新阳光实业集团·阳光大厦改造项目整体定位及发展战略2011.06.061本项目完整的工作应该分两阶段，本报告的工作是第一阶段——项目整体定位及发展战略研究阶段工作内容项目整体定位及发展战略研究物业发展建议本阶段工作模块1模块2项目现状条件下的整体定位结合实际的发展战略研究◇查勘项目现状情况主要工作◇调查城市房地产市场◇在整体定位的基础上，分◇调查区域房地产市场析项目的发展战略◇调研、访谈政府对片区及项◇功能分区研究目规划和发展意见，收集相◇规划建议关数据◇开发时序及盈利模式◇总结核心区综合体项目驱动模式◇知名城市综合体发展规律◇根据基础资料和案例的研究对项最终成果目发展方面作出判断◇功能分区及规划建议◇项目整体定位、功能定位、形象◇开发时序建议定位及客户定位22为形成兼具前瞻性和可操性的项目发展建议，世联专案组在过去的日子里进行了如下调研和研究工作项目实地调研与踏勘相关专业人士访谈收集到的数据资料研究与分析总结?地块内部建筑物调查?世联地产北京分公司驻包头?包头市总体规划?城市及区域发展规划?地块周边环境调查项目相关负责人?地块内现有建筑物及周边环?区域土地利用现状?住宅市场调查?总部经济园销售经理境情况?区域未来发展分析?写字楼市场调查?恒大名都销售代表?包头住宅市场格局?项目本体分析?写字楼底商情况调查?财富中心销售代表?包头市写字楼分布格局?现有写字楼特征及未来供给?包头市商务公寓/公寓项?其他楼盘东亚世纪城、保利?在售写字楼楼盘详细资料情况分析目(现有/在建)调查拉菲公馆、华发新城等销售(销售率/租金等)?写字楼客户特征分析?包头市四五星级酒店调查代表多名?未来写字楼的供应情况?公寓市场分析?调研在售及售完楼盘20多?包头房地产资深媒体制片人?现有写字楼客户的需求特征个：?香格里拉前厅服务经理?专业人士及写字楼客户对项?东亚·世纪城、华发新城?、凯旋·中央公园、恒大万号酒店大堂副理目所在区域的看法名都、总部经济园、诺德国?各楼盘意向购房者?包头市商务公寓/公寓项目际花园、京奥港·帝景、统计及供需情况保利拉菲公馆、江南文枢苑?……、万达广场、佳禾广场、内?包头市酒店经营情况蒙古传媒大厦、恒通国际公寓、九星国际SOHO领域、永盛成大厦、大福林综合楼、恒隆公馆……3本项目的研究内容项目的属性界定、目标、限制性条件1.属性界定与核心问题以及面临的核心问题；在前述目标与限制条件下，结合本项目2.市场机会研究实际，考虑企业自身情况寻找本项目的市场机会；项目如何定位？总体形象如何，包括3.整体定位与发展战略哪些核心功能？核心客户是哪些？发展战略？4Chapter1-项目属性界定与核心问题项目的背景、基本情况、属性界定和发展目标，分析项目发展面临的核心问题；55本章研究结构1项目属性——我们是什么？2目标解析——我们的期望是什么？3项目背景——我们所处的环境怎么样？4SCQ模型——我们面临的核心问题是什么？66研究内容1.属性界定与核心问题项目本体解析项目本体解析项目目标解析项目目标解析2.市场机会研究背景限制条件背景限制条件3.整体定位与发展战略核心问题提出核心问题提出7【城市地位】我国重要的工业基地，京津呼包银经济带上的重要中心城市，同时也是连接华北、西北的重要交通枢纽?一机、北重、包铝等国家重点发展工业项目使包头成为内蒙古最大的工业城市，中国最重要的稀土、钢铁、冶金、机械制造及军工基地。乌兰察布盟?2008-2020年《包头城市总呼和浩特体规划》明确提出包头依托老包头北京工业基地，发挥产业优势，成巴彦淖尔盟为区域性枢纽城市和中心城市鄂尔多斯。银川天津?包头是连接中国华北、西北的重要交通枢纽和中国西部重要的邮电通讯中心?《呼包银重点经济区发展规划》作为国家新一轮西部大开发重要战略规划，奠定了包头作为呼包银地区的重要节点城呼包银地区是重要的能源矿产资源富集区，奠定了包头市地位。作为地区重要节点城市地位，形成新一轮城市增长极8【城市概况】内蒙的第一大城市，是呼包鄂经济圈“金三角”上的核心城市，也是沿黄经济带上重要支点城市?包头是内蒙古自治区第一大城市，全市人口250万，建成区面积230平方公里?呼包鄂经济圈：指呼和浩特、包乌兰察布盟呼和浩特头、鄂尔多斯三地为核心的特色经巴彦淖尔包头济圈建设，被誉为内蒙古的“金三角”地区.乌海?包头自身丰富资源和周边的煤矿北京、铁矿资源都通过包头中转，增强阿拉善鄂尔多斯了包头对周边旗县、蒙县的辐射作天津用?交通枢纽地位对私营经济的聚集作用明显，将带动生意缘客户在包头置业9【产业结构】产业以二产重工业为主，三产为辅；以资源型重工为依托，形成七大支柱产业，相关产业人群构成城市人口主体2006－2010年包头市产业构成?第二产业在包头国民经济中的比重超过50%,，10年第二产100%90%业增加值1331.45亿元，占80%43.20%43.30%40%45.10%42.3GDP54.1%；以钢铁、铝、机械70%60%三产、重型汽车、电力、乳业、稀50%二产40%一产土七大支柱产业30%54.10%54.20%57%51.60%54.2?20%第三产业以交通运输业、商贸10%业（批发和零售贸易业、住宿0%2.70%2.50%3.00%3.30%3.50%20102009200820072006和餐饮业）等传统服务型行业为主2010年包头市产业增加值比重三产43.20%二产54.10%一产2.70%100.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%【区域概况】昆区作为包头城市核心区域，市行政中心和商务中心，城市配套完善?区位：包头市城区的核心区域；产业包钢为主?定位：包头市党政机关和内蒙古自治区最大的企业包钢（集团）所在地，是包头市的政治、经济、文化、教育、信息中心；?产业：以钢铁、稀土、冶金、化工工业等人口二产为主；居住配套?居住：南部成为城市热点开发区域，保利传统核心居住区配套完善，商贸发达，、华发等知名品牌开发商纷纷入市；北部，房地产开发较教育资源优质，以钢铁以城中村改造为主，经济适用房开发集中为活跃大街沿线为代表的包百商圈属于城市一级商圈；居住配套?人口：65万；?配套：区域内有包百、神华两大商圈，包昆北城中村改造为主，中高低端生活配套完善，商业不足，社区混杂生态环境优良，市政公园、钢一中、三中等优质教育资源。广场较多，如阿尔丁植物园昆区中心区高端居住区配套完善，商贸集中，包百、王府井等商圈聚集昆南热点开发区域，品牌开发商文教配套完善，内设包钢一包钢集团王府井百货入市中、包钢五中、内蒙科技11大学等，商业配套目前缺乏【项目区位】位于少先路市府西路交口，距离昆区核心区钢铁大街0.5公里，包百商圈核心区2公里，属客户心理认知的城市核心区域?昆区概况：包头市的中心城区，是包头政治、经济、文化、科技、教育的中心；自治区最大的青山区包百商圈企业包钢也在本区；神华商圈?面积：城区面积103平方公里昆区；钢铁大街0.4公里?人口：人口65万人；2公里?距离：项目所在地距离城市核心区钢铁大街直线距离不到0.50.5公里公里，距离包百商圈核心区2公里；位置比较好，但小区周边配套不完善，吃饭上档次的地方比较少，周边居民消费水平一般。高新区——包头资深房地产媒体人12【交通状况】地块通达性良好；南北方向主要依靠市府西路，东西方向主要依靠少先路民市昆族府?对外交通：北西西路路路?东西向主要道路——钢铁大街、少先路、友谊大街，?南北向主要道路——民族西路、市府西路、阿尔丁大街；?公共交通状况：有43、132路钢铁大街少先路公交站位于项目所在地北侧和南侧，另外可上钢铁大街乘坐公交，较为便利友谊大街阿尔丁北大街已有路13【资源盘点】处于包头核心商业区及政务区之间，北侧阿尔丁广场、西邻八一公园，居住成熟度较高，区域认知好阿尔丁植物园银河广场八一公园包百商圈阿尔丁广场包青山区钢集昆区团神华商圈八一公园神华商场包钢三中高新区14王府井百货【项目四至】项目地块位于阿尔丁广场的西南角，西邻包头市阿尔丁工商所，东临聚龙美食娱乐广场，南邻少线路?四至：项目地块位于阿尔丁广场的西南角，西邻包头市阿尔丁工商所，东临聚龙美食娱乐广场，南邻少线路?地块内现状：地块地市府西路势平整，地块周围多以娱乐场所和老旧住宅为西侧空置房屋主。?内部现状路：?紧邻阿尔丁大街，有着很好的位置优势，并且周围配套设施完善聚拢了大量的人气。聚龙美食娱乐广场15少先路【项目现状】项目地块位于阿尔丁广场的西南角，西邻包头市阿尔丁工商所，东临聚龙美食娱乐广场，南邻少先路?地块形状：为较工整的矩形，地势平坦；?整个地块在产权上被拆分为两个，右上角为农房公司产权，左下角为新阳北部围墙酒店主体光公司产权；?项目现状：右上角地块上建有1个已经建成的酒主体完工店式主体结构和两个裙房酒店在建工程组成；左下角地块为空地。在建工程裙房内部空地16西部围墙在建工程裙房【规划指标】项目总用地面积7826平米，规划指标上限不可调?规模：项目建设用地7826.08平方米，为综合用地；农房地块指标?限高：99米；总用地面积3,040.64平方米?容积率上限固定：农房地块容积率上限5.2，新阳光地块容积率上限5.0。总体指规划容积率5.2标上限固定，在此指标之内可根据设计定位进行调整。建筑限高99米新阳光地块指标总用地面积4,785.44平方米农房地块规划容积率5.0建筑限高99米新阳光地块总建筑规模39,739平米总停车位地上50个，地下150个17【本体属性界定】三线重工业城市/主城核心区域/小规模综合体项目三线重工业城市?包头是我国重要的工业基地，拥有众多国家级大型企业?昆区核心区域，距