华润中心二期住宅策划报告深圳中原物业顾问有限公司华润2期项目组/05/12/今天会议目的：主要沟通：?目标客户定位?户型区间定位希望初步确定项目的基本户型区间和比例，以便下一步指导设计工作。深圳城市中心、非城市中心、其他城市市场：深圳非城市中心高端住宅深圳城市中心高端住宅其他城市中心高端住宅?所有项目都拥有比较好的自然?城市中心住宅优越的地段和繁华的?整体户型面积偏大，而且比景观资源，比如海景或者山景配套取胜，能够降低人们的生活成较集中体现某个区间；；本；?以公寓形式居住模式占主导?以130—180的三房、四房为?目前在福田形成的新中心区以大户，而且强化内在品质和管理主力户型，居住功能强；为主，罗湖以小户公寓为主；，注重用材料；?整体均价较高，基本总价控制?整体均价以10000-12000为主；?整体均价以20000以上的高在150万—200万；?客户群购买更多体现便利和尊贵的价位为主力；；?客户群为早期来深创业的成功象征；?主要位于繁华商业区，商务人士。?产品通过硬件打造而赢得业主亲睐性购买比较强；，比如雅颂居、世金汉宫等；指导意义：?以居住功能为主的户型在传统舒适型基础上面积偏大，而且能为市场接受；?户型面积可借鉴人居尺度为要求，在这个基础上再考虑总价的影响；?好的房子一定会有自己的市场，高端客户的需求容量大；?城市中心住宅购买对象与本区域关系紧密；?越是高端住宅越重视外表和内在配置，本项目对于硬件配置值得思考。》》深圳城市中心高端住宅成交客户特征：深圳本地外销市场客户构成66%31%其他私营中大型企城市原生政界港澳台等外籍国内其业主业高管新贵居民人员商务人士人士他城市购买动机10%15%18%15%8%18%8%5%3%投资3.5%4.0%4.0%5.0%1.5%7.5%1.0%2.0%1.0%自住4.0%7.0%8.0%7.0%3.5%5.0%2.5%0.0%0.5%度假0.5%0.5%0.0%0.0%0.0%1.5%1.5%1.5%0.5%养老0.5%1.0%0.0%2.0%1.5%2.0%0.0%0.0%0.5%投资＋自住1.0%1.5%5.5%1.0%1.0%1.5%3.0%1.0%0.0%其他0.5%1.0%0.5%0.0%0.5%0.5%0.0%0.5%0.5%》》甲级写字楼客户专题研究结论进驻国际500强及跨国公司是本项目周边高端写字楼的共性。这些企业的中高层管理人员及高级技术/科研人员都是非常具有购买力的高端客户群，他们大多居住在写字楼周边的地王公寓、名仕阁等高档公寓中。客户种类》华尔街对周边置业人群的影响：本项目本项目周边未周边未来高端来高端写字楼写字楼的的供应供应企业高管必将带必将带来更多高端客户的居住需求或更来更多高端客户的居住需求或更私营业主旺盛旺盛的的租赁租赁市场。市场。城市新贵这这部分部分客户对住宅产品的商务功能客户对住宅产品的商务功能有商务往来的外地人要求较高。要求较高。》》外销市场客户专题研究未来随着“华尔街”金融中心的建立，必将吸引更多外籍、港人在深置业，加大深港往来密度。同时扩大目标区域市场（拓展新客户群）是弱化市场竞争的有效途径之一。未未来外销市场来外销市场将将是本项目重要的区域市场是本项目重要的区域市场之之一。一。》以高端》以高端港港人为主的外销置业者特征：人为主的外销置业者特征：香港置业客户往返深港两地为“休闲消费”和“工作需求”较高。多用于“自住”与“投资”，对“居家办公”也具有一定的需求量。港人在深置业对2房2厅的需求仍是主导，其次对双阳台的要求较高，在房间功能中对客厅的舒适度要求较高。》》星级酒店与住宅影响专题研究深圳每年入住高端星级酒店的高端客户群有约：150万人次。“商务”仍是深圳高端酒店的重要功能之一。深圳市内发展良好的星级酒店将有利于该酒店周边营造良好的高尚商务居住氛围，形成以该星级酒店为核心的高端商务居住圈，并极大提升周边物业价值和形象。“君悦酒店”作为世界知名的高端酒店之一，以其稀缺性和入驻深圳城市中心的唯一性，必将吸引必将吸引更多高端居住者和更多高端居住者和投投资客户的关注资客户的关注。他他们对居住品质们对居住品质及空及空间的舒适性要求较高间的舒适性要求较高。》》未来目标客户定位筛选及修正深圳本地外销市场其他合计66%31%3%客户构成中大型港澳台私营城市原生政界外籍国内其企业高等商务其他业主新贵居民人员人士他城市管人士100%修正前10%15%18%15%8%18%8%5%3%修正后10%16%20%11%5%18%12%6%2%100%小计63%35%2%100%总结：本项目未来主要客户群为城市新贵城市新贵和港澳台港澳台等商务人等商务人，其次是中大型中大型企企业高管业高管和外外籍籍人士人士。?城市新贵――区域内高端写字楼内的金领或高级技术/科研人员。?港澳台等商务人――以商务为主要居住目的的外销（以港澳台为主）客户。》》未来目标客户户型需求特征深圳本地外销市场63%36%客户构私营中大型企城市新原生政界人港澳台等外籍人国内其成业主业高管贵居民员商务人士士他城市10%16%20%11%5%18%12%6%自住为投资为主自住为以投资主要置自住、以自住为自住、以自住主，自、自住为主，自和度假投资主投资为主业目的住＋投辅住＋投为主资为辅资为辅3房为主2房、2房、32房、房间个2房、2房为3房为，少量43房为房及少量2房为主3房及3房主主数需求房单位主4房单位少量4房单位2房4%　13%5%　8%5%2%3377%%3房6%14%7%5%4%7%6%3%52%52%1%4房　2%　1%1%3%1%99%%　交通便公司附物业增由物业城市中城市中物业需城市中心城市中心利性、、商务配近、生值需求获得受、物业的心、工心、物求特征信息通套齐全。活配套及身份尊重的稀缺性。作生活业的稀达。成熟。体现。感觉。便利。缺性。中原对项目功能定位：以居住为主导功能,具备商务特征的城市中心高端住宅。满足高品质商务生活的高端住宅－－“居住＋”备注:“+”=商务人士的居住需求由以上分析得出产品规划建议：1》户型配比及面积区间建议推导思路：A、深圳市城市核心高端高层物业户型面积区间B、深圳市非城市核心物业高端高层户型面积区间C、人居尺度之最佳舒适度户型面积区间D、客户群需求面积区间AA、深圳市城市、深圳市城市核核心物业高端高心物业高端高层层户型面积区间户型面积区间》基本以一房(罗湖中心区的公寓)\两房为主，面积区间主要分布在40-80㎡;BB、深圳市非城市、深圳市非城市核核心高端高心高端高层层物业户型面积区间物业户型面积区间》以三房\四房为主力户型,面积区间主要分布在130-180㎡;CC、人居尺度、人居尺度之最佳之最佳舒适度户型面积区间舒适度户型面积区间（（四四季酒店）季酒店）》以110㎡的一房和160的两房做到足够的舒适度。STUDIO69㎡19224%一房110㎡44656%两房162㎡12816%三房207㎡284%DD、、未未来主力客户群的置业需求对本项目产品定位来主力客户群的置业需求对本项目产品定位起到起到重要的指导意义。重要的指导意义。深圳本地外销市场63%36%客户私营中大型企城市新原生居政界港澳台等外籍国内其他构成业主业高管贵民人员商务人士人士城市10%16%20%11%5%18%12%6%房间个2房、3房为主2房为2房、33房2房、32房为2房、3数需求3房，少量4主房为主为主房及少量主房及少量房单位4房单位4房单位2房4%　13%5%　8%5%2%3377%%3房6%14%7%5%4%7%6%3%52%52%4房　2%　1%1%3%1%1%　99%%》》本项目自身条件的限制性?项目限高150米，容积率4.26；?市场中现有类比项目的产品比例不可参考性,需独树一帜;?华润中心的建造宗旨就是打造顶级的地产综合体。这就要求住宅与万象城、君悦酒店、华润大厦以及商业的相互匹配;?未来2年CFD的发展(华尔街改造\君悦酒店的开业等)，使得该区域的人口结构和本项目客户群体发生巨大变化,未来该区域将成为深圳乃至全国的地标,项目的定位需具备超前性.中原研究得出项目户型配比结论户型建筑面积套数比例预计套数总面积2房2厅90-10032.60%25524233.43房2厅130-14050.10%39252922.9大平面3房2厅160-17012.00%9415493.1大平面4房2厅210-2305.00%398411.6PENTHOUSE3000.40%3939.0A、不考虑设置一房户型。合计100%783102000B、两房面积比深圳市传统两房面积偏大约15-20㎡。C、设置两种不同面积段的三房。D、不考虑普通四房以及四房以上户型的大平面设置。E、在顶层设置数量不多的PENTHOUSE大面积复式。》》与中建户型配比比较分析中原研究户型比例原中建户型比例户型建筑面积套数比例预计套数建筑面积套数比例预计套数2房2厅90-10032.60%25590-10525.1%1883房2厅130-14050.10%392125-14050.1%376大平面3房3160-17012.00%94厅大平面4房3210-2305.00%39175-19524.8%186厅PENTHOUSE3000.40%3合计100%783100%750与中建户型比例有三个不同点：1.没有普通四房设置，有大三房设置：?基于对目标客户功能需求得出区间设置；?目标客户群为居住型商务客居多，人口结构上两代和三代同堂很少，所以对房间数量要求不高，三房已完全满足需求；2.设置大平面四房?基于高端住宅客户研究得到对于面积需求尤以大面积户型为目标，以红树西岸表现