中海南汇电信园1号地块市场报告PART1：项目分析PART2：市场研判PART3：项目定位地块分析——项目位置?中海南汇电信园1号地块杨高?占地：131232平米南路?总建面：157478平米?容积率1.2?土地性质：住宅外环线?建筑密度：30%?绿化：35%?74/90②③秀沿路①①本项目地块电信园区②绿地地块③保利地块地块分析——地块现状及周边环境本项目位于上海外环线以外，四至范围为：南至南汇电信园B区、北至外环绿带东至绿地的2号地块，西至南汇与浦东区界地块北向视界地块内靠南的小河地块分析——地块现状及周边环境地块内小水塘地块内芦苇丛有利于小区水景景观营造地块南向电信园B区，园区整洁大气地块分析——地块初步研判?地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎?产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值环境条件水系资源，利于项目整体品质的拔升经济指标总体适中，容积率不高，景观资源需进行地块条件一定优化，但产品创地块容积率较低，新空间大利于拉升产品档次区位条件周康紧邻浦东的三林和交通条件北蔡板块，是南汇最靠出行交通动线主近市区的板块，借助板要依赖地面道路块的成熟度，能有效提及高速公路，通升项目市场认知度，但畅度不高，成本同时也受2、3号地块配套条件较高。公交系统项目的阻截较弱。商业配套尚不健全，主要商业设施集中在康沈路沿线，但教育配套资源丰富地块分析——地块初步研判项目地块SWOT综合分析优势：劣势：项目周边有康桥工业区、电信园地理位置边缘化，影响客群导入；、为客户导入提供资源项目周边配套尚不健全周边名校林立，具有国际化氛围上南路外环线至杨高南路段只有两车道、临近主干道杨高南路和外环线路况较差，且车流量比较大，易造成堵塞容积率低，容易提升产品档次开发企业的品牌优势机会：威胁：周康板块日益成熟，客户板块认知度由于本项目地块与其余两块地启动时高。间差不多，因此客群将受到2、3号地块以及板块内其他竞争项目阻截；城市进程中被迫郊区化的客群量增大；道路动线不畅（无轨道交通）;整体及地区别墅类市场行情趋暖，供上海整体房地产市场观望气氛浓郁，求关系紧张，为开发别墅类产品提供支不少楼盘打折销售，对购房者心理产生持较大PART2：市场研判?市场环境分析?板块属性界定?借鉴案例分析宏观环境背景分析?基本面良好经济飞跃：中国经济仍处于高速发展循环。人口红利：人口出生高峰期所形成的需求高成长期。外资：人民币继续升值，外资将“千方百计”绕过壁垒进入上海市场。城市升级：世博会驱动上海城市发展迎来高速国际化阶段。未来高速城际交通驱动长三角2小时城市圈的形成。上海的中心都会城市聚集功能升级。?市场面临转型拐点在宏观调控的影响下，市场面临转型拐点、回归价值基本面为大势所趋。一级市场供给大增，二级市场观望和三级市场回调乃至局部崩溃奎显示2005年一波宏调后行情基本结束，虽然公共住宅、物业税等一系列可变因素导致新的形势尚不明朗，但市场走势拐点已十分明显。二级市场价格刚性一时难以改变，但市场转型也不可避免。在价格刚性下的条件下，从07年的关注溢价，08年回归性价比、提升客户满意度成为市场主流。一级市场分析08年供应量将继续放大，结构仍旧不平衡04-05年土地供应紧缩是今年市场供不应求的一大原因，为了从根本尚缓解供求失衡状况，预计2008年将在07年的基础上土地供应量将继续放大。但对于目前上海地价的不断攀高，如何解决“面粉贵过面包”导致的楼市负面效应，加大对开发商大量闲置土地的处置力度，成为中央宏观调控着力解决的重点，也是政府面临的一大考验。由于土地市场供应依旧以外环为主力，本项目面临的竞争不容忽视。2003-2007土地出让情况万平方米幅175016403753561446150030012501000225184706729750150501126500997525055002003年2004年2005年2006年2007年出让量(万㎡)地块幅数(幅)二级市场分析市场趋于理性2004-2007年10月上海房地产市场概况40009500900085002000800075000700004年05年06年07年供应2532.95062965.08842477.8032573.6614成交2801.94822180.84342593.63793211.2602均价8036834186529174供应成交均价受03-07年的土地出让和宏观调控影响，商品房市场上05年供给大于需求，07年需求的爆发使得供应更加趋紧；08年供给会有小幅增加，但是由于宏观调控的影响，需求受到压制，所以08年市场回归理性，供求相对平衡。三级市场分析未来市场的主力整个2007年，基本可以以9月份为界限，划分成大热和观望两个阶段，10月后成交量不断走“下坡路”，市场仍会处于消化期，上下家博弈现象加剧，成交情况不会有明显改善。预计，2008年4-5月僵局会打开，二手房进入稳步合理发展阶段。二手房成交量方面，由于今年住宅项目供应逐渐减少，加上开发商拿地的困难将导致他们推盘速度的放慢，一手房供应量持续减少，因此，二手房成交量超过一手房的趋势在2008年后将更加明显。区域方面，土地稀缺的独特性质，将使得内环内房源不断减少，房价自会愈发坚挺。其中，性价比高的豪宅和别墅等，将愈发受到青睐。户型方面，“70、90”政策的效应，将在2008年得以较为显著地体现。外环两侧区域内的小户型，供应量或将扩大，房价在政策的引导下，不会出现太大波动。而从今年一季度开始的中环内大户型热销现象，将随着二次置业者数量的不断增加而持续旺盛。外环市场分析外环供给持续放大，竞争激烈万平方米04-07年10月上海四区五环房地产成交量概况16001200成交量上：800从04-07年各环成交的状况可以看出，外环所占市场份额逐渐攀升，07400年达到了1600万方，08年更有扩大0的趋势。04年05年06年07年内环内中环中外环外环外郊环外元/平方价格上：04-07年10月上海四区五环均价走势图米基点低，升幅大，从04年到07年20000外环增幅达70％。随着需求的外围16000化，外环外区域发展潜力较大，档次12000差距扩大。80004000004年05年06年07年内环内中环中外环外环外郊环外外环沿线板块格局分析顾村：0.73-0.8万西城：0.9-1.2?发展时序：由西万向东，同时向南向北高行：0.85-1.2万发展。上大：0.9-1.1万?价格：西高东低（发展次序原因），南高北低（定位和规江桥：0.85-1万划原因）?容积率：新浦江张江：1.3-1.4万城（新市镇）华漕、莘闵、康桥（后三个华漕：1.0-3.0万属于新老结合自发形成的板块）同属于较低容积率的混合产品七宝：1.5-1.8板块。浦东三林：1.3-1.8万周康：0.8-1.2万万徐汇滨江：1.5-2.5万新浦江：1.2-1.4万莘闵：1.4-3.0万PART2：市场研判?市场环境分析?板块属性界定?竞争个案分析板块属性界定——板块介绍北蔡板块大三林板块周康板块板块属性界定——板块介绍–南汇西北部，紧邻浦东，依托周浦老配套和两镇新规划发展的新兴居住区，房源的价格和相邻的三林和北周康板块蔡有一定的差距。该地区集中了南汇大量的新建商品房，房产成交表现十分活跃。住宅楼盘均价在9000-12000元/平方米左右。（行政上归属康桥，由于康桥产品品质优于周浦，客户也存在较大的差异，只独立考虑康桥板块）–近几年最热板块之一，自申博成功以来，兴建了为数大三林板块不少的商业、医疗、教育基础生活设施，从动迁房基地到浦东改善型购房和新上海人置业的首选地，三林板块已悄然完成其从满足型到改善型板块跃升的过程，目前板块居住氛围已经成熟，楼盘均价在13000-18000元/平方米左右（地理位置上更靠近三林板块）–由世博概念、轨道7号线以及知名开发商进驻带动楼北蔡板块市发展，定位于未来大型居住板块，目前区域内新建的都是超级大盘，如大华锦绣花城、地杰国际城等，客户以自住客为主楼盘均价在15000-18000元/平方米左右（与北蔡距离较远，板块特征差异化，不作考虑）?康桥板块房地产发展历程美林小城、绿洲康康桥半岛、绿宝中邦、绿地等本中海、和黄等一城、南都韵园、中园等一批高档及土品牌开发商大线品牌开发商进科大学村等公寓及中档别墅进入举进驻驻事件别墅项目入市为康桥板块别墅项目集中上市期板块产品开始有所提板块面临二次升级，发展打下了基础升，客户向浦东扩展客户向市区扩展时间节点03年左2000年右05-06年08-09年?作为南汇区的门户，周康板块凭借与浦东接壤的地理优势以及康桥半岛集团较早介入，目前已发展成为南汇最成熟的别墅区，并吸引众多国际知名企业入驻，为板块腾飞提供经济基础绿宝园是该板块最早的高档涉外别墅小区，为来自工业园区的拜尔、通用汽车、通用电气、西门子等等跨国企业的海外人士提供服务的别墅项目；该项目前期都是只租不售的形式，到后期开始有部分销售?随着上海整体房地产市场的发展，康桥板块也进入了快速发展期，大量的公寓及别墅项目上市，大部分项目还是以本地开发商开发为主，客户以南汇地区以及浦东附近的本地客为主；?品牌开发商开始进入市场，项目无论从体量还是整体品质上都有所提升，成为该区域住宅产品中的“领军”项目，客户也逐渐向市区客户延伸。产业发展历程康桥工业区中国电信园医学园事件中国电信网管中心、中国电目前已有中德友好医院、美国通用、福特、德国大信传输中心、中国电信研究上海国际心脏医院、日本众、华硕等国际知名企业院和上海市电信有限公司总德真会国际齿科医疗中心入驻部等已经确定将要迁址到中、等20多家客商落户国电信信息园区。时间节点1995年2007