华侨城长沙入市机会研判报告深圳中原湖南分公司二级市场策划品控中心报告结构第一部分长沙市城市现状研究第二部分长沙市房地产现状研究第三部分长沙市城市发展与政策影响专题研究第四部分华侨城长沙入市机会研究附件报告结构第一部分长沙市城市现状研究第二部分长沙市房地产现状研究第三部分长沙市城市发展与政策影响专题研究第四部分华侨城长沙入市机会研究附件第一部分长沙市城市现状研究一、城市发展现状二、城市发展规划研究三、城市辐射力研究四、城市化进程研究五、城市经济发展研究六、常住人口分析长沙地处湖南省东部，扼南北要冲，为湖南省政治、经济、文化、教育、科技、金融的中心?长沙“东屏罗霄毗江西，西障雪峰连云贵，南峙衡岳达广州，北托洞庭通武汉。”素称“荆豫唇齿，黔粤咽喉”。?长沙现辖芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区五区及长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市。?东西长约230公里，南北宽约87公里，土地总面积11819.5平方公里，其中市区面积556.33平方公里。长沙的经济以工业生产和服务业为主，增长迅猛?长沙是中国“经济发达”的二十强城市之一。从2002年到2006年其生产总值平均年增长率达到14%，而在此期间的全国平均增长率为10%。?2006年服务业约占到长沙生产总值的一半，比2002年增长了117%，该产业将持续带动长沙经济的繁荣发展。?制造业和建筑业的生产总值也稳步增长，2006年较2002年增长了128%。?第一产业（农、林、牧、渔）小幅增长。与内陆其他城市相比，长沙消费市场较大，消费型城市特征明显?长沙居民收入水平日益提高，2006年城市居民的人均可支配收入达13924元，比全国平均水平搞出18%；?长沙经济增长促使2002-2006年期间城市人均可支配收入年平均年增长率近13.2%；?长沙人均可支配收入在中国内陆的主要城市中排名首位；?自从2001年推行新的福利和住房政策以来，人们在住房和福利方面的投入越来越大；?2006年零售业销售额达到，2002-2006年的年平均增长率达到21%；增长率在内陆城市中位居首位。第一部分长沙市城市现状研究一、城市发展现状二、城市发展规划研究三、城市辐射力研究四、城市化进程研究五、城市经济发展研究六、常住人口分析未来长沙将形成“一主两次四组团”的城市空间格局，城区面积与城市人口快速扩充?到2020年，规划区面积将扩大到2893平方公里，城市人口将增加到350万人。?基本形成符合区域性现代化中心城市特点的城乡一体、协调发展的市域城镇体系，强化浏阳、宁乡的市域次中心地位与作用，并与株洲、湘潭共同构筑经济发达、布局合理的现代化城市群。?基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能结构，按照“一主(城市主体)、两次(河西、星马新城)、四组团(暮云、捞霞、高星、含浦组团)”，构筑青山、秀水、绿洲、名城融为一体的城市空间格局。?基本形成以历史文化名城为依托的城市形象骨架，充分发掘历史文化内涵，强化名城地位。资料来源：《长沙市城市总体规划（2000———2020）》“长株潭”城市群打造内地首个城市群，将发展成为产业发展一体化的高效率、高品质的多中心型城市群地区?到2010年，三市经济总量在全省将占比达42％以上，城镇化水平达到57％以上。2020年，三市的市域人口有望突破1365万。?“十一五”期间，湖南省将在长株潭地区初步规划建设196个重点项目，总投资4886亿元；长株潭国家综合配套改革试验区已获得国家批准。长沙市?近期规划（2002～2010年）：重点建设三市各自环线、三市间公路外环、潭望高速公路等基础设施建设项目，预留三核中间地带的发展空间，为未来多种发展模式提供可能性。?远期规划（2011～2020年）：长沙主要向东发展，并加快湘潭市株洲市向南发展；湘潭主要向北发展，兼顾向东；株洲主要向河西发展，搞好与湘潭的路网和绿色空间的衔接，适度向北。?远景规划（2021～2050年）：长沙、湘潭、株洲城区形成三核，逐步形成具有良好生态环境为背景的绿心，并在中间镶嵌若干高品质的新型城市功能区。以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的“3＋5”城市群建设将进一步刷新湖南经济版图?“3+5”城市群是湖南的交通枢纽，重要的粮食生产基地、能源原材料基地、现代装备及高技术产业基地。?“3+5”城市群的国土面积近10万平方公里，到2006年底，人口4000多万，城市群人口占全省的59.7％，经济总量占全省的75.3%，一般预算收入占全省的61.3%。?在未来10-15年，“3+5”城市群将打造成功能互补的高新产业聚集区、布局合理的新型城市连绵区、设施完备的现代商贸物流区、生态良好的国际化旅游区、环境优美的综合生态区、社会和谐和人性化宜居区。?构建“立体化、水陆空多式联运”的大交通系统。核心区形成半小时经济圈。?重点整合“3+5”城市群的旅游资源，做大做强旅游产业。长沙将逐步形成具有现代经济特征，第二产业优势明显、第三产业繁荣发达、第一产业优质高效的产业格局?长沙工业园区发达，现有“两区六园”为一类产业工程机械、电子信息、烟草食品主体的大小28个工业园区。两个国家级开发区为：长沙经济技术开发区（即星沙工二类产业新型材料、生物医药、汽车制造等业区）和长沙高新产业开发区（即麓谷工业区）。三类产业绿色家电、精品纺织、精细化工等?2006年，湖南有11家企业进入全国制造业500强，电子信息、生物工程、新材料2006年三大产业结构比例、机电一体化、节能环保已成为五大新型支柱产业。对GDP增长的贡献产业类型总量(亿元)比重增长率率?第三产业892.7551.80%51.80%51.80%工程机械业的三十家企业的工业总产值在2006年达到20亿美元；汽车及零部件第二产业774.6643.30%19.40%45.30%行业的工业总产值大约为11亿美元；电子第一产业123.256.90%5.70%2.90%信息行业的总产值约为7亿8千万美元长沙获选为中部地区首个“国家森林城市”，城市建设日新月异，城市面貌不断改善，城市居住环境逐步改善?2006年城市房地产开发规模达到304亿远规模，比2005年增长22%。?2005年城市居民人均居住面积达到27.2平方米，政府计划在2010年前将这个指标提高到32平方米；?过去几年中，一系列环境保护的法律已经颁布，主要针对废水、废气、废渣的处理和环境保护；?2006年城市绿地覆盖率达到了42.4%，人均绿地面积达9.4平方米。为28．29平方米。长沙拥有发达的铁路、航空、公路网，武广高铁2010年建成，轨道交通建设箭在弦上，交通十分便利?长沙霞凝港于2004年启用，年集装箱吞吐量为8.3万标准箱。?是中国铁路运输的一个重要枢纽；中国主要的铁路运输线中有三条都经过长沙：京广线、湘黔线和浙赣线。?长沙也是中国公路网络的枢纽之一，若干条国道和省级公路都经过长沙，包括：107国道（北京-深圳），京珠高速公路（北京-珠海）和319国道（厦门-成都）等。?武广高速铁路的建成将拉近湖南与广深之间的距离，促进湖南经济的发展和城市地位的提升，必将为湖南房地产发展带来资金和人流。第一部分长沙市城市现状研究一、城市发展现状二、城市发展规划研究三、城市辐射力研究四、城市化进程研究五、城市经济发展研究六、常住人口分析长沙经济水平在省内一枝独秀，为湖南省经济发展高昂的“龙头”，显现巨大辐射力与带动力?2006年长沙GDP为1790.66亿20052006元，占整个湖南经济的24%。名次地区人均人均GDPGDPGDPGDPGDPGDP（亿元）增长率（亿元）增长率（元）（元）?长沙GPD是排在第二位岳阳的244%，排在最末位的张家界市仅——湖南6473.6111.6%103667493.1712.1%11830占长沙GDP的7%。1长沙1519.9014.9%239681790.6614.8%27853?湖南各省市发展水平不均衡，2岳阳628.5711.712408733.8512.4%14340除了长沙之外，其他城市整体经济3常德627.6211.8%11689723.8412.1%13338水平都不高。4衡阳590.1411.5%8888672.0712.3%10057?长沙14.8%的GPD增长率与其他5株洲525.6711.9%14497605.312.3%16526城市相比，至少领先二个百分比，其增速遥遥领先，再加之经济总量6郴州47712.7%11197546.28.3%12516基数已远远超过其他城市，在很长时间内，长沙在省内的经济地位不可撼动。长沙是中部经济区的中心极点之一；“长株潭”城市群是中部崛起的战略重地?中部六省省会城市中，长沙经济总量第三；2007年上半年全国26省市GDP排行表?今年上半年，在全国26个省会城市中，长沙经济增长速度排名由去年第十位上升到GDPGDP增速GDPGDP增速第七位。广州3198.0114%西安756.8313.4%?工业的雄起，带动经济飞跃。长沙市GDP从杭州1978.1014.4%南昌600.9714.1%100亿跃上500亿，整整用了上世纪90年代南京1493.7415.6%昆明593.9714.2%10年时间，而从500亿跨越到1500亿，仅仅成都1446.3014.4%合肥590.4117.1%只有5年。沈阳1441.3317.3%太原583.3815.6%武汉1424.7215.1%呼和浩特495.518.7%济南1186.7216.4%南宁471.7716.7%郑州1099.7315.7%兰州327.3411.9%石家庄1067.2213.4%贵阳322.4415.8%哈尔滨104913.6%乌鲁