榆林商业项目定位报告西安三亿祥全程策划2012.5.25SANSANYIYIXIANGXIANG三亿祥营销策划三亿祥营销策划有竞争力的产品有竞争力的产品有战斗力的营销有战斗力的营销前言首先感谢贵公司给予三亿祥参与贵公司凌霄广场商业项目的机会。挖掘项目地块的最大价值，实现项目经济利益和规避市场潜在风险，是房地产开发的核心所在。对于本次项目的方案，我司本着“实事求是，一切真知都来源于市场与实践”的指导思想，以市场为基础，深入项目地及周边区域，依据与项目的关联程度划区分类，运用“实地调研、区域人群交流、资料研读、观察研判”等方法，通过与贵司的沟通交流，去项目实地及周边详实考察，在进行了较全面的市场调研后，通过整理分析，首先形成客观，详实且有可参照性的本次市场研究报告。?1、本次项目策划提案，是依照贵司队项目的基本要求所编制的；?2、本次项目策划提案的结论或观点，受制于客观条件及我司针对项目前期提案阶段的深度要求，并不能作为我司针对贵项目的最终结论和观点。本报告架构公司公司现状现状前言前言前言前言项项目期望目期望项项目目属属市市场竞场竞商商业发业发全案全案营营性界定性界定争研争研究究展定位展定位销销建建议议地地块块感感观观宏宏观环观环境境问题问题界定界定整体思路整体思路区区域解域解读读整体市整体市场场发发展定位展定位营销营销架架构构价价值研值研判判区区域域竞争竞争物物业业建建议议案名建案名建议议Part1｜市场研究目录Part2｜项目分析Part3｜发展建议PART·1市市场研场研究究?1.1榆林宏观环境分析?1.2榆林商业市场研究?1.3项目区域市场解读1.1宏观环境分析中文名称：榆林外文名称：Yulin行政区类别地级市：所属地区：陕西省榆阳区、米脂下辖地区：县、神木县等电话区号：0912邮政区码：719000地理位置：陕西省最北部面积：43578平方公里人口：356万方言：陕北方言气候条件：温带半干旱大陆性季风气候李自成行宫、红石峡、白云著名景点：山机场：榆林榆阳机场火车站：榆林火车站车牌代码：陕K城市城市概概括括榆林位于鄂尔多斯，银川，太原，西安城市群中心位置，依托煤炭，石油，天然气等四大能源产业，打造新时期最重要的能源基地。宏宏观经济观经济水平水平榆林GDP增速较快，平均增幅超过10%，高速增长的GDP会为房地产发展带来机会。榆林在周边城市中GDP处于较高水平，在省内仅次于西安，经济状况良好。榆林已连续5年GDP增长超过10%，处于房地产高速发展状态。2011年全年生产总值2292.26亿元，同比增长15.0%，增幅比上年回落3.3个百分点。1.2榆林商业市场研究区区域地域地产发产发展所展所处处阶阶段段榆林房地产还处于卖地段、卖环境的阶段，真正营造全新生活方式的卖生活方式的项目还很少。市场发育程度短缺市场供求平衡、相对饱和过剩市场（全面短缺、结构性短缺）（结构性过剩、全面过剩）产品提升阶段地段家居环境服务管理化生活方式买家认识阶段认地段认品质认环境认服务管理认品牌竞争层面提升资源（土地）销售设计资源整合全方位竞争企业状态提升项目公司专业公司管理公司全能冠军追求境界提升看得见摸得着看得见摸不着看不见摸不着但感受得到榆林北京区区域消域消费费市市场场?榆林市上半年，全市消费品市场货源充足，运行秩序良好，截至6月份，社会消费品零售总额实现108.78亿元。同比增长18.1%，完成全年目标任务的44.77%。　　榆林市商务局目前开通了城市生活必需品、重点流通企业、重要生产资料、百县监测、外贸监测、百家大型农贸批发市场日报监测等6个网上直报系统，监测样本企业73户，覆盖榆阳、神木、府谷、横山、靖边、定边、绥德、米脂、清涧、佳县10个县（区），监测范围涉及批发、零售等26个行业，监测品种达1000多种。　　据监测，榆林市1、2月份受节日及冷空气影响，粮食、猪肉、食用油、蔬菜等生活必需品价格普遍上扬；3月份食品价格涨幅明显减弱，部分生活必需品呈现回落态势，价格环比平均下降0.5%；4月份起除猪肉、鸡蛋价格起伏较为频繁外，其他消费品价格稳中趋降，在监测的63种生活必需品中，21种商品价格上涨，占33.33%，35种商品价格下跌，占55.56%，7种商品价格持平，占11.11%。其中，涨幅超过40%的有3种，占4.76%，涨幅在30%-40%之间的有0种，占0.0%，涨幅在20%-30%之间的有2种，占3.17%，涨幅在10%-20%之间的有2种，占3.17%，涨幅低于10%的有14种，占22.22%，消费品价格总体呈前高后低态势；成品油、钢材价格一路攀升，煤炭、木材、玻璃、水泥、载重汽车价格基本稳定。区区域商域商业现状业现状榆林商业网点总体状况改革开放以来，特别是在西部大开发和国家级能源化工基地建设的推动下，榆林市的商业网点有了长足的发展，并逐步形成了系统的商业网点体系。目前，榆林市拥有法人、产业单位商贸服务网点1560个，个体商贸服务网点28700个，各类市场290个。涵盖了超市、百货店、便利店、专卖店、综合超市、集贸市场等多种业态，行业涉及餐饮、食品、服装、电子、医药、能源、建材、图书音像、拍卖、典当、再生资源回收等。中心商务区规划图A中心商务区规划图B榆林各类商业当前现状类型当前现状小结近年来，榆林市城市空间不断扩大，城市居民的消费观念不断改变，消费水平有了很大的提高。一些大型零售企业如国贸、天惠、世纪2011年，全市实现社会消费品零售总额232.25金花、喜洋洋等逐步成为龙头企业。一亿元，同比增长18.4%。增幅位列全省第二，部分新型流通业态如超市、连锁店、专零售网点现状仅次于西安，高于全国增幅速度（17.1%）。业店也迅速成长起来，既开拓了经营和目前，榆林市有建筑面积在2000平方米以上的消费领域，丰富了榆林的市场，同时也零售网点30多家，年销售额5000万元以上的给广大市民的生活带来了极大的便利。商场4家。随着榆林经济社会的快速发展，一批批目前榆林市有各类商品批发交易市场120多个，发市场迅速发展，逐步形成了种类齐全批发市场现状年交易额在30亿元以上，并呈逐步上升的趋势的批发市场体系，其辐射范围日益扩大。，不少批发市场不仅影响着本地区，有些还辐射到晋、陕、蒙毗邻地区。近几年，随着榆林城市规模的拓展，长商业街是城市商业网络体系的重要组成部分，是城路、文化路、乡镇企业城等主要街道一个城市商业发展的缩影和精华，是以巨大的内的临街网点日益增加，形成了一些新的聚力和辐射力形成开放式、跨区域的商业群体。商业街现状商业街区。随着西沙机场的搬迁以及经榆林做为中小城市，其商业街的数量较少，并主济开发区的逐步发展，还会进一步带动要集中在老城区、南北大街和新建路。所属地区商业网点的发展。从总体上看，榆林的物流业规模较小，据统计，榆林营业性道路运输车辆超过发展水平较低，对经济发展的贡献不够400023001200辆，其中客车辆，货车余辆，，但从榆林经济发展预测来分析，物流物流业现状3080快捷货运车余辆，租赁汽车余辆，年完成业的发展潜力巨大。客运量2000万人次，年货运量2065万吨。区区域商圈分布域商圈分布榆林核心商圈北?榆林核心商圈是以世纪广场为中心，北大街南大街、新建路、长城路为主干的“川”字型中心商业区；?整个商圈位于榆林市中心地核带；心商?全市商业最繁华地段和居民西圈东购物的主要场所；?聚集了榆林市较为知名的百货商场。如国贸、天惠、喜洋洋、金花大厦等，是榆林市的商业黄金地段；?具有明显的区位优势，是非常典型的传统与现代结合的商业中心区，极具商业吸引力。世纪广场南榆林其他商圈??老城板块：是榆林市区的经济文化中心，集合了多个商业项目及主要商业街、酒店、广场等业态。??东沙板块：是榆林市区新兴起的板块，整体经济较为落后，多数为待开发区域，有部分自然村。??建榆板块：以建材家居销售为主，目前是榆林政府所在地，及大型客运站、火车站等配套。??宇航板块：是西沙与开发区之间的纽带区域，集合了部分酒店、餐饮等业态。??开发区：是榆林市目前建设条件最高，市政配套最好，环境最好的区域，但人口及入住率均不高，有一定的工业支撑。是未来榆林市经济、政治、文化中心。各商圈特点老城商圈—城市主要商圈建榆商圈—西沙版块集中商圈上郡商圈—汽车销售及生活配套开发区商圈—新型商圈，但尚未形成规模航宇商圈—餐饮、休闲聚集圈本案本项目位于老城商圈南段，是未来老城商圈商业发展的南段的龙头位置项目所邻商圈—老城商圈?老城商圈是榆林市最为成熟的商圈，其以新建路（二街）为中心辐射周边主要干道。?主要业态为服饰、餐饮、休闲娱乐。商业氛围浓厚。?目前随着榆林经济发展，该商圈面临品质升级的需要建榆商圈?建榆商圈以建榆路建材批发市场为核心辐射周边主要干道。?由于建榆建材市场的带动附近现已形建成以油漆为主、建材、家装材料、灯饰、窗帘布艺五金等为辅的专业建材家装榆建材商圈。商圈上郡路商圈?上郡路商圈以上郡路为核心辐射相邻几条主要干道。其主要以4S店、汽车配件、机械配件、汽车修理为主。?加以简单的生活配套为辅的商圈。宇航商圈?宇航商圈主要以宇航路为主辐射周边。?其生活配套相对完善，主要以中档餐饮、休闲娱乐、生活配套为主，其他业态为辅。?配有多家学校聚集人气，小区、企业单位共同构成了成熟的生活氛围支撑。开发区商圈?开发区商圈现阶段尚未成熟。但随着周边市政完善大型商业卖场的建成，各大小区的先后入住，必定会带来强大消费支撑。?开发区商圈规划以明珠大道为中心辐射周边。?业态以大型企业、政府单位高档餐饮酒店为主。含阳光城与三辰家具城等大型商业业态。区域商业业态选择/代表项目?老城商圈：传统商业中心，三条核心商业街，含若干百货、超市等业态，