谨呈：金地地产佛山分公司金地九金地九珑珑璧璧营销执营销执行行报报告告佛山世联金地九珑璧项目组2008年9月www.fdcsky.cn中国地产商域网项目一期概况项目一期技术经济指标占地面积：约8万㎡总建筑面积：约20万㎡住宅建筑面积：约13.5万㎡商业建筑面积：约1万㎡国际幼儿园面积：4500㎡产品：由TH、高层与小高层洋房构成，产品TH298-326平五房、六房，洋房48-249平的一房-四房。套数比面积比产品面积段户型套数面积（%）（%）6房3TH298-32597-30070-厅4房2A190172.432303.2厅4房2B175-1879613.41737617.5厅4房2C179-191157222904529.2厅3房2D1397810.91084210.9厅2房2F739613.470087.1www.fdcsky.cn厅中国地产商域网3房2939613.489289.1厅2房2G81-939613.483768.4厅3房248243.511521.16厅5房2H249547.61344613.53厅合计97+71410030070+99403100目标理解销售时间：三个半月销售目标：三个亿需完成约4万平方米面积消化，35000平方米280套洋房，约5000平方米16套别墅。其中160套小户型单位，整体均价约6500元/平；120套中大户型单位，整体均价约7000元/平；16套别墅，整体均价12000元/平左右。洋房月均销售约80套；别www.fdcsky.cn墅月均销售约中国地产商域网4-5套目标解析9月10月11月12月销售50套80套80套70套家天下办卡量100200200150上门量300480480420www.fdcsky.cn中国地产商域网目标下的问题Q1:如何提高上门量?Q2:如何提高成单率?Q3:用什么支撑快速销售?www.fdcsky.cn中国地产商域网佛山房地产市场走势受宏观经济环境影响，从08年3月开始佛山市场比上年有转淡趋势，针对淡01市，世联的观点市场情况www.fdcsky.cn中国地产商域网小户型和稀缺资源型豪宅成为市场热点，成交量领先市场成交总结于市场。刚性需求者受价格和政策因素驱动，120平米以下小户型将成为市场主流热销产品；此外，具有核心竞争力的豪宅项目成为市场热点，受到关注。08-09年底，佛山房地产市场销售预计将进入“两级分化”时代，小户型和具有核心竞争力的豪宅项目将成为市场热点。www.fdcsky.cn中国地产商域网禅城未来板块内08年底-09年洋房供给量持续放大，在售楼盘19个，总推售量将达到280万平米2008年2009年四季一季二季三季四季天湖郦都约10万中海文华熙岸约18万佛山雅居乐约30万恒福新城约7万怡翠玫瑰园约13万九鼎国际城约8万季华七路星星项目约9万本项目约6万东方水岸约10万海景蓝湾约25万凯德泊宫约5万凯德翰城约11万九鼎滨海御庭约20万九鼎慧港国际约4万招商依云水岸约35万凯德城脉约8万星星华园国际约16万丽日玫瑰名城约3万凯德天伦世嘉约5万亚艺东平河城南08年-09年市场“多元化产品”竞争时代，各类型产品均大批量入市，www.fdcsky.cn竞争激烈。中国地产商域网08年下半年大平面、别墅、类别墅产品供应量大，项目将面临激烈的同质竞争及别墅冲击08年09年08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度09年1季度天湖郦都/高层/250~290平米/428套，约11万平方米雅居乐花园/小高层、高层/180平米以上/164套，约3万平方大平面项目：米约31万平方米滨海御庭/高层200平米/200套约4万平方米万科金御华府/高层230-267㎡以上/216套，约5.9万平米保利花园/高层180-200㎡/96套，约2万平米中海万锦豪园/高层190~220平方米/264套，约5.5万平米别墅/类别墅项目滨海御庭/联排别墅/300-400平米/66套约2万平方米：约10万平方米金地九珑璧/联排别墅/300平米/69套，约2.1万平方米中海文华熙岸/联排/270~400平米/50套，约1.5万平方米凯德泊宫、凯德瀚城/预计推60套叠拼别墅/约1.8万平方米雅居乐花园/联排别墅/250平米/余货17套，约4200平方米万科金御华府/278-320平米，58套，约1.7万平方米/联排别墅www.fdcsky.cn中国地产商域网片区内本项目产品线较为丰富。新推项目主要集中在大面积产品上，产品差异化优势明显。www.fdcsky.cn中国地产商域网市市场现状场现状目前禅桂市场顶级楼盘250平以上平面单位价格箱体约8000-8500元/平方米，月均销售速度低于10套；140-170平左右单位价格箱体约6000-7000元/平方米。调价后项目最新动态销售情况2号楼（78-180平）：6300元/㎡，7200元/㎡（带1200元/m2装修）万科金御华3号楼：80平米7000元/㎡（带1200精装修）；周均出货量约6套，集中在特价单府89平米7200元/㎡（带1200精装修）；位，别墅周均出货量约2套。150-170平米7500元/㎡-7800（带1200精装修）；7号楼（250平左右三拼）：8500元/㎡（毛坯）多层电梯洋房120-140平，一口价6200元/平；保利花园周均销售约10套，以特价单位为一期140-190平楼王组团，均价7300元/m2主中海文华熙在售1#、2#、3#、4#、11#、14#、15#主力户型160平、200平已售43套，已拿预售证单位余货岸左右两种户型，均价8020元/m2(带1500元/m2装修，毛坯减900),约120套左右，周均3套左右主力户型140-170平四房，部分140平四房一口价6500元/平，四房整天湖郦都湖景大平面单位余货约420套周均体均价7200元/平，250-290平五房整体均价10000元/平出货量约10套，以特价单位为主雅居乐主推“君御”组团8号1区3、4座，153.6-158.69㎡高层洋房，均价3、4座共销售约12套，周均出货6800-7300元www.fdcsky.cn/平中国地产商域网量约3套市场小结?市场环境：各类产品下半年供应量增大，竞争激烈，客户观望情绪有转浓趋势；?价格定位：目前中心城区联排别墅成交均价在11000-12000元；250平以上大平面洋房价格在8000-10000元；中高端项目中大户型价格在6000-7000；?价格走势：上半年市场成交量增价跌，价格以10%—20%的幅度回调，下半年受大市环境影响，10月国庆后各大品牌发展商将会带头降价。www.fdcsky.cn中国地产商域网08年上半年销售回顾08年上半年金地九珑璧16坊1期开盘当日成交4成，截至目前成交217套，02后续销售压力依然严峻。销售回顾www.fdcsky.cn中国地产商域网在售产品类型在售单位户型配比户型面积套数比例1房47.87245.5%2房73.10-95.7916838.2%3房134.33-148.047817.7%4房171.91-204.9217038.6%合计440100%已售单位户型销售率户型面积套数比例售出户型销售率1房1厅47.87245.5%2083.33%2房2厅73.10-95.7916838.2%6639.3%3房2厅134.33-148.047817.7%5365.38%4房2厅171.91-204.9217038.6%7845.88%合计440100%21749.3%www.fdcsky.cn中国地产商域网未售产品类型已拿预售证洋房产品户型楼栋面积套数2房1栋、3栋02单73.10-95.79120位4房5栋、10栋01171.91-204.9272合计192未拿预售证洋房产品户型楼栋面积套数4房18栋171.91-204.92284房8栋约24954合计82未拿预售证别墅产品户型面积套数www.fdcsky.cn6房3厅中国地产商域网7298-32624卫销售走势2006年6月14日开盘后销售呈现严重下滑趋势，→如何扭转销售下滑趋势?www.fdcsky.cn中国地产商域网从销控表看：未售房号较为分散，主要集中在二房西向路边单位，四房西向单位，一房、三房单位市场接受度较高。www.fdcsky.cn中国地产商域网滞销原因总结：二房产品：01、02单位在本项目同类型产品中朝向较差，临近路边，受噪音影响；世联观点：建议调整平面差，根据奇偶数户型调整层差；三房产品：13座01单位在本项目同类型产品中西南向，与02单位平面差不明显；12座01偶数层单位受赠送露台影响。四房产品：01单位受朝向影响，02低楼层单位层差不明显，高楼层单位出货快。世联观点：建议调整平面差，02单位调整层差；www.fdcsky.cn中国地产商域网现状的启示?二房产品：加大平面差，促进01、02单位的消化，利用“一口价”亮出2座01、02单位，用改进样板房展示的形式给客户以引导。?一房、三房产品：在以二房为销售重点的前提下，价格不变，维持自然销售；?四房：调整产品的平面差及层差，放大产品的附加值。www.fdcsky.cn中国地产商域网成交客户分析（1-2房）客户年龄统计分析35%30%30%26%25%19%30-4020%从客户成交年龄层次看，岁之前中青年是该15%11%10%面积段的重要置业群体；5%5%5%4%0%0%055050从客户家庭结构组成看，二人世界及三口之家是占下334556上以6~1~6~6~1~5~以2334555岁0岁26据最重要的比例；客户家庭结构统计分析从客户购买目的看，主要以改善环境、子女教育及60