恒盛奉贤商业项目方案设计任务书上海元策投资顾问有限公司2012年07月1前言我司在现阶段对于恒盛奉贤商业项目提交初步设计任务书，基于市场分析、物业定位以及各功能设计建议，以指导设计公司开展下一阶段的设计调整和深化，并对设计成果提出框架性任务要求。上海元策投资顾问有限公司2012年07月20日2恒盛奉贤商业项目设计任务书概要一.项目介绍1.1项目名称暂定“恒盛奉贤商业项目”，以下简称“本项目”。1.2项目选址项目上海奉贤南桥新城，南靠新城行政中心和上海南桥中小企业总部商务区，东临“上海之鱼”主题休闲公园及地铁5号线延伸段金海路站，北靠4.78平方公里南桥新城自然生态林地，西靠S4高速公路。1.3土地使用条件恒盛奉贤项目总体规划总建筑面积为45万平方米，集别墅、多层、小高层、高层、商业等综合配套于一体的大型造城项目。商业部分占地49800m?，计容总建筑面积124219m?，其中2#商业建筑面积22750m?，5#商业建筑面积40920m?，7#商业建筑面积48620m?。具体指标详见下表。地块编号2#5#7#商业街总计用地性质商业商办办公商办办公占地面积9100186002210049800(平方米）3建筑密度30%50%50%基底面积2730930011050（平方米）容积率2.52.22.2建筑面积22750409204862011929124219（平方米）建筑限高不超过70不超过70（米）备注：5#和7#建筑密度原则上可由30%上调至50%1.4交通状况?项目连通地铁5号线延伸段金海路站，并与地铁站台在7#地块地下连通。4?东临金海公路。金海公路南接海湾旅游区（碧海金沙、国家森林公园），北通过越江隧道直通市中心虹梅路中环，大大缩短奉贤与市中心的距离。?西侧是S4高速公路，北到莘庄交通通往市区及虹桥机场，南可直通金山区和杭州湾跨海大桥，是上海连接杭州湾经济圈的交通大动脉。项目与S4的年丰路出口直接对接，为市区通过S4抵达奉贤人群的第一站。?南面G1501郊环高速公路，可以通往浦东国际机场和洋山深水港。1.5项目SWOT分析优势：?地处南桥新城生态核心区，地理位置优越?项目45万方的大盘开发提供了大量内部需求?项目周边交通便利，地铁(M5）及地面线路完善?临近上海之鱼及中央生态公园，生态资源丰富劣势：?项目商业地块分布较为分散，为项目商业整体发展带来一定难度?项目周边成熟商圈尚未形成，对商业业态有一定影响?区域消费存在一定的传统认知，习惯在老城区购物?目前由于区域缺乏商业设施，存在消费外溢现象?非一线景观，面对上海之鱼商业项目的竞争机遇：5?未来多个综合体项目利于片区整体定位提高?区域的商业设施空白和大量住宅社区消费人群?上海之鱼和中央公园规划，吸引外导入消费人群挑战：?周边现有及未来综合体项目的同质化竞争威胁?要在综合类项目中打造项目的差异化竞争优势，存在一定挑战?在上海之鱼和中央公园规划成熟前的自我生存发展6二．设计目标2.1总则要求在相当长的时间内能保持其先进的设计理念和使用功能，使本项目成为南桥新城板块具有特色的城市综合体地标，也成为恒盛集团尝试商业开发模式的城市综合体项目。2.2定位商业用地定位于中高档为主，将集中打造目的性商业、社区配套商业、服务式公寓以及商务办公等业态。2.3设计依据和资料1)本地块及周边市政规划设计资料（含未来道路规划及综合管线图）；2)房屋土地测绘技术报告书（含建设地块红线图）；3)有关地质和自然条件的说明；4)业主列出的相关政府部门发布的对本项目的限制或指导性文件；5)中国及上海市政府批准的现行建筑工程设计的标准、规范及规定。6）业主对本地块的设计要求。2.4功能布局我司建议该项目的功能布局基于如下考虑：?体现该项目的地标性和形象名片7?保持项目长期竞争力和可持续发展性?强调项目对奉贤的综合贡献?稳健的未来租金现金流量安排本商业用地定位由西向东档次逐步提升，商业业态由配套型商业向主题性商业转化，形成“一轴两心三片区”的功能布局。?“一轴”项目的三个商业片区通过沿街商业轴形成衔接连通。商业街的功能以满足社区配套为主，同时引导人流在2#配套商业与5/7#主题商业片区间的互动。?“两心”8项目的两个下沉式广场将地铁及项目人流汇集，并通过地下通道形成5/7#地块之间的互动和连通，促进7#地铁人流对于5#的价值提升。?“三片区”项目的三个地块形成三个商业片区：配套商业片区、地铁商业片区、综合商务片区。A)配套商业片区：周边的众多住宅项目提供了大量的固定消费人群。通过在该片区打造日常配套商业及服务式公寓，满足项目及周边的日常生活配套需求。B)地铁商业片区：地铁5号线与项目7#地块直接无缝对接，建议该片区打造购物中心业态，形成综合性目的性体验性场所，并结合地铁人流实现该片区的最佳最高用途。C)综合商务片区：该片区为办公/酒店/公寓及院落式特色商业片区。通过商务业态的打造提升项目的形象，满足区域中高端办公居住需求。2.5整体定位整体布局说明：?考虑区域发展成熟度，地块主要规划条件；?控制自行投资建设体量，降低投资成本；?注重物业改造和升级，降低未来改造成本。产品建筑形态初步建议如下（根据探讨方案三提供，具体5#地块业态定位需要在后续服务中进行深入探讨明确）9方案业态分布初步建议如下：10参照建筑功能用途分区面积表如下：2.6项目地铁商业地铁5号线延伸段金海湖站通道与项目7#地块在地下实现无缝连接，并设置2个出入口。1）地铁商业开发总体原则?投资费用项目地下商业与地铁同期规划，同期建设。避免了因为改造等在投资费用成本上的额外增加，但是也可能进行地铁相关连通空间的让渡。考虑到地铁连通对于项目商业的长期人流导入和价值提升收益，建议项目进行相关必要费用投入。11?设计规划项目设计及工程需充分考虑地铁与项目商业之间的高差、地质结构、周边路网疏导等条件。?动线引导项目应与地铁公司充分沟通，在设计通道上与地铁人流充分实现无缝对接，并在人流动线、出入口设置等方面进行充分引导，提升项目基于地铁的人流集聚和商业价值。?业态设置项目商业应在业态选择及布局上充分考虑地铁人流的数量及消费特征。2）项目地铁通道动线设置建议项目7#地块的地下与地铁5号线延伸段金海湖地铁站直接相连，同步设计施工、无缝对接等有利于项目对地铁客流的直接导入和充分发挥项目地铁商业价值。12?充分对接地铁出入口与项目地下商业，保证B1商业的可视性及可达性，充分导入地铁人流。?B1设置地下通道，连通7#以及5#地块，将两个地块整体规划和人流导入，提升5#的商业价值和互动发展。?设置下沉式广场，聚集人气的同时更好的展示地下商业，并与地铁人流形成互动。?避免过多设置地铁抵达地面出入口，造成人流的分散和外溢。?避免设置5#塔楼部分的地铁出入口，通过内部动线加强对于商业区域的强制导入和指引。3）项目地铁商业布局建议13项目地铁商业布局建议?建议5#地块沿下沉式广场周边局部布局商业?与地面院落商业形成互动和复式灵活性?与7#地块商业充分连通共享地铁人流?结合下沉式广场设置生态休闲商业业态?建议7#地块最大限度开发地下商业，充分发挥地铁商业的价值4)项目地铁商业业态建议?延续地面商业布局的主力店?服务周边的生活配套及生活服务?汇聚各种风情的特色餐饮14总体建议业态：休闲特色餐饮、美食广场、超市卖场、特色零售、生活配套类等业态?通过有限的地下商业空间，充分利用大量地铁人群，以中端的商业品牌为主。?建议5#地块下沉式广场周边设置特色餐饮，并通过退台等特色设计，与地面院落商业形成互动和生态景观享受。?建议7#结合地面购物中心以及B1地铁人流，设置美食广场、超市卖场以及生活配套类等业态。2.7项目停车位初步建议各业态停车位数量建议：总建筑面积车位数业态套数标准单位(平方米)（个）商业769291100769公寓1729034611346办公300001100300地下商业260001100260总计1502191675各地块停车位数量建议：车位数车位面积地块（个）（平方米）2#地下车位40014014157#地下车位686240175#地下车位46916422地下车位155654453地面车位119总计1675备注：除商业街，建议其他业态以地下停车为主。16四、设计总说明1.结构设计1.1总则应满足中国现行规范、规程和标准的要求，应通过政府部门的要求和行政审查。1.2结构设计规范和标准：不详细列举1.3结构体系钢混结构为主1.4地质勘探满足《岩土工程勘察设计规范》1.5地震安全根据《中华人民共和国防震减灾法》和四川省相关管理办法进行场地地震安全评估。1.6人防设计按照相关部门批复的人防设计的面积和等级设计。2.给排水设计2.1总则应满足中国现行规范、规程和标准的要求，应通过政府部门的要求和行政审查。2.2设计规范和标准：不详细列举2.3给水-冷水系统2.4给水-热水系统172.5污废水系统2.6中水系统2.7雨水系统2.8消防系统：消防水池设置位置，消防泵房及消火栓系统、自动喷淋系统。2.9人防系统2.10可持续发展3.电力设计3.1总则应满足中国现行规范、规程和标准的要求，应通过政府部门的要求和行政审查。3.2设计规范和标准：不详细列举3.3供配电3.4室内照明、动力及空调配电（考虑用智能电表进行计量），智能照明系统；3.5景观照明3.6防雷接地3.7综合防灾4.暖通、动力设计4.1总则应满足中国现行规范、规程和标准的要求，应通过政府部门的要求和行政审查。184.2设计规范和标准：不详细列举4.3气象参数4.4室内设计参数4.5通风设计参数4.6冷热源系统4.7空调系统4.8通风系统4.9燃料供应4.