上海/无锡/常州万达广场考察总结商业发展部2012年2月前言以往我们对万达的印象“野蛮生长的商业地产开发商”1、从拿地到开业短短十八个月的周期；2、建筑设计千篇一律，无任何特色可言；3、工程质量差，商户怨声载道；4、主力店比例高，租金收入递增率低；5、主力店绝大部分自己经营；6、购物中心与主力店之间争抢商户；7、部分商铺散售，商户经营水平参差不齐；8、楼层布局呆板，室内商业街过长，缺乏趣味性；前言带着问题看万达是一无是处，还是商业模式的成功？我们带着问题看万达问题一：万达是否知道自己的诸多问题？问题二：速度与质量这一对矛盾如何解决？问题三：是在高速发展中逐步解决问题，还是放弃高速发展停下来解决问题？问题四：万达自己经营主力店是头脑发热么？问题五：万达一味追求高速而放弃精细化？概要项目位置和概况常州万达无锡万达五角场万达江桥万达周浦万达项目地理位置区域属性开业时间1上海五角场万达杨浦区五角场城市商业副中心2006.122上海周浦万达浦东新区周浦镇新区，传统居住区2009.093无锡万达滨湖区河埒口商圈城市商业副中心2010.094上海江桥万达嘉定区江桥镇新区，传统居住区2011.065常州万达新北区新区，商务、行政中心2011.122006年：上海五角场万达1上海五角场万达上海五角场万达区域环境?项目南侧为中环路主路和五角场地铁站，东侧为百联又一城，北侧和西侧为住宅社区?五角场万达开业初期，周边居住人群不密集，主要是为满足小范围客群需求的社区型购物中心；后来过渡到区域型生活广场，目前已经逐步向都心型的时尚生活广场方向发展?散售商铺目前租金报价8-12元/天/平米，二手房报价10万/平以上东侧北侧住宅区西侧住宅区南侧中环路上海五角场万达主要组成?项目呈“品”字形分布，划分为五栋商业楼，购物广场主要集中在地下1F:宝大祥写字楼写字楼2F:上海书城1F-5F:特写字楼3F：KTV力时尚汇散售商铺1F:黄金珠宝城2F-4F:沃尔玛1F-5F:上海第一食品1F-7F:巴黎春天百货上海五角场万达技术指标占地6公顷，总建面33.43万平米，写字楼8.17万平，散售商铺约3万，项目概况持有商业21万平（其中地下购物广场4万，主力店17万）开业时间2006.12车位800个店铺数量共66个，其中服装29个，服饰9个，餐饮共21个，生活服务9个，儿（不含主力店）童和休闲娱乐2个步行街：3组扶梯其他五栋商业楼，每栋2组直梯五栋商业楼，每栋1部洗手间五栋商业楼，每栋每层1个上海五角场万达项目形象中心广场外立面入口主力店形象店铺形象散售商街上海五角场万达品牌和业态（不含主力店）业态主要品牌Collectpoint，asobio，promod，dazzle，motivi，服装：27个novome，vans，lee服饰：9个Whatfor，Agatha，kipling，时间廊广州蕉叶，阿一天下，釜山料理，一茶一坐，干锅居，餐饮：21个棒约翰，东方既白，大家乐生活服务：9个鸥美药妆，FANCL，DHC，儿童及配套：1个玩具反斗城休闲娱乐：1个汤姆熊地下购物广场平面图五角场万达是第三代产品里最早阶段的，还带有明显的第二代产品特征，仍是大体量主力店组合的形式，建筑设计也是简单粗放式的。这个时期的万达，通常给人的印象就是：土2009年：上海周浦万达/无锡万达2上海周浦万达上海周浦万达区域环境?项目位于浦东的周浦镇，总人口约30万，流动人口比例较高；传统的商业中心在距万达1公里的小上海旅游文化城，主要经营低档服装服饰、餐饮小吃；?项目距离未来规划地铁线3公里?周边主要是住宅，目前二手房价在13000/平米左右西侧主路东侧住宅区西侧住宅区北侧临街小商铺上海周浦万达主要组成写字楼商住散售商铺公寓商住公寓商住公寓1F:大玩家商住2F:KTV公寓3F:餐饮4、5F：影院1F:运动1002F:永乐家电/新华书店3F:儿童教育娱乐1F-5F:万千百货4F:健身B1:乐购上海周浦万达技术指标占地6.35公顷，总建面32万平，散售商铺1.4万平，17万商住公寓和办项目概况公；持有商业13万（地上9.6万），其中主力店约8万（61.5%），步行街约3.2万开业时间2009.9项目总停车1800个；持有商业地下一层车库，地下二层局部，共1000车位个车位店铺数量共122个，其中服装56个，服饰17个，餐饮31个，生活服务5个，家电(不含主力店)家居7个，儿童及配套6个，层高首层5.4米，其他楼层5.1米动线长度150米地下超市：4部，地面直达万千百货：扶梯4组，由一层直达各层；客梯3部，货梯2部，由地下一层直达各层步行街：扶梯5组，并与两个中庭共设置4部观光梯，由一层直达各层垂直交通永乐电器：1组扶梯，由一层至二层影院：扶梯2部，由三层至四层其他部分共设置观光梯6部，由地下一层至各层，客梯3部，货梯5部（与步行街共用），由一层直达各层洗手间一层5个，二、三层4个，四层3个，五层2个上海周浦万达项目形象主入口外立面散售商街入口的小广场室内步行街店铺形象地下车库上海周浦万达品牌和业态（不含主力店）业态主要品牌Veromoda，jack&jones，me&city，LaChapelle，服装：56个bossinistyle，卡宾，哥弟服饰：17个西遇，亮视点，中国黄金，时间廊餐饮：31个一茶一坐，棒约翰，湘乐汇，大丰收、金韩宫生活服务：5个万宁，星动力家电家居：7个美承数码，罗莱家纺儿童及配套：6个博士蛙，小鬼当家二层首层三层上海周浦万达散售商铺?散售商铺约1.43万平米，为一至三层；共计约50个铺位，面积最小在200平米。目前经营中的商户约40个，其中餐饮占60%左右，其余主要是美容美发、儿童、教育等。?2009年开盘售价为35000-36000/平米，2010年二手房成交均价50000/平米。目前二手房叫价70000/平米，但有价无市；周边沿街普通小商铺二手房均价仅35000/平米?商铺租金：呷哺呷哺，2010年新租，估计在9元/天/平米；静安面包房，5元/天/平米3无锡万达无锡万达区域环境?无锡是典型的以市中心为核心商圈的城市，聚集了包括百盛、新世界、八佰伴、茂业等在内的百货；?项目位于无锡市滨湖区的河埒口商圈，距离市中心约5公里，是传统的居住区域，本地居民为主，人口约为30万；?万达所处的位置，是以几个大卖场为主、特别是大润发，而带动了周边的餐饮、服饰，是该区域比较繁华的地段；东侧主路北侧主路无锡万达主要组成商住喜来登写字楼商住公寓公寓无锡万达技术指标总建面65万，其中持有商业13万，主力店9万（70%），步行街4项目概况万开业时间2010.9店铺数量共100个，服装29个，服饰9个，餐饮40个，生活服务13个，家电（不含主力店）家居4个，儿童4个车位地下800个车位动线长度220米扶梯一至三层：5组直梯4部洗手间一层4个，二至三层每层3个无锡万达项目形象中心广场主入口散售商街室内室内店铺形象无锡万达品牌和业态（不含主力店）业态主要品牌Zara,pull&bear,Stradivarius,basichouse,Roem,服装：29个Mindbridge,GXG,服饰：9个萱子，热风，巴黎三城，阿吉豆，满记甜品，王兴记，麻辣盛艳，大渔铁板烧，如意菜饭，餐饮：40个德斯堡德式餐厅，香籁概念餐厅，生活服务：13个Sephora，乐扣乐扣，thefaceshop，士品集家电家居：4个雅柔，HP儿童及配套：4个爱乐游，balabala二层首层三层从2003到2008年，万达已开业的有18个，平均每年2个新项目开业；而2009年就开业了7个、2010年更是增加了两倍至15个，超过过去六年的总和；与五角场相比，这两个项目已经有明显改变了，但在全面扩张、快速开业、简单复制的情况下，很多项目都千篇一律，整体形象很一般。2011年：上海江桥万达/常州万达4上海江桥万达上海江桥万达区域环境?项目位于嘉定区嘉定新城江桥镇，是嘉定区内离市区最近的地区；嘉定新城主要规划是以生产、物流、商贸为主的新城，规划人口80万。江桥镇是发展得比较成熟的居住区，但城镇面貌相对陈旧，商业也以商贸批发市场等居多?同时，江桥属于大虹桥综合枢纽的北部综合发展区，主要是依托上海汽车产业基地，发展特色产业和专业园区?江桥万达是万达目前在上海最大、业态最全的一个周边住宅散售商铺上海江桥万达主要组成两栋写字楼，其余都是商住公寓散售商铺商住公寓1F-5F:万千百货1F:第一食品1F-3F:家乐福1F:大玩家2F:永乐电器2F:KTV3F:宝大祥3F:万达影城上海江桥万达技术指标项目概况占地18.82公顷，总建面55万，持有商业21万，散售商铺4.8万平开业时间2011.6车位地下一层，960个店铺数量共150个，服装63个，服饰31个，餐饮40个，生活服务14个，家电（不含主力店）家居2个，儿童2个动线长度360米地下一层至地上三层：4组扶梯一层至三层：2组一层直达四层梦都酒楼：1部客梯万千百货一至五层：2部直梯地下一至三层：4部一至三层：2部洗手间一、二层，每层4个，三层3个，四层2个，五层1个上海江桥万达项目形象中心广场室内步行街中庭货梯电梯厅店铺形象无锡万达品牌和业态（不含主力店）业态主要品牌zara，H&M，mark&spencer，uniqlo，bershka，asobio，服装：63个basichouse，dazzle，motivi，服饰：31个Charles&keith，IDo，Tissot，cros，AMAS，大丰收鱼庄，釜山料理，觉味，哈根达斯，满记甜品，餐饮：40个望湘园，湘鄂情，生活服务：14个PARADERM，SASA，breo倍轻松家电家