山东茂昌世纪投资有限公司城市商业街的定位来源：时间：2008-05-16作者：1.城市的职能决定商业网点整体构成的基本功能。城市以其决定性产业为标准，可分为政治型城市、文化型城市和经济型城市。不同类型的城市，其城市的基本职能也不同，这在一定程度上决定了商业网点整体构成的功能。美国首都华盛顿就是具有单一功能的政治中心，这种政治型城市的职能决字了此城市商业的发展规模不宜过大，华盛顿市区商业功能为“满足基本需要型”。交通空间网络体系制约商业网点的布局。消费人口愈分散，对交通条件的依赖性愈强，商业设施的半径愈大，提供畅通半径交通的要求愈强烈。这一点值得国内城市借鉴。2.商务部要求处理好城市中心商业区与居住区商业设施的关系：对于中心商业区和居住区的商业设施，商业网点规划不仅要在网点的总体规模上分别提出不同的要求，而且要明确区分二者不同的功能。中心商业区要在严格控制总体规模的基础上，通过改造和结构调整，重点建设好特色商业街，推进业态多元化，发展专业店、精品店，开展错位经营和多功能服务。特别是要注意营造文化氛围，主要满足高档次、高品位、特殊类型商品的消费需求，形成集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的商业特色，更好地发挥城市窗口的作用。居住区的商业设施建设，在商业网点规划中应占有重要的地位，其功能定位应主要面向本地区居民，满足他们在日用品、一般消费品及日常生活服务等方面的需求，形成贴近居民、方便快捷、行业配套的社区商业服务中心。此外，介于上述二者之间，一个城市还应规划好若干个地区性商业中心，一方面可以减轻中心商业区的交通压力，另一方面也可以弥补社区商业服务中心功能上的局限性。这些都是商业网点规划需要考虑的。3.步行街是整个经济社会进步的客观结果，是城市化不断推进和城市发展现代化的必然产物，是城市居民生活质量不断提高的要求，是城市环境迅速改善和回归自然的需要，是全球汽车时代对汽车的异化而出现的一种特殊的现象。首先，我们必须理解步行街这一概念。在西方国家最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态，因此建了步行街，使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便购物、娱乐的场地。步行街始终是共8页，第1页山东茂昌世纪投资有限公司城市本身魅力的反映。因此城市步行街的出现和发展是城市发展的选择，是为居民提供一个相对安静的适合于购物和休闲的环境。现代步行商业街，兴起于20世纪50年代。法国巴黎的香榭丽舍大街、美国纽约的百老江大街、日本东京的银座、浅草商业街等都是闻名于世的步行街。德国斯图加城市的考尼格夫街，被称为是“步行者的天堂”。步行街已经成为城市发展的一个招牌、名片、景点：步行街已经成为城市的形象，首善之区，代表城市形象发展的最高水平。我国开始建设现代的商业步行街，始于20世纪80年代。在世纪交替交际，我国许多城市纷纷规划和建设步行街，成为城市建设和更新的重要内容和方面。据粗略计算，全国已有几百条大大小小，风格各异的步行街。4.步行街：专供步行者使用，禁止通行车辆或只准通行特种车辆的道路,各城市对步行街的管理一般分两种情况：全天供步行者通行或在限定时间内（例如每天上午9时至下午7时）通行；对于车辆的通行，一般在供步行者通行的时间内，禁止车辆通行，但准许送货车、清扫车和消防车等特种车辆通行，有的城市还准许固定线路的公共交通车辆通行。在城市商业区的步行街，亦称为商业步行街。必须明白一个重要的事实，就是步行只是一种包装，是一种形式。步行街的魅力最后表现的依然是城市的核心竞争力和城市的吸引力。如果城市的核心竞争力不够，也就是说城市消费物态的引擎不够力，外包装做得再花哨也没有用。当然这种形式或多或少地加入了文化的内涵，在只有几十万人口或一百来万人口的中小城市里做步行街，不能照搬照抄大城市的做法。因为，在中小城市目标人群主要集中在本地，人们消费水平有限，人们的购物习惯，并没有因为步行街的出现而产生根本性的变化。5.对一个城市的步行街的定位，我们必须严格建立在商圈意义上，对竞争对手和业态进行全面的把握。一般步行街的定位无非有五种方式：其一是搭建一个新的商业平台，让城市的人们在购物和娱乐中有一种新的惊喜；其二是让专业化的服务出现新的聚集效应，聚集效应产生人流，从而形成城市新的亮点；其三是用一种新的消费模式代替旧的消费模式；其四是走专业化的路，形成精品专业性的市场，而这种市场又是同整个城市的产业链有密不可分的关系；其五是看准自己的竞争对手，从而挤压对手，取而代之。因此，做步行街的问题必须研究清楚自己的竞争对手是谁，必须了解整个城市的产业分布与产业链的建设，从而在商圈中找到自己适当的位置。6.我们必须搞清楚谁来步行？怎么样步行？为什么来步行这三个问题。谁来步行就是研究我们的目标人群，即消费者是谁。如果是为本地人服务，那就必须同本地人的消费水准相一致。为什么来步行的问题，是解决步行的游历和观感问题。人们必须在步共8页，第2页山东茂昌世纪投资有限公司行中找到快乐。例如，对于儿童和没钱人的娱乐场所的建设，就是让人们能够产生反复来步行的快乐和向往。怎么样步行则是科学规划步行区域的问题。步行街的一般长度是650米左右，超过这一长度，人们游乐的时候就会有疲劳感。对南北向的步行街来说，东边的街铺就会比西边的街铺生意好一些；对于东西向的步行街来说，南面的商铺就会比北面的消费情况会好一些。7.步行街要实现的功能：经济功能、文化功能、休闲功能、娱乐功能、保护功能、环保功能。从形成的基础和建设过程来看，有的是以传统的商业中心和古老街区为基础，通过改造更新或复兴而成。我国绝大部分的步行街属于此类步行街。如北京的王府井、上海的南京路，广州的下九街，哈尔滨的中央大街。也有的完全是新规划和建设的新区或商业中心，如，如烟台的美食文化城，重庆的南坪商业中心等。8.从形态上分，有的是完全敞开的，有的是完全封闭的或室内的，有的是半封闭、半敞开的。现有绝大多数的步行街是完全敞开式的，也有小数的是封闭的或是室内的，典型的是福州的中亭街步行街，街道两边的拱廊将一家家店门连接在一起，敞开与封闭当然与当地的气候条件和购物习惯不同有关，完全是客观需要等因素。9.从功能上分，有的以购物为主，同时，辅之以一定的文化娱乐设施和服务设施，称商业步行街；有的以休闲娱乐为主，称休闲型步行街，主要是满足居民休闲和文化的需要，同时可以购买到所需要的商品或得到一定的经济服务。建设商业步行街时需要考虑其他功能，商业步行街同时是集购物，美食、休闲、娱乐、游览、文化为一体的商业风景街，是文化街、休闲街。10.对一个步行街来说，长度和面积固然重要，但是更重要的是效益，特别是经济效益。步行街不是为了耀眼，更不是为了给人看的，而是为了取得实实在在的效益，求得经济效益，环境效益和社会效益的统一。只有使商家能获得较高的经济效益，才能吸引商家进驻步行街，从而使步行街不断的兴旺发达。步行街的知名度也不在长度和面积，而在于其特色和作用。11.步行街三个最重要的问题：一是步行街的规模问题；二是步行街的结构协调问题；三是步行街的管理体制问题。12.对于规模，大有大的好处，小有小的用场，但必须适度。过长过宽的步行街都不能产生最佳的效益，甚至会产生负面影响。过长，容易导致游客疲劳；过短、过窄容易产生拥挤。同时，步行街的长短、规模都因城市、功能、结构而别，不可能有统一的标共8页，第3页山东茂昌世纪投资有限公司准和规定。有的专家经过研究提出，一般而言，完全封闭式的室内步行街应当比半封闭的短，半封闭的应当比完全敞开式的短。具体数据是，完全封闭的商业步行街比较合适的长度为750米左右，以游客步行10分钟为宜，完全敞开式的商业步行街比较合适长度为1500米左右，以游客步行20分钟为宜。宽度要充分考虑两侧建筑的高度，一般与建筑物的高度一样，窄不能小于建筑物高度的二分之一，宽也不宜超过建筑物的两倍。因此，步行街两侧不适宜建筑高层的。有统计数据表明，美国商业步行街的长度多在700米以内，日本步行街的长度也多在600米以内，法国、德国等欧洲国家的商业步行街的长度多在900米以内，宽度多在10米以内。从一般观察角度看，商业街的“有效长度”大多为300米到600米。北京王府井的长度810米，其实，扣除其南端的无效段，也就是600来米。在一些城市中，被称为商业街的道路总长数公里甚至数十公里，但商业的繁华也和一首乐曲一样，不可能全曲从头到尾高潮盈漫，而是有最热点、次热点。一般商业街有短暂的非商业区段夹杂其间，其商业兴奋点段落一般在300米至600米。商业街的建筑不宜过高，一般在2层楼高，个别大商场可到4层。一是逛商店谁也不喜欢爬楼，就是有电梯，人们也不喜欢上上下下地来回折腾；二是过高的建筑会产生压抑感，影响人们逛商店的心境；三是通道狭窄，两边建筑物过高，会产生高楼效应，令顾客无法在街头驻足。商业街的宽度应在20米至30米，不宜过宽。两边的建筑的高度与道路宽度比以H/D=1为主，穿插一部分H/D=2的建筑，这样的空间尺度关系既不失亲切感，又不显得过于狭窄，从视觉分析上是欣赏建筑立面的最佳效果，容易形成独特的热闹气氛空间。因为人们逛商业街行走规律是走“之”字形折线，即先在一侧走上一段距离，再穿行到另一侧，走一段后又折向另一边。如果街道过宽，会使人们在街两边往来体力耗费过大，抑制观赏、购物的欲望。商业街的营业面积也不应过大。从一般消费者的反映看，一条商业街有20万米的商业营业面积可能是人们体力、心理所能接受的最高值了。一定要考虑人们的体力和心理承受能力，不能使逛商业街变成走马拉松。1