开发项目指标项目开发指标：模型测算参数设置测算起始时间：2006可销售量销售单价：元测算周期：4年经济住宅（平方米）95,6203200总占地面积(平方米）：82000商品住宅（平方米）40,9804000总建筑面积(平方米）：190000商业配套（平方米）21,4005500地上建筑面积(平方米)：164000车位（个）70040000其中住宅面积（平方米）136600土地费用配套公建(平方米)：6000非配套公建(平方米)：21400地下建筑面积(平方米)：26000地下车位(个)：700贴现率6.00%模型测算结果财务内部收益率(IRR):11%转让费8910财务净现值(NPV)万元7723.4466车位销售率50%预计利润:万元20683.1897总投资利润率13.08%成本利润率11.23%东坝集团造纸公司项目成本测算序号费用项目计算标准投资/收益单方成本（元/平方米）备注1经济技术指标建设用地面积347002总建筑面积512000建筑面积（地上）512000其中经济住宅面积95,620商品住宅面积512,000配套公建含托幼2000平方米商业配套地下建筑车位按700个估2土地取得费用521001018转让费8910地价款12800不含车库契税地价款4％512基础设施建设费160元/平方米765减半征收3建安工程费921601800经济住宅1440元/平方米这里假定事先已确定住宅1800元/平方米9216030％部分。商业配套1500元/平方米幼儿园1200元/平方米地下建筑1900元/平方米车位按700个估4前期工程费342467市场调研及策划费根据市场价格估算50规划设计费造价的2%1843勘察费2元/平米102竣工图费规划设计费的10％184标底编制费造价0.3%276招投标管理费中标价0.05%46监理费造价1%9225基础及配套设施费6565128红线内管线90元/平方米4608红线外管线233元/平方米小区配电室150万元/座450约6万平方米/座东坝集团造纸公司项目成本测算序号费用项目计算标准投资/收益单方成本（元/平方米）备注垃圾楼60万元/座60中水处理系统10元/平方米燃气调压站80万元/座壁挂炉5800元/户*1400户小区道路120元/道路平米833按用地面积计算小区园林景观12元/平方米614按地上面积计算6不可预见费2项～5项之和的2.5%3856757总投资2项～6项之和15810630888管理费2项～5项之和的2.5％3856759财务费用7项～8项之和的3.5%566911110可售面积经济住宅商品住宅512,000商业配套车位(个)11销售收入204800经济住宅3200销售率100％商品住宅4000204800商业配套5500销售率100％车位40000销售率50％，使用权12销售费用5120100经济适用房按不计，商品代理费（含）广告费住宅及商业按照2.5％计5120按销售收入计算测绘费2*1.36元/平方米按总建筑面积计算13税费销售收入的5.55%1136622214项目总成本7项+8项+9项+12项+13项184117359615预计利润11项-14项20683404由于我公司仅分得利润的70％，即1709万16总投资利润率15项/7项13.08%元，因此实际总投资利润率为3.38％，成17成本利润率15项/14项11.23%本利润率为2.96％。注：本测算是在诸多情况不明朗的前提下进行估算，按照保守、谨慎的原则进行。按可售建筑面积158000平方米（不含地下）计算，单方成本价为3653元/平方米；按地上、地下全部建筑面积190000平方米计算，单方成本价为3037元/平方米。11652.96267445579690.3584345474东坝集团造纸公司项目成本测算东坝集团造纸公司项目成本测算144789.16%7.86%资金使用计划年度使用比例单价总计20052006200720082土地取得费用10185210060.00%30.00%10.00%3建安工程费18009216030.00%40.00%30.00%4前期工程费67342425.00%35.00%30.00%10.00%5基础及配套设施费128656520.00%50.00%30.00%小计1542496不可预见费2项~~5项之和的2%385615.00%30.00%40.00%15.00%7建设总投资2项~~6项之和1581068管理费2项～5项之和的2.5％385610.00%35.00%45.00%10.00%9财务费用7项～8项之和的4%647810.00%35.00%45.00%10.00%开发成本总计18411711销售收入20480012销售费用5120代理费5120按总销面积计算，每测绘费平米1.36元013税费销售收入的5.55%11366销售计划2006年2007年2008年11销售收入204800经济住宅3200元/平方米040.00%60.00%0.00%商品住宅4000元/平方米20480010.00%40.00%40.00%商业配套5500元/平米040.00%40.00%车位40000030%40%按照项目推介书，“本项目在竣工前的所有资金投入均在居民办理入住手续同时实现资金回笼”，势必加大资金压力。拿到开工证支付20％销售计划2009年0.00%10.00%20.00%30%按照项目推介书，“本项目在竣工前的所有资金投入均在居民办理入住手续同时实现资金回笼”，势必加大资金压力。拿到开工证支付20％现金流估计单位：万元人民币序号项目\年份总计200520062007200820091现金流入经济住宅00000商品住宅20480020480819208192020480商业配套0000车位0000204800现金收入小计204808192081920204802现金流出土地取得费用521003126015630521000建安工程费9216002764836864276480前期工程费3424856.02001198.4281027.224342.4080基础及配套设施费656501313.0413282.60241969.56140不可预见费3856578.43481156.86961542.4928578.434820建设总投资15810600000管理费3856385.62321349.68121735.3045385.623210财务费用6478647.84702267.46452915.3115647.8470销售代理费2.5%512051220482048512销售测绘费0302200税费5.55%113661136.644546.564546.561136.64现金流出小计184927337285224259193381661649净现金流量(33728)(31762)227274375418831累计现金流(33728)(65490)(42764)99019821财务内部收益率(IRR):11%财务净现值(NPV@6%)￥7,723.45投资回收期(PBP):3.95现金流估计020480000204800052100921603424656538561581063856647851205211366184979转让费用财务净现值土地费用变动率NPV的变动率61700-227.49%-100.50%5755042150.26%-3.52%5750042660.17%-2.36%5745043170.09%-1.19%normal574004369573504420-0.09%1.17%573004471-0.17%2.33%572504522-0.26%3.50%售价财务净现值售价变动率NPV的变动率7000134597.69%208.06%665070962.31%62.42%660061871.54%41.61%655052780.77%20.81%6500436964503460-0.77%-20.81%64002551-1.54%-41.61%63501642-2.31%-62.42%6250-175-3.10%-105.06%情景分析悲观正常乐观售价6250650069000转让费用575505740057300NPV-329436911743住宅总成本138606住宅总成本138606假定商业和车库的成本和收益相住宅可售面积240000正常售价6800抵，卖给原项目公司的1万平方米平衡价格5775平衡销量203832收入扣减项目成本-13.40077821-13.40077821-13.40077821-13.4007782127.04737926327.04737926327.04737926327.04737926327.047379263假定商业和车库的成本和收益相抵，卖给原项目公司的1万平方米收入扣减项目成本住宅总成本138606住宅可售面积240000平衡价格5775住宅总成本138606正常售价6800平衡销量203832