谨谨呈：呈：华润华润置地（上海）有限公司置地（上海）有限公司华润华润置地松江泗置地松江泗泾泾古古楼楼路路22号号地地块项块项目定位目定位报报告告20092009年年1010月月项项项项目目目目属属属属性解性解性解性解读读读读项项项项目价目价目价目价值值值值点点点点挖挖挖挖掘掘掘掘整体定位突破之借整体定位突破之借整体定位突破之借整体定位突破之借鉴鉴鉴鉴产产产产品定位及方案建品定位及方案建品定位及方案建品定位及方案建议议议议方案下的方案下的方案下的方案下的项项项项目目目目经济测经济测经济测经济测算算算算项项项项目价目价目价目价值树值树值树值树体系梳理体系梳理体系梳理体系梳理2板块属性分析地地处处松江北部泗松江北部泗泾泾板板块块，，虽虽受大受大佘佘山山辐辐射，但自身缺乏一定的射，但自身缺乏一定的自然自然资资源基源基础础，，远远离市中心，整体亦离市中心，整体亦尚尚未形成高端居住未形成高端居住区区氛氛围围区位属性?本项目位于松江泗泾板块内，该板块紧邻九亭板块，?北临机场，西接佘山国家旅游度假区，南望松江大学城，东连上海市区本案，是松江重点发展的中心镇本项目?距上海市中心27公里?虹桥国际机场12公里3板块属性分析有多有多条条市市级级交通干道及交通干道及轨轨交交99号线贯号线贯穿穿联联通，交通可通，交通可达达性好性好区位属性沪青沪青平公路平公路徐泾别墅区赵巷别墅区?快速交通：经由嘉松公路、沪松公路、莘99号线号线砖公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8A9A9泗泾板块以及市区。泗泗泾泾站站佘佘山站山站?轨道交通：地铁9号线已投入使用，本案本案莘莘砖砖公路公路临近泗泾站和佘山站两站，距离约在2-2.5公里佘山别墅区。莘闵别墅区A5A5A8A8嘉松公路嘉松公路沪沪松公路松公路4地块属性解析中等中等规规模体量，地模体量，地块块方正，周方正，周边边水系水系资资源丰富；源丰富；现现有商有商业业配套品配套品质质和和档档次次较较低，低，区区域域较为较为缺乏高端生活氛缺乏高端生活氛围围古楼路古楼路北侧商业宗地?北侧古楼公路，路况尚好，但多有大中型货车经过?北侧润江商业配套档次较低，业种业态分布散乱古楼阁河巴张泾河?西侧紧邻古楼阁河基地现状：内部平整?东侧紧邻巴张泾河5项目属性分析受地受地块条块条件限制，件限制，产产品品线选择线选择受限受限较较大，常大，常规类规类小高小高层层++低低层层产产品品线组线组合下的普通住宅合下的普通住宅将将成成为项为项目目产产品品构构成主体成主体地块经济指标分析项目四至东至巴张泾河，南至乡村道路，西至古楼阁河，北至泗泾站鼓楼路占地面积121719.2平方米容积率不大于1泗泾古镇建筑密度不大于20%绿地率不小于45%建筑高度不高于40米建筑形态不能做独栋、双拼别墅项目要求全装修住宅面积应不低于总住宅建筑面积的30%容积率产品线本案1.2-1.4小高层容容积积率要求下率要求下1.0-1.2多层0.8-1.0叠墅可能的可能的产产品形品形态态0.6-0.8联体别墅6项目属性分析常常规规公寓公寓类产类产品无法支撑品无法支撑项项目价格目价格预预期和高溢价目期和高溢价目标标的的实现实现本本项项目目产产品打造上必品打造上必须实现产须实现产品的突破和品品的突破和品质质的强化升的强化升级级！！土地成本分析建筑、财务、营销等成本①楼楼板价板价约约1150011500元元//㎡㎡本案整本案整盘盘均价需均价需达达2500025000元元//㎡以上㎡以上合理利润率目标（25-30%）未未来预来预期价格期价格公寓板块七宝九亭新桥泗泾年均复合增长率9.6%10.2%16%10.2%七七宝宝板板块块9月常规公寓均165829334103628124板板块块均价均价1902419024元元//㎡㎡价（元/㎡）城花新城花新园园2260522605元元//㎡㎡一年半后均价1902410801129419401九亭板九亭板块块（元/㎡）板板块块均价均价1080110801元元//㎡㎡标杆项目城花新园贝尚湾绿洲香岛菲诗爱伦泗泗泾泾板板块块贝尚湾贝尚湾1896918969元元//㎡㎡9月常规公寓均②板板块块均价均价94019401元元//㎡㎡1970416395118539170菲菲诗爱伦诗爱伦1620016200元元//㎡㎡价（元/㎡）一年半后均价16200（最新报价226051896914803（元/㎡）14000，以此计算）新新桥桥板板块块?9号线沿线板块呈现出明显的价格梯度；板板块块均价均价1294112941元元//㎡㎡?受与市区距离和配套影响，本案虽然可以树立板块标杆价格，但绿绿洲香洲香岛岛1480314803元元//㎡㎡很难突破九亭和七宝的标杆价格、达到22000元/㎡以上的单价预期注：本案注：本案预计预计一年后入市，一年后入市，销销售周期一年。售周期一年。。7立足地块之上，远眺天际线，我们在思考……要实现项目产品突破和品质全面升级——No1：充分挖掘项目自身及区域的价值点，借势而为，寻找产品突破方向！No2：通过项目借鉴实现产品打造的突破，塑造自身产品价值树体系，实现高溢价目标！8项项项项目目目目属属属属性解性解性解性解读读读读项项项项目价目价目价目价值值值值点点点点挖挖挖挖掘掘掘掘整体定位突破之借整体定位突破之借整体定位突破之借整体定位突破之借鉴鉴鉴鉴产产产产品定位及方案建品定位及方案建品定位及方案建品定位及方案建议议议议方案下的方案下的方案下的方案下的项项项项目目目目经济测经济测经济测经济测算算算算项项项项目价目价目价目价值树值树值树值树体系梳理体系梳理体系梳理体系梳理9项目价值挖掘No1No1No1No1：充分：充分：充分：充分挖挖挖挖掘掘掘掘项项项项目自身及目自身及目自身及目自身及区区区区域的价域的价域的价域的价值值值值点，借点，借点，借点，借势势势势而而而而为为为为，，，，寻寻寻寻找找找找产产产产品突破方向！品突破方向！品突破方向！品突破方向！自身价自身价自身价自身价值挖值挖值挖值挖掘掘掘掘自身自身条条件件由自身地块条件寻找可以提升项目品质的价值点区区位位条条件件充分挖掘项目的区位位置条件和内外部交通条件规划规划借借势势借势区域未来大规划，发掘提升区域及项目价值的利好条件区区区区域价域价域价域价值挖值挖值挖值挖掘掘掘掘产业产业支撑支撑内部挖潜，论证区域是否存在一定客户支撑市市场条场条件件对各种物业的市场格局进行剖析，发现市场机会点及价格支撑10自身价值挖掘地地块块自然自然条条件件优优越，形越，形状状方正，方正，内内外部水系外部水系资资源丰富，利于通源丰富，利于通过过自身价值挖掘项项目整体目整体规划规划和景和景观观打造塑造高端品打造塑造高端品质质地块价值地块四至：地块东至巴张泾河，南至规划道路，西至古楼阁河，北至古楼公路。古楼路地块条件：?地块整体方正，内部平整，利于产品规划排布；?东西两侧紧邻天然水系资源，内部拥有自然水系，可利于巴张泾河打造滨河景观，同时可将活水引入社区内部，打造社区内部水系景观，提升项目及产品品质。古楼阁河地块现状地块内部水系11区域价值挖掘地地处处西西区区四大高端四大高端别别墅板墅板块围块围合地合地带带，具，具备备高端高端别别墅氛墅氛围围区域价值挖掘市市级级交通干道交通干道贯贯穿，交通可穿，交通可达达性好性好区位条件沪青沪青平公路平公路徐泾别墅区赵巷别墅区?高端别墅氛围：处于徐泾、赵巷、佘山、莘闵西区四大高端别墅板块围合地带，距佘山顶级别墅区仅约3公里，高端别墅氛围浓厚。99号线号线A9A9泗泾板块泗泗泾泾站站?快速交通：经由嘉松公路、沪松公路、莘砖公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8佘佘山站山站莘莘砖砖公路公路以及市区。本案佘山别墅区莘闵别墅区?轨道交通：地铁9号线已投入使用，本案A5A5临近泗泾站和佘山站两站，距离约在2-2.5公里。A8A8嘉松公路嘉松公路沪沪松公路松公路12区域价值挖掘区区域商域商业业配套及配套及档档次次将将得得到到进进一一步步升升级级完善完善，高端板，高端板块块居住氛居住氛区域价值挖掘围围愈加愈加成成熟熟商业配套规划泗泾站本案所在区域目前无大型配套，主要依靠周边社区的小型商业配三湘商业广场泗泾镇中心套，但未来将有三湘商业广场和佘山湾商业中心投入使用：?三湘商业广场占地约5万㎡，总建约10万㎡，紧邻9号线泗泾站，集生活购物、佘山湾商业中心金港、同润社区商业时尚餐饮、休闲娱乐于一体的一站式体验消费中心，预计2010年底菲诗艾伦3000㎡米社区商业正式投入运营，大润发、KFC等商家已签约入驻。其他商业规划有佘山站本案餐饮、娱乐、生活配套、服装箱包等，当前商铺基本售完；另外还规划有酒店式公寓。?佘山湾商业中心上海城投开发，超过10万㎡的各类商业中配置了5万㎡的滨水风情商业，3万㎡的精品城市广场，约2万㎡的“佘山湾主题商业街”。三湘效果图三湘效果图三湘工程进度13区域价值挖掘大大佘佘山高端配套山高端配套规划规划的的功功能性能性辐辐射射将进将进一一步步提升提升区区域价域价值值及及项项目目区域价值挖掘价价值值，，泛泛佘佘山山区区域域对对高端客高端客户户的的吸吸纳纳能能力力亦亦将将更加更加突突显显规划借势——大佘山规划在建设施已运营设施高端别墅?佘山距离项目地块约2.6㎞；黄河索菲特五星级酒店世茂佘山庄园?佘山千万级高端别墅云集，是目前上海最顶级的高端别墅板块；紫都·上海晶园佘山高尔夫别墅?五星级酒店、高尔夫俱乐部、高端商业及各种度假休闲配套，与佘山高尔夫俱乐部2.62.6㎞㎞本案别墅结合，形成一个完整的高端板块形象；月湖五星级温泉度假酒店佘山艾美五星级酒店?欢乐谷的开业将提升区域价值和人气佘山星派大型高端高尔夫主题商业佘山月湖