华润七里香榭营销策划报告华润广广场营销场营销策策划报划报告告中原地产惠州分公司二级市场策划品控中心项项目背景目背景为了配合贵公司的发展战略，实现项目的商业价值最大化，深圳中原惠州分公司有幸参与此次华润广场商业项目的策划工作，希望以真诚积极的服务态度、专业卓越的服务水平实现项目的圆满成功。项目概况项目位置：地处惠州大道与三新南路交汇处商业性质:1至3层裙楼商业商业面积：约12343平方米目标与任务目标与任务打造惠州又一核心商业旗舰打造惠州又一核心商业旗舰打造惠州又一核心商业旗舰打造惠州又一核心商业旗舰短期内实现快速销售短期内实现快速销售短期内实现快速销售短期内实现快速销售!!!!开篇离开市场谈定位,再好的噱头都是空谈成果体系:功能定位项目评定档次定位定客户定位位宏推观导市场需求定业态组合体空白点位系机会点分析策形象定位略经营模式定位分析：CCTI价格定位推导模型发展建议项目地段分析图书馆１、地处惠州江北开发区，未来江体育健身馆北ＣＢＤ核心商圈；２、项目片区内五大商务写字楼；电信大楼３、中信1.5万㎡、佳兆业2万㎡佳兆业商业、酒店大型商业；、写字楼、公寓本案４、凯宾斯基、佳兆业两座五星级本案中信城市时代商业酒店；、写字楼、公寓５、四周市政配套完善，图书馆、凯宾斯基酒店、写体育健身馆、市民广场、市政府等字楼有力支撑；峰景国际６、沿惠州大道，周边专业型市场聚集；市政府市民广场华润广场项目交通分析华润广场通向博罗铁路通向博罗１、紧邻惠州标志性大道－惠三环路州大道，交通便利，四通八达。北到博罗、河源，合生大桥南通海丰、汕尾，同时，三新南路又连通广惠高速、惠盐高速，可直达广州、深圳；惠州大桥２、目前约有１８条公交，１本案本案云山路４条省内长途途径该项目中信东江大桥达到惠州所辖区域以及省内各个城市；惠州大道东江大桥沿江路项目人流分析工商局检察院１、项目周边现有居住氛围、商务江北新苑氛围清淡、人流较少；法院粮食大厦２、惠州大道以专业市场为主的商业盛丰商形态不需要借助太多的人流，同时也务大厦佳磊华丽本案本案不能提升片区人流；中银国财富公寓３、项目地未来将打造成江北商务际先科君华府、行政办公、娱乐等为一体的现代化大厦TCL雅园综合性ＣＢＤ区域；凯宾斯基华润广场市政府水北新村项目周边商业分析华润广场义乌小商品市场亚太家居市场1、沿惠州大道两侧延伸，形纺织布料城成以顺德家居、天志家居本案本案、国际电子城、弘雅文化ＣＢＤ艺术商城、纺织布料城、弘雅文化艺术商城亚太家居、义乌小商品市未来核心商圈场等专业型市场为主要组新世界购物广场成部分的商圈；立足惠州，辐射粤东。但是专业市零售商圈国际电子城场的主要经营特点是以批发为主而零售为辅，对人天志家居广场流的带动不足，项目周边缺乏人气。顺德家居广场２、由丽日、狐狸城形成的江碧水湾商业街丽日购物广场北零售商圈，但由于江北佳兆业商业人气不足，零售商业消费狐狸城力不强。中信城市时代商业周边商业项目本案附近——峰璟国际本案附近——中信城市时代10000平方米三层商业15000平方米商业周边商业项目本案附近——惠州纺织布料城本案附近——义乌小商品批发市场二期16000平方米商业38000平方米商业项目SWOT矩阵分析:优势S（strength）：劣势W（weakness）：地处江北未来核心CBD商圈区域；项目片区周边住宅较少，常住人口不足；临靠惠州大道，交通便利；人流较少，零售消费力不强；临街面宽，展示效果好；周边零售商圈氛围清谈，没有支撑；周边专业市场聚集，成熟商圈；人流引导困难；机会O（opportunity）：威胁T（Threat）：惠州商业处于发展阶段；目前，项目周边新建商业项目较多，形成业态布局能利用市场空白点；直接竞争；周边其他市场可以形成集聚效应；项目总结分析江北未来CBD核心商圈　结论：项目目前周边住宅少，常住人口不足环境无法支撑本案走零售密集型消费商业类型路线零售商业氛围清淡，现在按传统商业方式靠引进百货超市来带动人气周边专业型市场集聚的做法去操作该项目的时交通便利，四通八达机尚不成熟；片区新建商业面积近100000平方米拔高项目立足点,参与城市商业运作　　拨高　　拨高项目定位项目定位立足立足点点,,立足立足惠州城市商业业态惠州城市商业业态布局布局,,寻找寻找商业空白机会点商业空白机会点,,与城市现有业态与城市现有业态错错位位经营经营才才是本项目的是本项目的出出路。路。惠州城市商业运作研判惠州传统商业圈西湖商圈百佳商圈天虹-人人乐商圈位置主要业态及主力商家档次消费群体酒店、餐饮、服饰、数码、装香港、深圳、天虹——麦地路辐中高饰、休闲娱乐，人人乐、天虹、东莞、本地的人人乐商圈射范围档次女人世界、顺电高收入群体百佳——品牌服装、医药、鞋类、珠宝首南坛路、下中档时代百货商饰较多，百佳、时代广场、源东中等收入群体埔路附近商业圈国际商场、海鹏购物中心中山西路、惠州商业步行街，主要以经营服西湖——五四路、国中低装、珠宝首饰、鞋类、手机为本地居民步行街商圈庆路辐射范档次主，丽日购物广场围天虹——人人乐商圈目前惠州最具人气的核心商圈商业网点众多，规模庞大，业态比较全面，人流量和销售额巨大，市级商业中心。日均客流量达10万人次，节假日更高达20人次以上，年营业额初步估计超过15个亿。　　　　　　西湖商圈惠州最早形成的商圈历史悠久，在惠州市民心目中的地位相当高，以西湖丽日百货和商业街为主体。由于毗邻西湖，购物环境一流，相当一部分的游客也成为了顾客。目前日均客流量达5万人次，节假日更高达10人次以上，年营业额初步估计超过3个亿。　　南坛下埔商圈惠州早期形成的商圈以百佳购物广场和时代百货为主体。惠州早期的富人区，日均客流量达4万人次，节假日更高达8万人次以上，年营业额初步估计超过5个亿。惠州传统商圈特点经营业态主要以百佳、人人乐、天虹等国内知名零售业为主体，周边辅助以餐饮、娱乐等其他配套经营，是以满足人们日常消费所需的闲散性消费零售业态。商圈的形成都处于城市中心地段，人口密集型区域，商圈有5-20万人流做支撑，零售经营业态竞争态势已基本形成，商圈内密集型消费特性突出。惠州未来商圈—江北商圈江北商圈商圈位置主要业态及主力商家档次消费群体以云山西路丽日——丽日购物广场、碧水湾商业街、中高和文昌路十江北区域消费者狐狸城商圈狐狸城、金宝购物城等组成档次字为核心惠州大道—顺德家居、天志家居、国际电子—沿惠州大道城、弘雅文化艺术商城、纺织布中档惠州及周边城市专业市场商两侧延伸料城、亚太家居、义乌小商品市商业圈场等江北-丽日狐狸城商圈零售综合型购物以丽日购物商场、狐狸城、碧水湾商业街形成的零售商圈，是江北现代综合性购物型商圈.江北-惠州大道商圈专业市场带以顺德家居、天志家居、电子城、弘雅文化艺术商城、纺织布料城、亚太家居、义乌小商品市场等专业市场为主要组成部分；立足惠州，辐射粤东。江北商圈特点以丽日购物广场、碧水湾商业街、狐狸城、金宝购物城等组成江北目前唯一的现代购物型商圈，辐射整个江北；以顺德家居、天志家居、电子城、弘雅文化艺术商城、纺织布料城、亚太家居、义乌小商品市场等专业市场形成的专业市场商业圈,立足惠州,辐射粤东；惠州商业发展状况惠州市商业体系可分为：市级商业中心、区域商业中心、社区（居项目所在片区住区）商业、街坊商业江北商圈、专业（特色）街（区）、独立镇商业和各类市场、物流中心等。本市市级商业中心由惠城花边岭市级商业中心和江北、惠阳、陈江花边岭三个市级商业副中心商圈（一级商业中心）组成。该商圈服务于本市及周惠阳商圈边城市群，客流总量在陈江商圈50－60万人次以上。商圈主要业态及主力商家档次消费群体主力商家：沃尔玛、新一佳、吉之岛、人人乐、天虹、海雅百货等城惠州及周边地区花边岭中高配套：酒店、餐饮、服饰、数码、休闲娱乐等闲散消费的密集形商圈档次主题性商场：女人世界、顺电、国美等消费群体专业市场：建材装饰专业性市场：布料市场、国际电子市场等江北中等定向采购型消费群主题性商场：义乌小商品市场等商圈档次体百货商场：丽日购物广场、狐狸城等2007，进驻惠州的零售商家有13家之多，其中包括沃尔玛、日本吉之岛、新一佳超市等国际知名大型零售商,主分进驻花边岭市级商业中心,营业面积1.5万平米以上的专业市场超过10家，涉及食品粮油、果品蔬菜、机动车交易、装饰建材等多个行业，分布于城区及城乡结合部.　　零售业态商业布局基本完善,业态饱和,同质竞争激烈,　弥补市场空白的专业性市场将成为惠州商业布局机会点。项目CCTI定位推导:态势（Trend）消费者（Consumer）竞争者（Competitor）自身资源（Itemself）项目定位走向惠州零售商业竞争激烈，市场空缺的专业性市场为商业布局机会点。本项目区域人气不足，商业发展形成密集型消费商圈的时机尚不成熟。项目区域常住人口较少，靠区域消费支撑本商业项目，需要长时间的经营培养，不能起到快速回笼资金的效果，立足惠州，引领粤东消费是项目的方向。项目在地段、交通及周边配套功能方面的优势，为定向型消费打下坚实基础。弥补市场空白的定向型消费商业类型惠州定向型消费业态研判定向型消费类别类别市场占有电器有家居建材有　　惠州定向型消费业礼品空白态,处于发展上升阶段灯具有服装批发空　白,市场空白点较多,机文具有图书有会较大,那么到底哪种音响空白电子市场有业态是适合我们的小商品有儿童产品空白项目需求呢?女人世界有体育用品空白数码产品有茶产品空白休闲娱乐有定位再思考商业商业运营商地产商　发展商的经营理念直接影响到业态的选择，商业运营商以后续经营为盈利目的，在业态选择上不考虑商户的经营面积大小对销售的影响；商业地产商以