瑾呈：西安财富公司项目组丈八路钟表厂项目前期策划方案深圳尊地西安分公司2013年1月6日第1页前言本次报告主旨为本项目住宅和商业提供详实的市场依据并挖掘市场突破点，提供准确的定位和产品深化建议；基于对本项目周边市场尽可能全面、详实、深入的研究下所形成的项目前期策划及产品深化建议。第2页目录政策分析市场分析区域发展格局项目本体解析周边项目分析项目定位户型优化建议物业发展建议及策略第3页三年中国楼市调控，促使楼市逐步处于平稳、良性发政策回顾展；十八大召开后的2013年，楼市调控将继续进行。第一轮调控国八条推出2013年中国楼市仍继续调控11月27日十八大上5个房地产关键词透出信号继续调控10月陕西限利令，限制开发商利22润为10%左右日第二轮调控9月29日《关于完善差别化住房信贷政策有关问题通知》9月20日国务院：第二套住房贷款首付比例不低于50%《新国八条推出》第三轮调控1月26日7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市2月26日《西安限购令》对房地产调控政策落实情况进行专项督查6月央行年内第四次上调银行存款5月8日住建部对微调救市遭叫停，5准备金率至21.5%城短命调控政策紧急下架12月5日下调银行类金融金钩存款准备金率0.5%。3月13日央行居民首套房贷符合条件者银行必须给予贷款住建部政策研究中心:楼12月10日中央政治局会议传递明年经济新信号：实施积极的财市调控长期短期都不动摇政政策和稳健的货币政策，坚持房产调控不动摇。2月17日20102010年、年、20112011年年调调控密集期控密集期20122012年年调调控强化期控强化期第4页自2010年1季度起，国内生产总值GDP增速由最高GDP点，逐步缓慢增长；2012年2季度GDP增长7.6%，创下自2009年二季度（7.9%）以来三年新低。12%8.1%7.8%三年内各季度中，2010年第1季度为GDP最高，也是中国经济的分水岭；自2010年第二季度，国民生产总值GDP增长逐步放缓，处于缓慢调整阶段；此阶段一直延续到2012年第二季度，中国经济呈现平稳放缓阶段。2012年上半年国内生产总值227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。其中一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，二季度环比增长1.8%。第5页11月CPI同比上涨2%，其中城市上涨2.1%，农村CPI上涨1.9%；1-11月平均全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.7%。4.5%1.7%2%　11月，全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%，城市上涨2.1%，农村上涨1.9%；食品价格上涨3.0%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨1.9%，服务项目价格上涨2.3%。1-11月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.7%。11月份，非食品价格环比持平。其中，衣着价格上涨1.0%，家庭设备用品及维修服务价格上涨0.3%，居住价格上涨0.2%，烟酒及用品、医疗保健和个人用品价格均上涨0.1%，娱乐教育文化用品及服务价格下降0.9%，交通和通信价格下降0.3%。居住中，水、电、燃料价格上涨0.4%。（第6页11月规模以上工业增加值同比实际增长10.1%，工业增加值环比上月增长0.86%；西部地区增长13.1%。2012年11月规模以上工业增加值同比实际增长10.1%，比10月加快0.5%；11月规模以上工业增加值环比上月增长0.86%。1-11月规模以上工业增加值同比增长10.0%；　　分经济类型看，11月国有及国有控股企业增加值同比增长7.2%，集体企业增长6.5%，股份制企业增长11.8%，外商及港澳台商投资企业增长6.5%；　　分地区看，11月东部地区增加值同比增长9.0%，中部地区增长10.8%，西部地区增长13.1%。第7页1-11月全国固定资产投资(不含农户)326236亿元，固定资产投资同比名义增长20.7%；西部地区投资78432亿元，增长24.2%；全国与西部地区增速与1-10月份均持平。1-11月全国固定资产投资(不含农户)326236亿元，同比名义增长20.7%，增速与1-10月份持平；11月份固定资产投资(不含农户)环比增长1.26%。　　分产业看，1-11月份，第一产业投资8153亿元，同比增长30.5%，增速比1-10月份回落1.8%；第二产业投资142963亿元，增长21.1%，增速比1-10月份回落0.8个百分点；第三产业投资175120亿元，增长20.4%，增速比1-10月份加快0.3个百分点。分地区看，1-11月份，东部地区投资153209亿元，同比增长18%，增速比1-10月份回落0.2%；中部地区投资91538亿元，增长26.2%，加快0.2个百分点；西部地区投资78432亿元，增长24.2%，增速与1-10月份持平。第8页11月人民币贷款增加5229亿元，同比9月减少1003新增贷款亿元；一年内新增贷款最高为3月，即10100亿元。10100亿元6232亿元5229亿元11月份人民币贷款增加5229亿元，同比9月减少1003亿元，但比8月份7039亿元的增长规模持续收窄，低于市场预期；与此同时，11月份社会融资规模则较上月和上年同期明显扩大。数据增减的背后，凸显出监管层对当前信贷投放节奏进行控制的意图，而债券融资的扩容则体现出当前融资结构的逐步优化。第9页近期政府对楼市调控决心不便；通过局部政策调近期政策整，加强对楼市发展的正确引导。时间部门标题内容央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革房产税扩围或区别征收时推进问题。目前40个重点城市个人住房信息系统已完成联网，全国30多12月15日国家发改委间表最快明年两会确定个省区市和计划单列市的地税官员正开展为期6个月的房产税税基评估集训，而湖南、湖北已经开展和完成前期测试工作。政治局出台八项规定:严中央政治局召开会议，审议中央政治局关于改进工作作风、密切联系群众12月8日政治局格执行住房等待遇规定的八项规定，分析研究2013年经济工作。总书记习近平主持会议。达到绿色建筑商品房最低2012中国制冷空调工程节能减排新技术研讨会在西安召开，未来城镇化进12月6日国家发改委每平米奖84元程中的建筑绿色革命。2014年“绿色建筑”将首先从保障性住房全面开始房贷新利率下月兑现502012年年中的两次降息的利好将于2013年1月1日“兑现”。50万元的房12月6日央行万贷30年一月少还166元贷，如果贷30年的话，月供款将减少166元。中国社科院财经战略院发布主题为“新型城市化背景下的住房保障”财政政多手段增加保障房供给逐12月1日社科院策报告，建议应采取多种手段增加保障性住房供给，并以保有环节差异化步推进房产税房产国土部等四《关于加强土地储备与融资管理的通知》，土地储备机构融资将纳入地方11月30日严控土地储备及融资规模部委政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。未来几十年最大发展潜力李克强指出，中国已进入中等收入国家行列，但发展还很不平衡，未来几11月30日国务院在城镇化十年最大的发展潜力在城镇化。拟修改征地补偿标准可能决定将草案提请全国人大常委会审议，主要内容是提高征地补偿数额，提11月29日国务院至少提高10倍高额度可能至少为现行标准的10倍。陕限利令省住建厅省物价《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康10月31日陕建设厅局给楼市调控限新招发展的通知》要求，全省房地产项目合理利润率应控制在10%左右。第10页政策分析小结?目前楼市调控处于强化期三年来，中央政府对楼市调控的政策一直处于高压状态；地方政府迫于中央政府压力下，针对各地市场不同，逐步推出各种政策调控楼市房价、供应的快速增长；?2012年中国经济增速下滑，增速回归理性化受国际经济衰退及国内大多外贸型企业逐步倒闭影响，2012年一、二季度国内生产总值同比往年呈现大幅下降趋势，影响国内经济平稳、健康发展；?2012年1—11月CPI同比上涨低于4.5%2012年全国居民消费价格总水平由1月CPI同比上涨4.5%，逐步震荡下行至11月同比上涨2%；主要受经济疲软、供大于求影响；CPI逐步回归理性状态，也反映出中国经济逐步趋于平稳状态，经济过热现象趋于缓和；?1—11月工业增加值在9%—10%间2012年1—11月以来，3月全国工业增加值增长最高为11.9%，4月后逐步回落保持9%—10%之间增速，目前处于震荡上行阶段；国内工业增长处于平稳过渡阶段；?国家固定资产投资拉动国内经济增长速度1—11月全国固定资产投资326236亿元，增速保持在20.4%间徘徊；目前中国经济增速出现小步下滑，但不会影响国家正常的固定资产投资，且拉动了国内经济的增长；?国家严控新增贷款，保证平稳供应近两年来，银行新增贷款整体趋于平稳供应阶段，除2012年3月和6月外，其中2012年3月和6月新增贷款额度为两年最高，即10100亿和9250亿元；?2013年楼市调控政策不变近期政府针对楼市政策的释放可知：2013年楼市调控政策不变，未来政府调控将规范化，楼市打压将长期进行。第11页目录政策分析市场分析区域发展格局项目本体解析周边项目分析项目定位户型优化建议物业发展建议及策略第12页西安商品房市场西安市场分析西安住宅市场西安商业市场城南商品房市场市场分析城南市场分析城南商业市场高新商品房市场高新市场分析高新商业市场第13页11月西安商品房成交量创年内新高为145.2万㎡，环商品房量价比上涨65%，超过6月成交高点；11月成交均价为7577元/㎡，环比下降2.7%。西安商品房成交量及均价情况7667元/㎡7785元/㎡7577元/㎡118.3万㎡87.