引领城市生态世家生活宁波雍城世家2012策略执行沟通腾鲤传播事业一部2012年1月项目剩余货量结构项目新的推广思考视角75-135面积段刚需及剩余产品线项目核心价值对位人群输出173三房、173四房和187四房阔居型产品线迎合市场，调整产品推广战术55小户型和258大平层两个极端产品线各产品货量的组合取舍策略项目商业街部分项目定位及形象创作视觉变化项目审视篇城市地位影响力思考价值体系梳理客群关注价值洞察篇项目思考内容项目核心价值及定位再思考产品推广机会洞察篇①推广方向再思考②项目SLOGAN再思考③推广节奏与传播表现再思考项目审视篇2011鄞州区共成交44万方，整体呈现下滑态势。从区域成交排名看，雍城世家以353套成交排名第三。区域内，罗曼风情，金色城市以绝对的价格优势和产品优势（面积段较小），以684、534套成交量排名千两名，，其余楼盘成交均显平淡。2011年鄞州区成交楼盘TOP5（按套数计算）排名楼盘名称套数主力面积段均价1罗曼风情68445-70,86-139140002万科金色城市53490-140150003中海雍城世家35357-75,85-187175004广博阳光丽园20286-140155005银亿晴园19962-15515500作为一个在宁波高端市场深耕5年的项目，在数度热销登陆热销榜前之后，中海·雍城世家已经树立起了鄞州中央区城市豪宅的价值标杆。项目价值深度挖掘品牌影响力32年34城32年地产开发历史，34座城市主流布局，中国开发规模最大、效益最好的开发商之一荣获“中国最受尊敬企业”、“中国最受尊敬企业?十年成就奖”，并蝉联“中国最具社中国驰名商标会责任房地产企业20强”、“中国企业社会责任榜优秀实践奖”、“中国房地产年度社会责任感企业”等荣誉香港上市公司香港恒生指数成分股，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河央企品质保证隶属中国建筑，超大规模央企，经营稳健，强烈的社会责任感，开发过无数精品项目开发理念先进已过程精品塑造楼楼精品，以工程质量和产品创新著称中国物业管理行业的“旗舰”，拥有极高的美誉度而被业界和社会尊称为“中国第一管中海物业家”区域配套鄞州无限的城市鄞州南部新城，为与三江口、东部新城并列的宁波三大城市中心。鄞州南部新城无论从区域发展潜力发展态势，还是从带动本地产业升级的需求而言，都是宁波市统筹城市发展的战略支点总建筑面积200多万平方米，宁波总部经济基地，是宁波市重要的生产服务中心和经济运作繁华的南部商务管理中心之一，整体建成后将有近10万名企业经营管理和商务人士入住其中，为区域市场区的发展带来强大动力。一期已经交付使用2010年10月交付入驻使用宁波娱乐中心，总建筑面积约70万平米，拥有世界最大的室内游乐园、超过百项最新国际设备、365天全天候乐园、首次出现在宁波的大型5D影城、独有宠物百货世界、世界餐饮环球城娱乐街区、宁波首创汽车百货中心等。目标定位为欢趣体验型多业态复合的家庭消费娱乐园地。高档酒店云集项目周边有万达索菲特大酒店、南苑国际大酒店、开元名都大酒店等五星级酒店?西北距宁波核心区域地标——三江口约12公里；?西距宁波市重点工程——宁波南部商务区200米；?西距宁波航空口岸——栎社机场约15公里；?西北距鄞州区政治中心——鄞州区政府办公大楼1公里；优越的区位?西北距鄞州区商业中心——万达商业广场3公里；?西南距宁波南部新城娱乐中心——环球城项目500米；?北距八一女篮基地——鄞州体育馆仅300米项目周边已建成社区：学府1号、格兰春天、都市丽湾、金色水岸、金地国际花园、荣安琴浓厚的生活氛围湾、南裕新村。丰富的教育资源社区配套幼儿园、陈婆渡小学、钟公庙小学、华泰剑桥小学、宁波中学、鄞州高级中学产品规划“雍”，有和洽安乐之意，大气、沉稳之感，同时沾染了皇家的尊贵与优雅。“雍城”有两一座城市的骄层含意，一则表达出英伦风情的通达、气派；二则与“甬城”谐音，暗含宁波的别称于其中傲，区域内高，别具匠心。“世家”，古意为“世世永祭之庙”，是一席社会身份象征的净土，也是一席档社区代名词相对封闭的和谐城邦。“雍城世家”秉承了古典贵胄的气度与修养，又与宁波密不可分。超大规模南区为双拼、联排和叠墅物业，北区为高层物业，总建筑面积48万方，户数接近3000户社区高台设计全社区的高台设计均高于外马路，提升了业主的尊贵感，并有防止内涝的实际作用中海?雍城世家南区，采用英伦都铎建筑风格，具有浪漫、优雅、休闲的艺术品位。北区高经典隽永的层采用新古典主义建筑风格。新古典主义英伦风情与ARTDECO的完美结合，垂直构图线条ARTDECO外立挺拔，三段式结构，细部装饰到位，在装饰元素以时尚经典为格调，提炼欧式建筑美学经典面比例，完美演绎现代建筑材料。国际化的设计景观设计采用国际顶级的泛亚国际团队景观设计南区设计以高贵的城为概念，以皇宫与贵族为主题，体现尊贵高品质的生活；北区建筑密独具特色的景度较小，绿化空间较大，约8万平中央园林景观设计，所以北区以生态自然为主题，主要观主题以侠盗罗宾汉的故事贯穿整个小区的景观，体现英国园林逐渐从城堡式园林中走出来，把英式古典和浪漫自然风格完美的相互结合在一起。自然生态是雍城世家项目设计的重要特色，，尽可能的对自然生态表达尊重。项目设计推生态和人文的崇学院人文，让高教园区的浓郁学院人文氛围在小区得到发展，这符合居者对于人文底蕴有机融合和异域风情的推崇。外河内景，水南北区为自然河相隔，流水、湖水、喷泉、水潭、水池等与建筑、绿化融为一体景丰富南北轴线：在南区用一个“满月”水池开始，向北延伸，通过形式上的连接，跨过河道，在北岸连接北区的近3万平米的“中央公园”，穿过建筑山墙之间的空间，在最北边以一东西、南北的个水池作为收尾。东西轴线：从西侧次入口开始贯穿东西的景观轴线，一条沿河景观带；双轴景观系统名贵树种，缤纷的花境，高质量缓坡草坪，营造舒适惬意英伦生活，为业主提供高雅的居住体验雍城世家东侧临500米宽最大的城市绿化带，面积达上千亩之大的天然氧巴，具有改善空借景外部优质气质量的绿肺作用。小区主入口面绿化带，从相对开敞的入口处把城市绿带引入小区，并景观接续成贯穿小区东西的景观轴。户型设计朝南设计，保证充足阳光大部分户型朝南三开间以上，朝南面宽大将自然引入室内大部分户型采用南北双阳台设计，最大程度靠近自然、接近自然大面宽短进深全板楼住宅设计，大面宽短进深，高层最大朝南面宽达19米工程施工无冷桥无变形的门高档断热铝合金型材，密度高，抗编性能强窗系统经久耐用的五金件五金件在确保档次和耐用的基础上，更多结合人体工程学设计，使用中感受更舒适更高的减噪保温材采用双层中控玻璃，内含封闭空气腔体；屋面保温采用30厚XPS挤塑屋面保温隔热板料大幅减少外墙渗漏外墙渗漏点组主要分布于窗框周边及砖墙部位，故在铝合金门窗安装时增加钢副框，钢副隐患框与结构之间增加防水砂浆集成式智能控制终数字化智能控制终端，集中安防、智能家居模块于一体端点对点对讲系统实现点对点对讲四重安防系统：1、周界红外监控系统；2、社区内闭路电视监控系统；3、门禁一卡通严密的安防系统系统；4、电子巡更系统地下室底板和侧壁采用防水混凝土自防水，外加水泥基渗透结晶型防水涂料。住宅屋面防超强的防水系统水采用二道设防，平屋面采用2厚JS防水，坡屋面采用彩色水泥瓦和2厚聚氨酯防水涂膜。卫生间采用2厚JS防水涂料开展实测实量工作，施工现场除监理外引入第三方咨询检测机构对房屋各阶段的质量进行先进的施工管理密集的现场实测实量工作，实行从集团、区域、地区的三级工程质量管控系统客群关注价值洞察篇成交客户购买关注价值1、成交客户中，对环境的关注度最高，占比68%，不仅包括小区内部的景观，还包括附近的景观及氛围；2、客户对开发商品牌和楼盘品质的关注度排第二；3、客户对区块发展前景的关注度排第三，对目前地段的认可度排第四。客户对千亩绿化带和景观中庭的认可度最高，其次是中海品牌楼盘品质，第三是地段和发展前景，应加强这几方面的宣传及展示。潜在客群关注价值点客户关注的价值点分项打分（10价值点综合打分价值点细分备注分制）综合实力9.1悠久的历史，32年34城，社会责任感品牌影中海在国内外投资的项目8.2香港：聚龙居；宁波：东湖官邸8.3响力所获荣誉8.404-11年中国房地产行业领导品牌第一名中海物业管理7.4被业界和社会尊称为“第一管家”鄞州南部新城发展态势8.7看好鄞州南部新城的发展前景商业配套8.0万达、南部商务区、环球城、高档酒店区域配8.0套交通配套7.9发达的道路体系、公交系统、及轨道交通规划教育配套7.3高教园区及重点中学周边社区氛围7.8周边居住氛围浓厚产品规产品总体规划8.3楼栋布局、小区内部景观及配套8.1划硬件配套升级7.8社区高台设计、ARTDECO外立面、双大堂设计侠盗罗宾汉的故事贯穿整个小区的景观，浪漫自独具特色的景观主题7.7然风格生态和人文的有机融合8.1项目设计推崇学院人文景观设8.2计外河内景8.0二期南侧13米宽天然河道东西、南北的双轴景观8.7景观中庭借景外部优质景观8.8500米宽千亩绿化带施工工艺7.8立面材质、屋面及外墙等施工工艺工程施7.9屋面外墙保温，电子巡逻、红外监控、一卡通等工建筑节能及智能化系统8.0系统1、客户关注的价值点中，品牌影响力排第一，景观设计排第二；2、客户关注的价值点细分中，综合实力排第一，500米宽千亩绿化带等外部景观排第二，鄞州南部新城发展态势及景观中庭排第三。竞品价值综合评比区域竞争项目长岛花园苏园荣安府雅戈尔长岛花园地处三江汇地处老城区繁华盛地，北至环城荣安府位于鄞州新城区核心，宁波市聚水域，新三江口CRD核北路，东至育