每个人心里都有一座花园。?这花园里，开满了五颜六色的花朵。红色的花，欲望与热情；橙色的花，华美与喜悦；白色的花，纯洁与神圣；紫色的花，高贵与典雅；蓝色的花，清新与宁静；青色的花，坚强与庄重；黑色的花，神秘与静寂……每每个个人的心中都有一人的心中都有一个个花花园园。。。。。。爱在心中的花园种满想念在这个美丽的季节纪念满满的思念你是心中的花园经常开满玫瑰偶而飘下落叶变成幸福的誓言在这个爱的季节安静地站在幸福前用理性驱动一个市场的信心不负期望用激情引领一个项目的旺销腾飞在即2012’2012’花花开开金都金都金桂苑二期沟通提案——合智辉煌2012·10·18版权声明：本文版权归合智辉煌策略设计有限公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：金地地产前言：本报告将抛弃过多繁琐的理论和华而不实的辞藻，直接切入主题，从目前国内及招远本地房地产形势和市场调研报告入手，结合本项目自身质素和前期销售情况，从产品、渠道、推广三方面着手，找到一条适合当前市场、当前产品的畅销之路。?????????我们面对的是案前的思考怎样的项目？怎样的市场环境？“旧盘新作”是我们对本次任务比较直接的表述。我们面对的不仅是曾经的金桂苑，更有在新政市场下即将面世的新组团，金桂苑的新形象与价值展示将是我们工作的重点。中央对房地产的调控政策愈加严厉，市场向下的趋势已经无法扭转，迎接我们的，是地产业即将到来的寒冷冬天……我们的推广该如何取得效果的最大化？我们必须在推广中采取非常规的手法，以整合的传播体系，点对点攻击，层层击破，从而达到我们的推广目的。我们提出的必须是有针对性的策略PART1市场篇方法论一：知己知彼才能百战百胜，只有对市场了如指掌才能制定正确的营销策略！市场篇Step1：全国房地产市场环境分析国务院:严格执行现有调控政策，房价上涨过快二三线城市要采取限购措施?7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。?强调指出当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。政策方向主要内容各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高地方政府的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归完善相关政策措施，加大政府投入和贷款力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部保障房建设开工建设继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投资投机性购房。已实施住房限购限贷等现购措施的要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。1全国房地产市场环境分析2012年上半年全国市场情况Nationalrealestatemarketanalysis政策背景：上半年房地产调控持续严厉，“三限”“两提”措施陆续出台?2010年至今，中央四次出台调控楼市政策，且调控力度逐次增强?2012年上半年，限购、限价等行政干预措施的出台使得调控力度升级，加上房贷的收紧，“三限”措施构成了上半年严厉的政策背景?虽然新“国八条”各项措施已基本落地，但由于中央遏制房价过快上涨的决心十分坚定，若房价出现异动，调控政策仍有加码空间。政策类别政策出台时间政策要点二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税新“国八条”1.26；限购、限价。共有42个城市根据“国八条”要求出台限购政策房地产，包括直辖市、省会城市和计划单列市共34个，以及无锡、苏行业政策州、三亚、温州、佛山、金华、绍兴、永康等商品房销售明码标商品房销售按照“一房一价”明码标示，不得在标价之外加价销3.16价规定售商品房，不得收取任何未予标明的费用。上调金融机构人民上半年6次上调存款类金融机构人民币存款金率，合计上调3个百分点币准备金率金融政策上调金融机构人民2次上调金融机构一年期存贷款基准利率，合计上调0.5个百分上半年币存贷款基准利率点。（7月6日再次加息0.25个百分点）Part1市场环境那么调控组合拳之后的市场景象是...1全国房地产市场环境分析2012年上半年全国市场情况Nationalrealestatemarketanalysis上上半年商半年商品住品住宅宅总总体成体成交交量平量平稳稳，，但但城市有所分化城市有所分化??上半年全国商品住宅总体成交量平稳增加，非限购区域成交面积增长快–上半年全国商品房销售面积4.44亿平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%–选取的19个城市上半年商品住宅成交面积5968万平方米，同比略减少2.6%，显示非限购区域是成交面积增长的主要来源–中西部城市成交量大，但今年受限购影响同比有所萎缩，成交量高速增长势头有所减慢–一线城市以及东部沿海城市成交量同比普遍有所增加，一是去年受4.17政策影响成交低迷，今年市场表现好于去年同期；二是部分城市不限购??受限购政策影响，2季度各地成交面积走势分化–一线城市的沪穗深（去年受4.17影响成交低迷）、不限购的东莞、中山以及供应增加的济南2季度成交面积同比增长–北京的限购最严格（5年纳税证明），开发商推盘不积极，市场成交低迷–大部分二三线城市2季度成交量受限购政策影响，同比萎缩明显，显示二三线城市今年限购影响远大于去年4.17的信贷收紧1全国房地产市场环境分析2012年上半年全国市场情况Nationalrealestatemarketanalysis2012年上半年主要城市交易情况一览城市2012年上半年2010年上半年套数（套）面积（万同比10年均价（元㎡）同比10年套数（套）面积（万㎡）均价（元㎡）㎡）北京43972458.51-19.87%18277-11.95%51837572.2320757上海65809669.367.91%1468611.83%59840620.2813132天津44717459.015.71%91911.60%42283434.229046重庆81826728.14　-26.03%699830.10%103857984.415379深圳16470140.110.72%18798-10.07%14452126.5320903杭州12307132.670.42%18369-10.20%11234132.1120456南京19579201.92-6.75%12872-19709216.53-苏州19843229.9620.19%1060914.41%18686191.339273青岛39326382.573.98%8958-37991367.92-宁波21550171.474.88%13035-3.41%17965163.4913495厦门9375108.99-8.82%1395325.70%10295119.5311100福州9455105.970.08%1275133.69%9536105.899538长沙41396444.89-34.87%601423.16%63394683.074883合肥50220487.63-6.34%63193.34%58078520.666115哈尔滨21749265.37.93%74651.55%23277245.87351海口837490.72-60.74%958824.63%20156231.087693三亚782076.19-21.53%20383-6.50%1025797.0921800贵阳25401275.06-3.33%4608-2.74%24102284.544738昆明40623345.7126.87%66118.36%34559272.5272.5Part1市场环境1全国房地产市场环境分析2012年上半年全国市场情况Nationalrealestatemarketanalysis主要城市近期成交面积走势图(单位：万平方米)受政策影响，一线城市成交量呈下降趋势，北京、上海、重庆下降趋势极为明显Part1市场环境1全国房地产市场环境分析2012年上半年全国市场情况Nationalrealestatemarketanalysis主要城市近期成交金额走势图(单位：亿元)成交金额也呈下降趋势，并且上海、北京以及重庆表现得最为明显Part1市场环境1全国房地产市场环境分析2012年上半年全国市场情况Nationalrealestatemarketanalysis主要城市近期成交套数走势图(单位：套)近六个月主要一线城市成交套数同样趋于下降，其中受政策影响较大的是北京、上海和重庆这三座城市1全国房地产市场环境分析2012年上半年全国市场情况Nationalrealestatemarketanalysis全全国国商商品住品住宅宅成成交交金金额额同同比比增增加加?上半年全国商品房销售额2.5万亿元，同比增长24.1%，其中，住宅销售额增长22.3%??19个城市上半年商品住宅成交金额5549亿元，同比增加6.7%??不限购的东莞、中山以及楼价升幅最显著的成都成交金额增长最大1全国房地产市场环境分析2012年上半年全国市场情况Nationalrealestatemarketanalysis商商品住品住宅宅成成交均交均价价同同比比普遍普遍有有较较大大增增长长?上半年全国住宅累计销售均价5536元/平方米，同比上涨9.0%?选取的19个城市中，中西部城市商品住宅成交均价同比涨幅大，普遍在10%以上?广州