??????编辑潇琦观察■房地产商品同质化竞争越来越激烈?如何独辟蹊径?工业地产是一条新路。■工业物业市场对专业性要求很高?进入门槛较高?这无疑给想要投资工业地产市场的外资提供了契机。海外资本豪赌工业地产□林华从几家从事工业物业?又称工业地产?咨询机构获悉?海外资本彭煦认为?在上海?由于住宅市场投资在激烈的竞争之下?利润现在非常看好国内的工业地产市场?而且近期投资频繁。空间变窄?同时投资的风险增大。而工业地产的回报相对稳定?年投从调查的信息看?工业地产的投资回报相对稳定?年投资回报资回报率大约在??左右?好的项目能达到???甚至达到了???左率大约在??左右?好的项目能达到???甚至高达???左右。而一些右。同时?由于海外投资企业落户上海的强烈需求?使得工业厂房的大企业尤其是跨国公司的到来?也使得工业地产模式日渐盛行。空置率不断下降?租金上涨。这也是促使海外投资机构投资工业地随着现代物流行业的兴起?工业地产投资以其低风险、高回报产的主要原因。正在房地产投资领域悄然掀起。工业园区一哄而上的“圈地运动”?事实上?在历次的房地产升降周期中?有一类房地产价格一直带来了全国性的用地紧张。而其后出台的新土地政策?又使近期各只升不跌?这便是工业房地产。究其原因?至少有?土地资源的稀缺地的工业土地开发面积受到了影响。这无疑为在华潜行一年多的跨性?决定了地产价值本身的稳定性。地产有实用价值?比古董收藏之国物流巨鳄普洛斯切入中国工业地产市场提供了难得的契机?类的保值升值空间更要大得多?工业用地的需求仍呈几何数增加。工业用地的需求不断增加?供需矛盾导致工业用地的价格不断攀■外资瞄准沪粤地区升?最终接近土地的市场价———在许多国家?能用来创造新财富的工业土地?价格比一些普通住宅用地还高。而目前国内工业土地仍工业地产是继住宅、商铺等房地产投资品种之后?又一种新的是政府赔本供应?政府普遍以低于征地、拆迁和配套成本向用地者地产开发品种?在市场上一经推出即受到极大关注。随着科技的发协议提供。这等于是白送土地还贴钱。难怪发达地区工业用地二手展?特别是信息和网络时代的到来?各种科技工业园区取代了厂房价格均比政府价格翻了几番。成为工业地产的代名词。新兴的科技工业园早已将工业地产发展到从投资方式看?海外资金主要通过建仓储设施或标准厂房收取融自然、人文、科技为一体的人性化办公建筑。租金来获取固定的收益?或购买带长期租金的现有项目等各种方式据戴德梁行工业部主管彭煦透露?目前他们正在为?家海外投来投资工业物业市场。在未来?大型国企或国企改制后的股份公司资机构进行工业房地产项目的咨询?有的已经进入了实质性的操作对其拥有在市区内的已不适应做生产需求的厂房设施进行新的整阶段?其中两家是来自欧洲的投资商?还有两家是来自美国和新加合和处置?将是一个很有潜力的市场。坡的基金管理公司。而世邦魏理仕和仲量联行也表明?一直以来?海业内人士指出?工业物业市场尽管前期投资并不大?但是对专外投资机构对工业地产市场都很关注?近期接触得更为频繁。业性的要求很高?进入门槛较高。这一趋势无疑给想要投资工业地北京房地产??产市场的外资提供了契机。大的工业房地产投资信托公司?这家美国公司专注于物流地产租赁据了解?目前投资这个领域的外资主要有两类企业?一类是主服务。他们以各种方式拿地建成仓库?然后转租给客户?之后再派出业做物流仓储物业开发的企业?另一类是有海外工业房地产或者工一个资产管理队伍提供物业相关服务。普洛斯在投资物流设施时有业园区运作经验的开发商。两者都专注于在工业物业市场的投资。三种模式?为客户定制生产、标准化生产?批量生产?、还有收购回租。目前?这两类企业在上海的代表是美国物流巨头美国普洛斯公普洛斯在全球拥有超过????家客户?其中???多家名列世界司和新加坡的腾飞集团。今年?月底?普洛斯公司投资的西部物流????强企业?而其中大部分客户已经在中国开始了他们新的发展旅园区在上海桃浦开工。普洛斯还将在上海建设?个物流仓储园区。程。????年普洛斯进入中国?并把住了中国市场的进入时机。普洛斯截至????年底?普洛斯在上海、广州和苏州共投资了约???亿美元?在中国一年多的潜行?所针对的客户是中国日渐成熟的制造企业和仓储建成面积达??万平方米。竞争日趋激烈的零售企业。上海市工业发展咨询公司总经理董锡健表示?目前上海的工业在中国?普洛斯打算前两年重点发展沿海地区?两年后再进一用地在?????????万平方米左右?一半的土地分布在市中心?另一步向内地发展?目标是在整个中国铺设完整的网络。普洛斯中国区半分布在郊区。目前?外资的投资范围主要在郊区。而市中心的厂房董事总经理梅志明说?“不管客户到哪里?只要有需求我们就可以提正在逐步向郊区的工业园区集中。所以?外资机构投资上海的工业供服务。”普洛斯与上海西北物流园区的合作开发项目已经签下协地产市场也与政府的整体规划相吻合。议?在广州、深圳和北京的几个点?年内也都将有定论。值得一提的是?素来只在北京及上海大展拳脚的海外资本正将投资苏州物流园区无疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手笔。珠三角视为下一个战略投资地?工业地产则是其首选的投资项目。苏州普洛斯物流园开发有限公司?是普洛斯与苏州物流中心有限公日前?仲量联行高调宣布扩充广州办事处?以广州为中心辐射珠三司合资的一家物流设施开发公司?合资双方各持???的股份?总投角?而且以工业地产作为其特色服务输出。资?亿美元?苏州物流中心以现有的仓库和土地形式入股。仲量联行负责人表示?今后将有越来越多的公司扩充并搬迁到据称?普洛斯这次投资开发的苏州物流项目?现有面积???平方广州?其中以金融业及消费品公司最为活跃?而这些公司除了对写公里?合资公司成立后再增加开发?平方公里。苏州工业园区在经字楼有需求外?对于生产基地也一样有需求。目前该行正在给数家过??年的长足发展后?已经成为中国国家级开发区中发展最快、投海外投资机构做中国的工业地产项目咨询。这些合作的海外投资机资环境最好、竞争力最强的开发区之一。构委托仲量联行代理?项目谈判签署后双方分红?并且仲量联行会工业地产资金投入大?投资回报周期长?梅志明说?“工业地产参与建造厂房项目的管理。的物业回报周期一般在??年左右。”????年?月底以来?中国经济此外?在华南地区一直行事低调的戴德梁行也正在为来自欧美持续高烧不退迫使中央政府出手降温以实现软着陆?加强工业土地及新加坡的几家公司进行工业地产项目的咨询。其中一家公司还刚管理和紧缩银根?就是其中最关键的两帖药?也确实引起了投资物刚在深圳购买了一处???亩的工业用地。流基础设施的普遍不适反应。业内人士认为?工业地产在市场上的实际需要很大?特别珠三而普洛斯这个洋和尚却似乎能抗过敏。梅志明说?“银根紧缩对角紧缩工业用地政策?禁止“花园式厂房”后?很多工业用地已经很于普洛斯来说是一件好事?因为这可以避免市场上一些对工业地产难获批?使得性价比良好的厂房一直有供不应求的趋势?而其回报的短期炒作行为。”在欧洲??年内普洛斯投资了??亿美元?在日本?率也比较稳定?只是由于资金门槛太高?以往很少被主流市场关每年???亿美元??年共投资?亿美元。而在中国?土地价格比较便注。宜?所以普洛斯把在中国能在?年内投资??亿美元看作是一个很仲量联行负责人表示?海外投资机构除了考虑地理因素?他们大的目标。更多的是考虑政策因素和回报率。至于进入工业地产而产生的资金国内很多企业利用物流概念圈地?导致国家最近不断出台加强门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以土地管理的政策。梅志明引述他在郑州的经历称?当地一位官员带分为两种?一是对值开发?根据客户需求制造厂房标准?反租给客领商家参观规划中的??平方公里物流园?指着其中一片土地说?广户?二是代租收购?收购一些带有租约好的工业物业产品。对海外投东有家企业在那里要了????亩地?准备开发成一个物流园?而事实资机构来说?国内工业地产市场方兴未艾。上这家企业本身不是物流企业。梅志明表示?像普洛斯这样大规模的专业开发公司?一般在短■物流大佬低调潜行期内一次性最多也就只能开发???????亩地。他说?“土地审批严格?在短期内对我们拿地是有一些麻烦?但从长远看我们也希望土跨国物流巨鳄普洛斯??????????创立于????年???余年间?从当地管得越严越好。”时????万美元的启动资金已经膨胀成???亿美元的固定资产?物流配送设施网络遍布北美、欧洲和亚洲的??多个市场。作为全球最??北京房地产■欢喜之余冷静思考企业如何应对同现有国有工业企业的关系?如何规避风险?如何应对性质改变后地产税费的变化?从而使自己的利益最大化?这些话近年来?房地产商品的同质化竞争越来越激烈?如何独辟蹊径?题值得关注。细分市场去抢占制高点?工业地产可谓是一条新路。有人说?房产价投资工业地产给房地产企业带来的另外一个重要的挑战就是格战只会把市场做死?而不会把市场做大。由此看来?工业地产通过物业管理问题。工业园的物业管理是当前房地产物业管理当中的一对地产内涵的深度挖掘?对市场客户的细分?既把市场做大做强了?个崭新的课题。如何根据驻园企业的特点做好物业服务?如何提炼也把开发商的形象书写得更具时代感。此种开发创新的勇气?彰显出其中的共性并广泛应用到所有都市工业园的物业管理?如何打造了房地产与时俱进的创新理念。但在欢喜之余?也要冷静地思考。一支过硬的都市工业园物业管理队伍?如何形成物业管理品牌并进有关专家对工业房产的开发提出另一种看法?那就是先囤积工军整个都市工业园物业管理圈?已经成为现有的都市工业园物业管业用地?以适合目前的工业开发热潮?一旦时机有变?即刻转型开发理公司和一些专业的房地产物