面朝房海，春暖花开12年成都房地产年报申明本报告数据均来源于嘉联地产数据平台，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归嘉联公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。注：本报告中成交数据除特殊注明外均为备案口径2摘要受整体经济的影响，全球经济活力正在逐渐减弱，欧债危机、海湾地区的动荡等因素引发了人们关于世界经济再次探底的猜想，市场信心也因此大幅下降。发达国家正在步入滞胀的泥潭。2012年中国经济增速放缓，稳增长成为经济工作的重心，宽松的货币政策，扩大了内需。CPI企稳宏观调控初见成效。稳健的货币政策使得房地产行业从中受益，促进了房地产的成交量的增加。12年下半年住房市场销售回暖，开发商拿地积极性上升，带动土地市场成交回暖，带动土地溢价率上升。受10年土地成交下降、开发商延迟施工等因素影响，12年住宅新增供应减少。存量仍然处于高位，各方应谨慎乐观，应根据各自项目情况采取相应的价格措施。首置首改的刚需是成交的主力，其中70-110的产品占有近六成的市场。伴随着商品住宅的全面回暖，别墅市场开始回暖，成交量超过存量上升速度，销售压力减小。由于商业不限购等因素影响，盲目开发商业，导致主城区商业存量猛升，销售压力猛增，开发商业需谨慎。近郊商业销售同比出现好转近郊区商业存量仍处高位，不容乐观。写字楼成交量保持上升状态，预计2013年将出现供应高峰，写字楼销售压力虽有所缓解，但目前压力仍处于高位上。商业地产需走金融化道路，才是解决目前困境的根本。写字楼市场将继续承受较大的销售压力，也应走金融化的道路。3目录一、宏一、宏观观经经济济二、本二、本地地政政策策三、城三、城市市规规划划四、一四、一级级市市场场五、二五、二级级市市场场六、三六、三级级市市场场七、市七、市场场展展望望4一、宏一、宏观观市市场场分析分析51、欧债危机日益严重，美国经济复苏缓慢，中国经济增长减缓%62、全球需求不振，波罗的海综合运价指数维持在低位，中国出口降低；汇丰PMI值回暖，中小企业复苏缓慢?今年以来，制造业PMI走势出现小幅波折，在4月份达到峰值53.3%后连续下滑。在三季度跌破数据来源：统计局50%枯荣线。?11月份中国制造业PMI为50.6%，比上月上升0.4个百分点。该指数最近3个月稳步小幅回升，并创下7个月以来新高，显示经济运行企稳态势进一步巩固，呈现温和回升基本走势。专家认为，中国经济逐季回落的态势已在四季度扭转。数据来源：统计局73、M1、M2数据温和回升，股市见复苏迹象今年以来的M1与M2温和回升，态势与房地产成交量运行轨迹较为吻合。M1、M2同比数据反弹83、整体经济增长速度下降，经济疲软目前的经济增速下滑，决策层需出台新政策来刺激并极力抵抗经济增长率的下行。?中国经济下一步的重中之重是必须做出深层次调整，即调整经济结构、转变经济增长方式、深化改革等。94、PPI和CPI增速呈现双降态势，经济增长放缓态势明显?宏观经济调控政策见成效，CPI连续下降，11月降至2.0%，最低为1.7%。?受国际国内因素影响，PPI增速跟随下降，3月份起，增幅降为负值；9月以后有所提升，国内数据来源：国家统计局实体经济需求仍然疲软，恢复缓慢。?2012年10月我国先行指数止跌趋稳，先行指数与上月持平；一致指数降中有升：一致指数较上月上升0.5点；滞后指数继续回落：滞后指数较上月下降0.3点；预警指数回升，目前为90.7点。?几个指标均表明中国正处于复苏阶数据来源：国家统计局段，且复苏缓慢，这也是政府实行积极的财政政策的原因。105、放松货币政策，增加市场流动性，促进自住刚需购房，缓解开发商资金压力?房地产市场随着首套房贷政策松动、降息等政策环境的改善，一二线城市积压的刚性需求以及部分改善性需求将继续得到释放，促进成交量平稳回升。116、限购限贷下，中央地方博弈加剧，各地楼市微调政策频现，少数触及限购红线的政策均被叫停或撤销序号政策城市备注1重启贩房入户政策从化、长春2补贴首置或精装修房青岛、重庆、杭州、芜湖3放松限贩限价标准佛山、成都、芜湖、上海、中山、河南触及底线，先后被叫停或撤销4土地出让松绑北京、广州、杭州、成都、昆明主要是放宽拿地门槛及降低付款条件北京、杭州、重庆、天津、成都、武汉、5改变普通住宅价格标准南京、合肥、常州、上海、厦门常州、南京、吉林、合肥、沈阳、厦门、6提高公积金贷款额度滨州、蚌埠、兊拉玛依、济南、信阳、呼幅度为30%－50%和浩特、南昌、郑州、武汉北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、由基准利率的1.2倍回归至基准的0.95-7首套房贷利率优惠昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌0.85倍、深圳、中山、东莞、苏州、河南杭州、重庆、营口、马鞍山、武汉、北京8税贶优惠以及贩房补贴、芜湖、扬州10珠海楼市双限政策维持不变珠海楼市松绑一夜叫停11取消限购令的实施义乌政府否认取消限购令实施长达7个月12下调贷款首付比例贵阳首套贷款首付下调至20%127、消费者心理预期改变，购房热情高涨?2012年3季度世联购房者信心指数为56.6，较上季度提升1.4，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较年初明显改善。?尽管购房者信心已经连续三个季度提升，并处于2011年“国八条”政策颁布以来的最高水平，但增速已明显放缓?2012年3季度全国购房者当中，预期未来房价上涨的比例为59.5%，创2011年“国八条”调控以来新高，较上季度大幅增加18.3个百分点。138、全国房地产市场销售回暖?各市商品房成交量7、8增长迅猛并达到顶峰，“金九银十”相对温和，从各市成交量情况可以看出楼市已全面回暖。14小结受整体经济的影响，全球经济活力正在逐渐减弱，欧债危机、海湾地区的动荡等因素引发了人们关于世界经济再次探底的猜想，市场信心也因此大幅下降。发达国家正在步入滞胀的泥潭。2012年中国经济增速放缓，稳增长成为经济工作的重心，宽松的货币政策，扩大了内需。CPI企稳宏观调控初见成效。稳健的货币政策使得房地产行业从中受益，促进了房地产的成交量的增加。伴随着增收房产税的预期。18大后房地产政策走向，其大方向也将是继续坚持从紧的调控，中央政府非常清楚放松限购限贷，将会带来何种严峻的市场局面。出于经济目标与利益诉求的差异，中央与地方政府之间的博弈将继续下去。未来地方政府将继续采取多种或明或暗的手段去触碰中央的调控政策。15二、本地政策二、本地政策162012年成都本地政策回顾时间内容2012.01.04成都市暂停主题公园建设项目规划审批2012.01.30市政府出台了《循环经济发展“十二五”规划》2012.02.12省政府下达的目标任务，2012年，成都市保障性安居工程建设目标任务50642套2012.03.01成都市房产管理局出台《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》2012.04.01商务局、质量技术监督局出台《成都市商务写字楼等级划分》2012.04.16市政府出台《成都会展业发展“十二五”规划》2012.04.17房管局出台《关于建筑区划配套停车位（库）租售有关问题的通知》2012.05.03国土局《关于成都市中心城区2012年度国有建设用地供应计划》2012.05.07规划局出台《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定（试行）》2012.05.28国土局出台《成都市北城改造土地利用实施细则（试行）》2012.06.04四川省住房和城乡建设厅出台《四川省绿色建筑评价标准》2012.06.29市政府出台《成都市园林绿化条例（修订草案）》2012.06.30国土资源部办公厅关于印发《2012年国土资源标准制修订工作计划》的通知2012.07.19《成都市规划管理技术规定》的补充规定2012.09.03国土资源部关于《土地复垦条例实施办法（草案）》（征求意见稿）乡建设委员会关于转发《四川省商务厅、四川省住房和城乡建设厅关于共同组团赴韩2012.09.04国开展房地产投资促进活动的通知》的通知2012.11.15房管局关于规范房屋白蚁预防工程质量管理的意见2012.12.06房管局关于印发《成都市中心城区廉租住房承租对象资格复核流程》的通知2012.12.07规划管理局关于印发《成都市建筑工程规划监督管理办法》的通知2012.12.10关于我市物业服务等级划分物业服务收费政府指导价标准及有关问题的通知17小结从2012年成都市出台的一些政策文件看，未出台涉及限购、限贷、限价等方面的文件。主要是一些规范市场或指导性的常规文件。对房地产市场销售的影响较小。对市场影响较大的主要还是央行的降息、降存准率，CPI下降、外地地方政府的政策小动作。18三、城市三、城市规划规划191、地铁7号线路线规划?地铁7号线是成都轨道交通第一条环线，大致沿2.5环串联火车北站、火车东站、火车南站，并与多条城市快速轨道交通和市域轨道交通放射线换乘。?7号线拟首次采用A型车，与现有的1号线与2号线B型车定员载客1460人相比，A型车运载能力更大，达到1860人。地铁作为城市未来主导的交通工具，快速、安全、准时的特质，有效提高了人们的工作效率和生活品质。地铁交通的日渐成熟，也提高地铁沿线置业的升值空间。202、二环H型墩柱浇筑高攀路口将形成4层立体交通高攀路口枢纽分4层由“H”型墩柱搭建的二环路高架分为三层：?顶层：社会车辆快速通道?中层：BRT专用车道?底层：地面铺道起于南府河大桥，止于紫荆电影院二环路全线高架建成后，交通价值将大大提升，便捷通畅。但全线高架阻断了人流，沿线小商家会受到一定的冲击，对于的主要商场会带来更多的目的性消费人群。213、荷花池批发功能