谨呈：房地产开发有限公司谨呈：房地产开发有限公司境界主义境界主义秦皇岛地块全程策划方案秦皇岛地块全程策划方案“我们认为下面这些真理是不言而喻的：人人生而平等，造物者赋予他们若干不可剥夺的权利，其中包括生命权、自由权和追求幸福的权利…”大陆会议(一七七六年七月四日)美利坚合众国十三个州一致通过的独立宣言有理由坚信：我们是在创造生活我们将共同开创一个伟大的造城时代融汇国际化大都市生活体验的新城市运动…面对秦市80万方的大盘项目我们需要境界——一个高屋建瓴的视点试想一下从高空俯视我们地块所处于的城市区域环境，让我们从城市的试想一下从高空俯视我们地块所处于的城市区域环境，让我们从城市的发展空间去考虑，什么样的定位和产品才可以成为该区域最具标志性的项目发展空间去考虑，什么样的定位和产品才可以成为该区域最具标志性的项目珍视生命，在于？？发现生命的意义视点“一家代理公司”而是创建竞争优势的战略伙伴★全国型公司★策略型公司★专业型公司本报告的主导思想本报告的主导思想报告背景需要解决的问题：?项目市场定位?产品及园林景观建议专业公司的使命：让项目走在正确的道路上我们的立意：充分挖掘项目开发资源，目标使项目在竞争中具有一定优势我们的切入点：客户和竞争MENU|MENU|目目录录1城市及区域价值1.城市发展模式视2.房地产发展视角2本案项目定位分析产品规划与园林建议产品规划与园林建议区域地产板块研究1.客户/竞争1.户型思考1.竞争板块解码42.核心定位论2.园林景观组合2.面对个案旺销我们如何做?项目开发策略建议1.核心开发因素2.开发总体定位原则3““秦皇岛城市”意秦皇岛城市”意象象山海关山海关((山海关长山海关长城城))北戴河北戴河南戴河南戴河明长明长城城洛杉矶洛杉矶发展发展说明说明滨海滨海城市的开发路城市的开发路径径：由发展：由发展滨海带到滨海带到通过通过交交通导通导向内向内陆发展陆发展。。洛杉矶的发展体现了以高速公路和滨海资源利用为导向的带状发展特点。洛杉矶目前的总体规划体现了后期以纵向发展为主形成的网状空间结构。使城市的发展更有内聚效应和凝聚力。城市发展规划城市发展规划海港区成为滨海带发展核心之一，“城市向西工业向北港口向东”三大组团13片区强化海港组团净化北戴河组团优化山海关组团城市城市经济经济发展发展?工业经济呈现高位增长。工业效益明显好转。第二产业完成增加值163.35亿元，增长18.5%，其中实现全部工业增加值145.74亿元，增长19.9%，固定资产投资对GDP增长的贡献率达49.2%?固定资产投资较快增长。全社会固定资产投资完成235.55亿元，同比增长33.2%，其中城镇投资完成185.02亿元，增长33%居民消费价格?消费价格温和上涨，生产价格涨幅扩大。全市居民消费价格总水平较上年同期累计上涨2.2%?金融运行保持平稳，信贷规模持续扩大。主要用于基础设施建设的中长期金融信贷贷款余额533.51亿元，比年初新增52.77亿元上半年:工业增加值、固定资产投资、市场物价等良好的运行，也为房地产市场的发展带来有力支撑.海港海港区规划定位区规划定位规划定位：集商业、科技、教育区主导的新城（高素质产业/人群）海港片区属性：高品质开发区开发区汤汤河河市区市区和和平平大大街街西西环环路路小汤河小汤河街街大大北北河河奥奥体中心体中心城市开发城市开发总量总量秦市住房建设年度与开发实施计划商品房屋销售销售面积环比增房地产开发投资额房屋竣工面积　月份面积长（万元）(平方米)20102010年共建年共建设住设住房房22664.4.77万平万平米米，，3.103.1077(平（%）方万万套。套。米)20112011年共建年共建设住设住房房225959..77万平万平米米，，3.03.0656575281-2月2651774356——万万套。套。620122012年共建年共建设住设住房房22553.3.99万平万平米米，，2.2.9999万万29443月109514924291.10%套。套。6620102010年年供应住供应住房房用用地地181855公公顷。顷。其中其中商商品品31664月102301827077.53%住住房房用用地地115656公公顷；顷；4720112011年年供应住供应住房房用用地地181181公公顷。顷。其中其中商商品品28835月106080275676-9.79%住住房房用用地地115522公公顷；顷；9920122012年年供应住供应住房房用用地地181181公公顷。顷。其中其中商商品品2391住住房房用用地地115522公公顷顷;;6月111077610417.09%秦皇岛房地产市场秦皇岛房地产市场保持相保持相对理性成对理性成长。长。06市场的市场的潜潜在在供应量供应量充充足足，，1213合计455489439767　入市时入市时机取机取决开发及决开发及营营销销节奏。节奏。904城市城市住住房成房成交量交量秦市房地产成秦市房地产成交量稳交量稳中上中上升升，市场价，市场价格格大大幅幅上上扬扬新建住房价格指数走势2010上半年商品房屋销售面积走势销售面积115.0112.9350000316647294466288399300000110.0108.4108.2239106107.6250000105.5105.6106.0200000105.0同比150000值环比数100.5100.2102.910000075286指100.0100.8100.1100.5100.350000095.01-2月3月4月5月6月时间轴商品房屋销售面积(㎡)90.01月2月3月4月5月6月7月新建房屋销住房房售价格指数指变走势化114.0月份112.0111.5110.0107.0108.0106.7106.3国家两次严厉的新政，中国楼市呈现一波三105.3106.0104.8104.7值同比数104.0环比折的动荡，秦皇岛作为三线城市，成交量及指102.0100.5102.0100.0100.7100.5100.0100.1100.2房价并未受到明显抑制，成交量在曲折中仍98.096.0有增长，房价大幅提升。94.01月2月3月4月5月6月7月月份?秦市地产市场研究秦市地产市场研究目前,秦市房地产项目多集中在海港区秦皇岛房地产项目分布主要以海港区为主，山海关区域、南北戴河区域项目分布数量较少且比较分散。其中,北戴河为国家各级党政机关培训基地及疗养院聚集地、度假别墅项目为主。南戴河主要以一线海景公寓、二线普通住宅为主。山海关区为普通住宅为主。城区地产板块对城区地产板块对比比海港海港区为房地产区为房地产投投资资热热点区域，点区域，但但竞争竞争激烈激烈海港海港区板块区板块山海关山海关板块板块北戴河北戴河板块板块北戴河北戴河新区板块新区板块产品产品形形式式小高层、高层为主多层、小高层为主多层、别墅为主海景公寓、洋房为主6000元/平米左右4000－4500元/㎡低密度10000－160004000－5000元/㎡左右价价格水格水平平元/㎡左右海港区客户为主，占内陆物业基本以本地外地客户占80％－滨海度假、养老的外地客客客群构群构成成60％－70％；外地客客户为主，沿海物业90％，尤以北京、唐山户，主要来自京津塘地区户30％－40％有外地客户客户为主；本地客户较，及少部分东北客户少置置业目的业目的自住为主，内陆物业自住为主，80％－90％80％－90％兼有投资沿海物业投资较多均为度假、养老、投资均为度假、养老、投资竞争板块解码西部西部板块板块金舍·博贤院明日星城·状元府总建筑面积25万㎡售价总建筑面积200000㎡售价：：6200元/平米，13栋高6000元/平米;6栋6+1住宅，层。12栋11.5层小高层;6栋21、23层中高层。里维埃拉·竹海燕大星苑·红树湾总建筑面积335160㎡售价：6400元/平米14栋6+1总建筑面积183141㎡售价住宅，13栋18—34层高层住：5900元/平米可容纳宅。1360户业主。区域总结:·政府办公区，重点学区、企业聚集区；·部分区域为二线海景房、学区房项目较多，建筑类型小森林逸城高层、高层为主，有部分别墅，主力产品70-80㎡2居、总建筑面积1100000㎡，90-120㎡3居；均价5900-7600元/㎡；售价：7600元/平米·以注重教育资源的市区客源为主，个别项目以注重海景五期开5栋高层的外地客户为主。北部北部板块板块龙溪御园总建筑面积19万㎡，售价：未定；由6+1、小高层、高层组成。万树香堤总建筑面积20万㎡售价：未定（高层）;25层观景洋房，18层观景洋房，11层观景洋房，6+1花园洋房，4.5层情景洋房盛达壹品天城总建筑面积660000㎡售价：5600元/平米区域总结:11栋高层·道路通行顺畅但环境较差，配套相对欠完善；·建筑类型以小高层及6+1多层为主；·起价5000元/㎡左右，部分项目将在明年出价，但总体价格其对较低；·主要为本地改善型客户及外地在秦就业的首置型自住客户为主。中部板块秦新悦蓝山达润时代逸城中部板块总建筑面积2.2万㎡总建筑面积80万㎡售价售价：12000元/平米：7500元/平米一期4一座20层商住精装修公栋33层高层，8栋6+1。寓达润上邦总建筑面积13万㎡售价：未定11栋6、10、11、12、14、15层住宅预计2011年6月现房开售赫敦山总建筑面积2.6万㎡售价：9800元/平米现剩余30余套房源区域总结:·本区域内由于土地供应有限，在售项目较少；·建筑类型以高层为主少量6+1为补充；·均价7500-9800元/㎡左右，个别项目为精装修公寓，价格突破万元；主要为本地改善型客户及投资客户