华润中心2期?www.fdcsky.cn被创造的空间与新生活----华润中心2期住宅销售策略报告事业六部C组2006年12月Introduceyourself项目介绍华润中心2期住宅简介?华润:品牌诉求与您携手,改善生活?定位:城市综合体品位商务居住空间?概况:768套;3000-4000元/平米精装修;3栋49层130米超高层住宅;主力户型130平米,90平米2房—250平米复式,君悦酒店,万象城2期out-door商业?目标:高美誉度\高影响力?节点:2007-03开展销售工作2008年-03取得预售许可证2008年底入伙项目卖点分析卖点劣势地段1.1.城市中心城市中心(CFD)(CFD)核心地核心地带带交通2.2.地地铁铁//口岸口岸//深南深南//滨滨河河品牌3.3.华润华润大厦大厦//万象城万象城//君君悦悦酒店酒店1.1.噪音噪音//人流人流对对居住的影居住的影响响4.4.片片区区唯一大平面住宅唯一大平面住宅项项目目稀缺性2.2.片片区区非市非市场场普遍普遍认认同豪宅同豪宅区区域域5.768套纯大户5.768套纯大户3.3.片片区区居住氛居住氛围较围较弱弱6.6.130130米城市中心超高米城市中心超高层层住宅住宅4.4.超高超高层产层产生高价差生高价差5.大平面精装修的客群来源7.7.精装修精装修((全面家居解全面家居解决决方案方案))5.大平面精装修的客群来源产品、形象8.8.万象城万象城//华润华润大厦大厦//君君悦悦酒店酒店汇汇集高集高端人群端人群9.万象城高档消费环境9.万象城高档消费环境配套10.10.华润华润大厦大厦//地王等高地王等高档办档办公物公物业业面对的三个问题?超高层如何营销？----深圳客户对待超高层物业接受度较低;?精装修如何推广？----(全面家居解决方案)的概念并不被客户广泛接受?客户的来源/积累？----会所/园林等豪宅配备缺乏,受其他豪宅区/TH分流客群香港超高层案例分享----凯旋门凯凯旋旋门门(The(TheVictoryVictoryArch)Arch)案例案例香港·凯旋门--项目简介（1）：凯旋门座落于机铁九龙站上盖，宏伟独特的外型傲视维多利亚港两岸，与对岸88层高的国际金融中心互相辉映，今人感受超凡气势。?均价1.3—1.8万港元/平方呎（约14—19.4万港元/平方米）。?一周售出800套，套现100亿港元。?顶层复式“天际独立屋”，面积5353平方呎（约500平方米），单价3.13万港元/平方呎（约33.7万港元/平方米），总价约1.6亿港元。?凯旋门的成功，源于其独特的地理位置优势、目前良好的豪宅市场、对高端客户准确的心理把控、有效的新闻炒作。?占地面积：172000平方呎（15980平方米）?建筑面积：约100万平方呎香港·凯旋门--项目简介（2）：（92900平方米）?座数：4座?户数：1054户?楼层：61层?高度：231米?户型面积：1至5房，505--3465平方呎（47--322平方米）；5至7房，3323--5497平方呎（309--511平方米）；三房为主，约1100--1400平方呎（约102--130平方米）。?实用率：80%?开盘时间：2005年4月?入伙时间：2006年首季?发展商：新鸿基地产、地铁公司?建筑师：新鸿基工程有限公司?总建筑商：新辉建筑有限公司香港·凯旋门--项目简介（3）：建筑设计：?独特的建筑设计及完备的设施使该项目形象突出。?由4幢住宅大楼组成的格局像一道大门廊，故取名“凯旋门”。?建筑物以暖色系为主，使凯旋门与邻近的建筑物凸显出来。?第一座(摩天阁)、第二座(观星阁)?第一A座(朝日阁)、第二A座(映月阁)?会所设于第一A及二A座59-61楼?空中花园设于62楼，各座相连，并设有两部高速电梯通往会所规划：九龙站上盖共分七期发展：?一期“漾日居”、二期“擎天半岛”、四期“君临天下”?三期“凯旋门”香港·凯旋门--项目简介（4）：摩天会所建于凯旋门廊顶之上，是名副其实建于500呎（约152米）高空的豪华住客会所。香港·凯旋门--项目简介（5）：59楼：?天使按摩池?镜花水疗?日光浴平台?天池天池?长25米、楼高约7.7米。?九龙站最大室内泳池。?大量采用玻璃材料，多角度俯瞰维港景色。香港·凯旋门--项目简介（6）：62楼：?云中花园?茶花园61楼：?榕树园?摘星图书馆?松树园?风速乒乓室?茉莉园?小天使乐团?桂花园60楼：?天空阅读室??蔷薇园星踪桌球室?空中私人健身室?星梦宴会厅?天天健身室?追星剧院?超时空游戏间?越夜阅读区?架空篮球场?晨光早餐室?云霄吧?丘比特之泉香港·凯旋门--样板房赏析：七个示范单位以不同的宝石作主题，带出尊贵品味及高雅气质，设计蕴含独特的创意。天际独立屋顶层SkyRoom及私人泳池，唯凯旋门独有。详见以下：（1）紫晶(至尊门，五房连三套房单位，建筑面积3465平方呎，约322平方米)（2）红宝(大宅门，四房连双套房单位，建筑面积2517平方呎，约234平方米)（3）白宫(四房连双套房单位，建筑面积1650平方呎，约153平方米)（4）琥珀(三房连一套房单位，建筑面积1326平方呎，约123平方米)（5）蓝爵(三房连一套房单位，建筑面积1143平方呎，约106平方米)（6）水晶(两房单位，建筑面积747平方呎，约69平方米)（7）闪钻(一房及一多功能房单位，建筑面积558平方呎，约52平方米)天际独立屋SkyHouse（七房连三套房单位，建筑面积5353平方呎，约497平方米）点评：?样板间命名独具特色，七个示范单位以不同的宝石作主题，同时装修风格充分彰显主题，达至名符其实之效.?传统上人们习惯于以建筑面积大小作为判断豪宅的标准。凯旋门单位户型建筑面积由505--5497平方呎（47—511平方米），可谓大小通吃。可见豪宅之所以是豪宅在于其占有稀缺资源的多少，和面积大小似乎关系不大。香港·凯旋门--项目推广：1、凯旋门高层次生活展示会时间：2005.03.10—03.14，10:00—20:00地点：中环国际金融中心一期MainConcourse方式：展出模型，放置展示板，新地物业大使现场讲解，登记客户资料2、凯旋门空中华尔兹表演“DancingintheSky”时间：2004.11.06—11.07地点：国际金融中心商场一楼OvalAtrium方式：空中华尔兹表演安排：13:00—15:00，LucaCiarla乐队演奏及献唱17:00压轴表演“DancingintheSky”空中华尔兹舞蹈关键词：半空中表演华尔兹客户率先现场参观“摩天会所”的展览香港·凯旋门--项目推广：3、Baccarat水晶单位精华展览时间：2005.03.31—04.05，10:00—20:00地点：国际金融中心商场第一层1103店外方式：结合凯旋门与Baccarat，公开展出关键词：以水晶为创作概念的示范单位法国水晶制品名牌Baccarat装修耗资约300万元Baccarat50万元灯饰Baccarat63万元水晶餐桌白色主调、鲜红色点缀、银色调配衬插花艺术家用Baccarat名贵水晶花瓶插花点评：上述活动很好地体现了物业的档次，活动主题内涵保持了一致性，与项目匹配，有助于树立项目的高端形象并积累了大量高端客户。香港·凯旋门--项目推广：4、示范单位展示地点：国际金融中心二期方式：现场搭建示范单位关键词：耗资二亿港元5万平方呎（约4650平方米）“凯旋门展览馆”七个以不同宝石作主题的豪华示范单位“天际独立屋”最顶层SkyRoom“摩天会所”设施模仿直达摩天会所的电梯电影院观赏凯旋门宣传片香港·凯旋门--项目推广：5、新地会星级会员优惠活动时间：2005.04.23方式：精选78个单位以先到先得形式发售给星级会员。关键词：新地会20万会员星级会员优惠呎价7594港元起（8.2万港元/平方米）规则：新地楼一手买家星级会员：曾购买一个单位，折扣为0.5%曾购买两个单位，折扣为0.6%曾购入三个或以上单位，折扣为0.8%新地楼二手买家、现租客及旧租客星级会员折扣为0.3%星级会员成功介绍会员亲友本身获赠最多两万元管理费，亲友折扣为0.2%。新闻聚焦（1）投资者3亿洽购凯旋门20伙----2005-4-14香港大公报（2）凯旋门1000伙沽清套现150亿----2005-4-18香港大公报（3）凯旋门摩天阁，几日赚152万港元----2005年04月23日香港某报（4）新鸿基凯旋门豪宅38万港元/平方米----2005-05-0821世纪经济报道网络版（5）内地民企亿元购凯旋门（6）凯旋门造价之说严重失实----2005年05月19日香港某报（7）香港凯旋门楼价天价暴涨，众明星出售豪宅----2005年06月02日焦点别墅网（8）香港二手豪宅交投量连续两月下跌----2005年06月08日点评：发展商充分利用媒体，把项目本身卖点和销售中发生的事件作为楼市热点进行大量新闻炒作，制造舆论关注，产生巨大的新闻传播效应，为口碑传播提供了很多“料”，如“天际独立屋”造价之说争议、借明星说事、三级市场升值等，达到了良好的广告宣传效果.对本项目的启示…启示1、香港现時超高层豪宅客戶选购物业的心态如何？?购入豪宅主要为滿足其虚荣心，有收藏、投资的意味，其多于实际的使用价值—“人无我有,人有我优”;?价钱并不是最主要的购买考虑因素,最重要是项目的包裝及用料质素，城市自然资源/城市景观资源当然不可或缺;?都喜好优质的景观资源;?物业的高度体现客戶高贵尊崇的身份，而香港客戶倾向于购买更高的楼层.2、香港现时超高层名盘的营销分析有以下的共通点:?国际级的生活氛围?区