谨呈：西南城控股有限公司西南城项目营销策划方案书竞标人：成都全心地产投资顾问有限公司2010年11月·全心·全意·全程·全效·一.前言目录二.项目基本概况三.成都区域商业市场概况contents四.专业市场扫描五.客户分析六.建议产品比例七.销售策略八.推广策略九.节点划分及工作安排十.推广方式参考十一.招商建议·全心·全意·全程·全效·一.前言·全心·全意·全程·全效·钱钱景景11产业的发展?“衣”“食”“住”“行”：人类有史以来四大核心产业，永不落幕，每个行业的领先者均为巨无霸公司?中国：历来讲究民以食为天，糖酒食品行业因其不可或缺性，规模性，安全性将会越来越受到重视?四川：中国糖酒食品文化的中心，产业聚集度高，企业规模能力大，市场消费力高机会：产业集中度不高，产业链没有有效整合中中国国需要有一需要有一个个糖酒行糖酒行业业的的产业产业中心中心·全心·全意·全程·全效·钱钱景景22商业的春天??西部大西部大开发开发是是国国家中家中长长期期战战略略规划规划，“，“5.12”5.12”后四川更是后四川更是获获得政策扶持得政策扶持??糖酒食品行糖酒食品行业业是四川的是四川的龙头龙头行行业业，大中型企，大中型企业业多、上下游配套完善、相多、上下游配套完善、相关产业总规关产业总规模不容小模不容小觑觑、省市各、省市各级级政府高度支持政府高度支持??成都“中成都“中调调””规划规划，未，未来来中心城中心城区区的大型商的大型商业业、商品、行、商品、行业业市市场场逐步向逐步向绕绕城外城外转转移移·全心·全意·全程·全效·钱钱景景33优越的地理位置??第二第二绕绕城高速已城高速已开开工建工建设设，，将将穿越广穿越广汉汉，，青青白江白江??成成绵乐绵乐客客运专线运专线的的开开通通将进将进一步丰富“半小一步丰富“半小时时””经济经济圈的圈的内内涵涵·全心·全意·全程·全效·钱钱景景44重要的战略位置项项目位于“成德目位于“成德绵经济带绵经济带”中的”中的广广汉汉市向市向阳镇阳镇。距离三星堆景。距离三星堆景川北经济带区区几千米直几千米直线线距离。距离。川北交通大川北交通大动动脉脉为为出入川之要出入川之要道。本道。本项项目目将对将对出入此通道之出入此通道之物流、物流、资资金流、信息流形成有金流、信息流形成有效截取。效截取。·全心·全意·全程·全效·但是我们面临~~~·全心·全意·全程·全效·时间风险?中国人持币过年的传统?众多投资性项目已经在准备抢行情?开盘时间绝对要抢在春节前?人力、物力准备?广告渠道及时间安排?蓄水周期·全心·全意·全程·全效·政策风险地方政府上演的“JQK”·全心·全意·全程·全效10·艰巨的任务11.18排号，1.8开盘，认筹2000户我们至少需要6000户到访，平均每天到访118组平均每天认筹40组在成都绝无仅有，这是一次大战争如何取得这场战争的胜利？·全心·全意·全程·全效11·一切以销售为目标解决阻碍畅销的问题目标决定导向，决定我们的思路和工作方式认筹2000户，以33%的转单率来看，我们至少需要6000组到访。平均每天到访118组。平均每天认筹40组以3个案场计，评价每个案场每天到访40组。可行吗？·全心·全意·全程·全效·全心的解答：我们行！！！?政府支持，政策支持，手续完备?完善规划、根据市场需求配置产品?清晰、准确、可执行的销售策略?确保推广渠道畅通，广告公司紧密配合，保证到访量·全心·全意·全程·全效·二.项目基本概况·全心·全意·全程·全效·区域基本概况本案·全心·全意·全程·全效15··全心·全意·全程·全效16·1.位置佳：成德绵经济带核心区位，北临德阳市区17公里，南距成都市区23公里；2.交通便利：距离双流国际机场50公里，第二绕城高速、108国道/大件路、成绵高速、成绵乐城际快铁及向新路纵横连接所有周边区域·全心·全意·全程·全效17·项目概况中国糖酒食品城位于四川省广汉市，规划总用地约5300亩，是以博览会展、糖酒食品交易与消费、糖酒食品研发、糖酒食品体验为主，兼顾购物、休闲、餐饮、娱乐和旅游的综合性、一站式糖酒食品主题城。·全心·全意·全程·全效18··全心·全意·全程·全效19·一期基本概况一期范围约345亩，是整个食品城项目首批建设的版块，位于1500亩总用地的南侧，毗邻成绵高速出口区域。四面临主要规划道路，内有燃气管线通过，总建筑面积约349815平方米。用地临近已建成的招商中心，与现有道路关系紧密，适合进行先期开发。A区是一期内首批动工项目，包含8栋联体商铺，层数为三层，建筑面积为23524平方米。·全心·全意·全程·全效20·主要技术经济指标用地面积:266400平方米建筑基地面积：97215平方米建筑密度：36.5%建筑总面积：404411平方米其中：风情街：39305平方米标准商铺：108300平方米中端商业用房：80790平方米配套用房：176016平方米容积率：1.51停车数：：3023·全心·全意·全程·全效21·三.成都区域商业市场概况·全心·全意·全程·全效·区域商业市场概况统计范围说明：数据覆盖范围为：成都主城区：城东、城南、城西、城北、城中；近郊区：双流、龙泉、新都、郫县、温江一、市场综述楼市传统意上的“金九银十”到来，在以往金九银十舞台上鲜见商业地产项目身影，而今年房地产市场格局前端，在过去的8月，据统计，成都含商业部分的项目达到30多个，整个市场呈爆炸式的增长，写字楼与商铺成交活跃。成都，是一座辐射力极强的平原城市，是一座消费力强劲的休闲城市，是一座创造力无限活跃的城市。成都，吸引汇集了来自海内外的几十个著名商业品牌，这些商业体模式革新、观念升级，现已逐渐融入这座城市。·全心·全意·全程·全效23··全心·全意·全程·全效24·二、供求关系9月份成都市整体商业市场供应量为13.87万㎡，成交量为6.57万㎡，供求比为1：0.47，供过亍求。·全心·全意·全程·全效25·三、供应量分析?整体市场供应量分析本月商业市场的新增供应量13.87万㎡。供应量同比上涨63.37%。环比上涨10.87%。本月成都商业项目供应呈爆炸式增长，总兯有24个项目。关中住宅底商项目15个，总供应达到8.65万㎡；占总供应的62.36%；办公底商7个，总供应达到3.63万㎡，占总供应的26.17%.商业专业市场两个，总供应达到1.59万㎡；占总供应的11.46%.·全心·全意·全程·全效26·城郊对比分析本月商业市场的新增供应量13.87万㎡。关中主城区供应面积为8.06万㎡，环比减少4.45万㎡；郊区供应面积为5.81万㎡，违续两个月零供应之后本月终有突破，前两月蓄势待发，也为了在“金九银十”的大市场环境下争夺一块蛋糕。·全心·全意·全程·全效27·四、成交量分析?整体市场成交分析2010年9月成都市商业总成交面积6.57万㎡，成交量较上月减少了1.02万㎡，减少13.44%。同比减少31.28%。由于传统“金九银十”主要是针对住宅市场，顺势加大推盘力度。加大优惠，吸引顾客。部分商业市场关注者被吸引，因此部分投资者进入住宅市场，但是面对政策的严厉性和不明确性，很多依旧处于观望的边缘，对住宅不敢轻易下手，而对商铺存在投资与专业上的空白记忆的投资客也心存芥蒂。因此对于商业市场来说，成交量下降也是必然。·全心·全意·全程·全效28·城郊对比分析2010年9月成都市商业总成交面积6.57万㎡。关中主城区总成交量为2.3万㎡，较上月减少19.58%。郊县成交面积4.27万㎡，较上月减少9.92%。·全心·全意·全程·全效29··全心·全意·全程·全效30·五、成交价格分析?全市成交价分析9月份成都市唱业用房成交均价为11329元/㎡，环比减少了7.82%。上月销售的不理想，加上上月供求更是达到1:0.47的失衡，因此商业市场供过于求较为严重，供大于求必然导致价格下降。·全心·全意·全程·全效31·?城郊成交价对比9月份成都市商业用房成交均价为11329元/㎡，环比减少了7.82%。其中主城区成交均价为20268元/㎡，环比减少7.90%；而郊县成交均价为6511元/㎡，环比增加1.24%。主城区去年总供应已绉达到83.77万㎡，累计销售量仅仅41.18万㎡，因此企业面临较大的销售压力，降价也在所难克；郊区去年总供应为42.54万㎡，累计销售量已绉达到50.77万㎡。·全心·全意·全程·全效32·四.专业市场扫描·全心·全意·全程·全效·三环外20公里以外新都区三环外10公里左右市场划分原则我们以项目半径内，最强经济区域（成都）销费辐射半径最远10公里左右，进行近远郊市场划分·全心·全意·全程·全效34·区域近郊商业项目分布爱登宝国际灯具城香江全球家居CBD家和家园家居博览园元贞国际机械城北新国际物联港润茂国际酒店用品城国际商贸城地一大道西博食品城银石广场九江食品批发城三联家禽市场九峰国际汽配城新华丰食品城在售项目摩尔国际汽配城预售项目只租项目·全心·全意·全程·全效35·区域远郊项目分布本案广汉青龙国际商贸物流城眉山现代鞋业园·全心·全意·全程·全效36·小结：本案地处成德绵经济带核心，占据咽喉要道，交通物流便利。但处于传统商业区域远郊地带·全心·全意·全程·全效37·我们认定了项目的区域属性后，再来分析项目的物理属性和竞评项目·全心·全意·全程·全效·糖酒专业市场分布本案海霸王食品城大西南茶城青龙食品批发市场旧西南食品城西博食品城九江食品批发城新华丰食品城旧华丰食品城·全心·全意·全程·全效39·糖酒专业市场调查总结?很多的商家主要是在城区内小量的批发和零售，没有外地批发，很难生存。?商家都不愿意离成都市区较远的地方，