山东茂昌世纪投资有限公司商业地产如何评定专业公司的商业规划方案？来源：时间：2008-10-16作者：在商业项目规划的过程中，在规划定位上对于开发商来说自己心里是不是很有底？再加上开发商自己的专业水平与团队水平都有限，也没有一些专业的工具，也无法给予评定，心中是十分没有底。从我做商业多年的经验，总结了从以下四个方面来评定，仅供各位同行参考。一、从建筑角度来审定专业公司：第一：应该在方案中充分的说明，建筑的形态与市场周边怎样融合,也就是说，建筑形态是不是能与现行的市场相应。第二：说明现在人流流向、交通情况、商业侧重面及后期预留空间，在项目规划中在那一个部分体现.，这个方面，可能主要在于，广场在那里设定，商业的主面那里等。第三：从建筑本身的角度考虑,在商业规划中，首先要说明：我们打算建筑一个单体还是一个由诸个单体组合成的商业.，还是由几个单体组合成的商业。在这个说明的同时，应该考虑的问题是：南北地域的及气候的问题，北方，因为冬天比较冷，在建筑本身的同时，也要考虑建筑的面积。市场的竞争是比较激烈的，如果你设定的面积与现行的一行同类行业的面积相同，你的理由是什么？你的竞争力在哪里？这是要说明的。第四：因为地下开发费用比较高，所以，根据城市的消费习惯，以后期发展要求与城展商业发展等情况。第五：因为商业投资这方面都会被资金困住，销售的问题在规划中就自然而生。一般，现在很多在销售位置及业种选择说明时都建议，与项目本身分离，但这个时候，需要说的是，销售部分与项目本身的之间的关系是如何，假定，销售卖出去了，但没有人流，那不一样会造成后期阴影。第六：在内部规划中，一般都会观注到一个主通道设定的问题。第七：关于共享空间的大小，任何一块面积的大小，都影响着整体利益。在建筑中，共享空间的形态大小，只能影响着项目内部结构的一点变化，如：现在大连的罗斯福购物广场，他的共享空间极大，从我们去考查的角度来说，可能太过于浪费，也会让大家觉的太空了，这就跟前期的建筑审定时，非常关键，如何，你小一点的话，你每共3页，第1页山东茂昌世纪投资有限公司一平米，就可以发挥很大的作用。第八：建筑外形，现在商业购物中心的建筑外形，可谓千万万化。但不论什么样的外形，都会有一定的来由，上述基础八点，是从建筑角度来审定专业公司的一些个人建议二、从功能布局角度来审定专业公司第一：功能在于项目本身所取到的作用，各业种所占面积及品牌在市场的竞争力说明。必须清理的解释，各业种的面积与设定业种，是如何能在后期经营中有生存力。第二：很多都按“黄金分割率”比较，这里我想说的就是在购物性的城市中心，购物，与餐饮是需要占一大比例，但娱乐一定要高于现所以市场中的定位与业种的多样化，要不，谁会来你的购物中心呢，他到其它的百货店也有如同的娱乐，在你这里就不能享受到更好，与独特一面。第三，各业种在项目中取到的作用都不同，而他们的占项目的位置，也是必须说明的等。是根据，人的购物习惯，还是根据人的劳累时间期，他们之间如何产生联接关系，第四：在业种分布时，要说明与后期物业管理方面的吻合，因为在后期管理中，要涉及到销售部分与租赁部分及本身的类别的管理，三、业态分布第一：主力店在项目中占具很主要的作用，次力店的作用也不应呼视，所以，一定记得的是，主力店选择与次主力店选择上，在面积、业种、位置方面一定要深入考虑。而不能只重视主力店，呼视次力店的竞争能力，我接触过一个案子，是这样的：主力店的面积在几万平米以上，而次主力店，还是按惯性，几千平米图书。在这个问题在，我们就提出了我们的想法：次力店如何现行在本城市以十分饱合指的是电器，那你在设这样的电器，是没有意义的。第二：主力店的定位说明：主力店的定位必须清楚的产述主力店的定位，还要包括，内部基础业种的说明，因为，他的设定根据项目本身内的业态很多都相符，大家可能看到的金源mall在百货里可以看到的东西，在专业店里也可以看到。第三：业态的选择？是应该根据市场资源来设定业态，还是不根据业态资源来设定业态。这个问题，我们大家一定在讨论，这点，我给大家一点个人观点，应该根据市共3页，第2页山东茂昌世纪投资有限公司场需求来定业态，而不根据市场资源来定业态，这也是我们跟意大利保利公司讨论的结果，很多，专业公司一定会提出，要根据市场资源来设定业态，请大家记注，这点，你的项目是要竞争力。第四：销售面积。而销售面积的业态定位，与主题定位，却十分难找，一开始，大家都在考虑一个问题，像已前我们也一样，就是在“业态互补”？但，在这里我提示，一个，这里是销售，不能把自己的思维定死，大家有的时候在想，如果项目中设定了服装，那外面在设服装就不好做了，等一些诸如此类的想法，大家可以在定位上做文章，不要在业态上牢固自己。四、经济性第一：在这个角度，一定要注意，对整体体量开发定位的解释，因为，现在很多开发体量，一定要上了一定的面积才能，实现投资回报期与开发成正比，有的时候，专业公司觉的市场量不能接受就会减少。第二：物业角度，我们需要的是给予最大的利润，在这个时候，专业公司必须对后期的物业如何提升与物业留量进行产述。商业地产规划一般需要重点考虑三大问题：解决开发商心中“疑点”与找准符合市场“需求”的产物，吻合经济“政策”的趋势，这三大问题同样在规划过程需要到验证。共3页，第3页