场集中区；而曾经的承载了几代郑州人荣耀和梦想的西区，郑州曾经的政治、经济、文化中心，昔日繁华已不再……破旧、萧瑟，已经成为西区的代名词。但是，“破旧”，意味着“破而后立”的巨大可塑性；“萧瑟”，意味着人口密度低，生活舒适度更高……于是，一直往东、往北眺望的目光，终于开始关注西区。由项目，我们可以找到的关键词有什么？关键词1：中原路横贯东西的交通要道关键词2：“53万㎡”53万平米的体量，无疑将是中原区城市综合体中影响力最大的关键词3：“都会体”城市综合体更形象的说法酒店、SOHO、购物中心、商业街、社区底商、住宅啥都有，无疑是最全的关键词4：中央（中央，是一种独一无二的权力）CSDCEDCLD中央商务消费区+中央时尚娱乐区+中央居住区万千百货万达影城万达SOHO商业步行街运动100万达高级住宅中原路+53万㎡+都会体+中央=我们对自己的定位即中原路·53万㎡中央都会体基于城市综合体竞争的洞察本案的价值评判标准：不做城市扩散地，只做城市目的地，不做生活方式备选，只做都市生活正选，因此成为城西唯一的都市生活中心。中原万达广场价值体系都会未来都会生活都会社区都会空间都会物管1、郑州未来城1、大型购物1、为全年龄1、合理面积。1、尊享物管，市关键中心城；中心、步行街段人士设计的2、现代时尚风人本服务2、为板块提供2、依托“综全能之城格，前卫造型，2、专属“新一都市化生活、合体”展开的2、都市园林丰富城市天际线代社区服务”计商务、商业的都市化全配套中的水系设计划，尊重您的全案。的全能之城。需求中原路·53万㎡中央都会体六、谁是我们的“上帝”？客群分析定位我们不再沿用那种最经典的说法“三十到四十五岁、事业有成，有较强的经济基础和鉴赏力，对高品质生活充满期待……”理由很简单，放眼望去这样的人在郑州多如过江之鲫我们需要更具象的分析他们。谁？为什么买万达？产品名称预计价格核心卖点万达品牌商业步行街底均价30000元/㎡500强龙头商业毗邻西区最大综合体商业西区商业的复兴综合推论客群核心区域客群核心构成客群购买目的以二七区为核心区域，二七区自营店主；品牌个人资产保值；覆盖金水区、管城区；店；金水区企事业单位商业投资收益；同时不应忽视郑州西部高管；西郊县区煤老板/认同万达品牌，富裕县区的购买能力私营企业主自营生意产品名称预计价格核心卖点万达品牌城市综合体便利生活住宅底均价7000元/㎡75—135㎡中央都